【新聞背景】

　　日前，揚(yáng)州出臺規(guī)定，對個人新購買的成品住房，給予房款4‰—6‰不等的獎勵。揚(yáng)州方面稱，政策是為了鼓勵市民購買精裝修房，推動住宅產(chǎn)業(yè)化和建筑節(jié)能，但仍然未能平息公眾對于此舉在于救市的猜測和質(zhì)疑。
　　一段時間以來，各地陸續(xù)調(diào)整了一些購房優(yōu)惠措施。
　　馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補(bǔ)助；重慶、杭州對購房者進(jìn)行補(bǔ)貼；常州、南京、吉林、合肥等城市放寬公積金使用政策、上調(diào)可貸款額度；北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。
　　應(yīng)該如何看待這些政策？是鼓勵剛需，還是托高房價？滿足剛需和抑制房價過快增長之間，存在矛盾嗎？鼓勵剛需和維護(hù)調(diào)控成果之間的關(guān)系，應(yīng)該如何處理？

　　一問政策微調(diào)是放松調(diào)控嗎

　　編輯：近期，各地陸續(xù)出臺的購房優(yōu)惠措施，如廣州、武漢等調(diào)整了公積金的有關(guān)規(guī)定，被視為刺激剛需。如何評價這些措施？
　　李剛：有媒體稱，廣州調(diào)整公積金的有關(guān)措施，首套房90平方米以下最低可用兩成首付。這是一種誤讀，廣州公積金貸款嚴(yán)格執(zhí)行住建部政策，目前并無變化，即：對購買首套房且建筑面積在90平方米以下或按規(guī)定購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，首付比例不低于20%；90平方米以上，首付比例不低于30%。
　　王煒：粗略統(tǒng)計，截至目前，全國已有超過30個城市出臺了房地產(chǎn)調(diào)控的微調(diào)政策，大多數(shù)體現(xiàn)了“抑制投機(jī)、鼓勵消費(fèi)”的特點，優(yōu)惠政策也主要針對購買第一套房的購房需求。
　　細(xì)看這些措施，馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補(bǔ)助；常州、南京、吉林、合肥等城市放寬公積金使用政策、上調(diào)可貸款額度；北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；蕪湖出臺購房減稅等。
　　成都等松綁限購和蕪湖對購房者減稅等政策，很快就被叫停了。北京、天津等嚴(yán)格限購的城市，通過調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及減稅等措施，減輕了以自住為目的的剛性購房需求的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，政策可以繼續(xù)執(zhí)行。
　　由此可以看出，只要限購、限貸不松動，對首套房、自住型需求給予更多支持，政策微調(diào)是被認(rèn)可的。
　　編輯：這些措施，有借機(jī)托市的意味嗎？
　　王煒：無論出臺這些政策的本意如何，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵期、敏感期，都會被公眾和媒體解讀為借機(jī)托市、放松調(diào)控。在具體操作時，也的確有放松調(diào)控的可能性。
　　一些地方，經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期以來形成對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，使得這場嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控中，政府比房企更快也更深切地感受到切膚之痛。壓力之下，確實有放松調(diào)控的愿望。即便是限購政策，在一些城市，操作環(huán)節(jié)也存在漏洞和執(zhí)行不到位的情況。

　　二問嚴(yán)格調(diào)控會誤傷剛需嗎

　　編輯：從近期走勢來看，經(jīng)過幾年來的調(diào)控，市場中的投資投機(jī)型需求被擠干了嗎？從成交來看，主要是剛需購房嗎？
　　王煒：通過嚴(yán)格的限貸、限購政策，對房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)型需求起到了明顯的抑制作用。尤其是在一線城市，這種效應(yīng)更加明顯。北京市有關(guān)部門的官員分析房地產(chǎn)市場時，就指出現(xiàn)在市場的投資和投機(jī)性需求基本被擠出。
　　因為商品房天然有投資品的屬性，對于投資和投機(jī)性需求也應(yīng)該分開來看。那種買多套房、短期炒房的投機(jī)型需求應(yīng)該堅決抑制，但要擠干樓市的投資型需求是不可能的，也是不必要的。應(yīng)當(dāng)通過房產(chǎn)稅等措施，引導(dǎo)住房投資從過去短期買賣獲利，逐漸轉(zhuǎn)向靠持有、出租獲取投資收益，實際上也能引導(dǎo)市場租賃房的供應(yīng)量增加。
　　李剛：在嚴(yán)厲的限購政策下，投資、投機(jī)型需求肯定是受到抑制的，但如果說市場中的投資投機(jī)型需求被擠干了，則未必。
　　據(jù)了解，很多城市的限購政策中，本地戶口的家庭可擁有兩套房，外地戶口的憑借納稅證明或社保證明可購一套房。不少地方因此出現(xiàn)了倒賣納稅證明或社保證明的現(xiàn)象，有些二手房中介更是離譜地吸納外地戶口客戶為“員工”，給他們辦納稅證明或勞動關(guān)系。從這個狀況恐怕可以推測，投資、投機(jī)型需求仍然是存在的。
　　編輯：嚴(yán)格的調(diào)控措施，會不會影響剛需購房者？特別是一些改善型的購房需求，會不會受到抑制？
　　王煒：顯然會。之前調(diào)控基本是無差別的打擊，并沒有有效手段甄別購房需求的類型，只是以套數(shù)和戶籍這種相對簡單的方式。最受抑制的應(yīng)該是希望以小換大的改善型需求，受限購的影響，幾乎無法實現(xiàn)，但這也是剛性需求。

　　三問釋放剛需會托高房價嗎

　　編輯：國家一直明確表示，要滿足公眾的自住需求。如果剛需集中入市，會不會讓正處于下行通道的樓市，重新熱鬧起來，進(jìn)而推高房價？
　　王煒：房地產(chǎn)市場是一個“買漲不買跌”的市場，沒人會真等到明確的房價觸底。
　　各地紛紛出臺支持剛需的政策，尤其是今年以來銀行的信貸比較寬松，為市場釋放了流動性。同時，包括恢復(fù)首套房貸利率優(yōu)惠在內(nèi)的措施，降低了購房者的購房成本，的確有推動房價反彈的風(fēng)險。這些政策，對購房者預(yù)期的改變巨大。很多持幣觀望的購房者，會擔(dān)心房價反彈而著急入市，從而推高房價。
　　事實上，支持剛需的政策出臺，讓房價止住了大跌的勢頭。在北京市場上，漲價項目主要還是以前大跌的項目。這表明，有了成交量，資金壓力緩解了，就可以逐漸開始上調(diào)價格。
　　編輯：這會不會影響目前已經(jīng)取得的房地產(chǎn)調(diào)控效果？鼓勵剛需和維護(hù)調(diào)控成果之間的關(guān)系，應(yīng)該如何處理？
　　李剛：各地調(diào)控，大多是限購和限價兩種手段。限購的城市，已將炒房客排除在外，即使剛需能夠推動商品房銷售價格，推動也有限，不太可能激起市場大的波瀾；但對于一些限價的城市，或者沒有采取房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市，則需要謹(jǐn)慎，因為政策本身就沒有厘清市場上的投機(jī)行為。
　　一些實行限購的城市，在不影響調(diào)控大局的情況下，鼓勵剛需并無妨害，但這種鼓勵也非無節(jié)制無底線。如果有些地方政府打著“鼓勵剛需”的旗號，行給房地產(chǎn)市場“輸血”之實，目的在于激活房地產(chǎn)市場和土地交易市場，則需嚴(yán)格禁止。
　　王煒：我們現(xiàn)在所說的“剛需”，會不會客觀上帶來房地產(chǎn)市場的繁榮，取決于各地方政府給予房地產(chǎn)市場的暗示、市場的走向、樓盤的升值前景等。在政策嚴(yán)厲、市場走向不確定的情況下，這種剛需不大容易釋放。只要限購、限貸的大原則不變，房價大幅反彈的基礎(chǔ)就不存在。