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地方樓市政策漸向“剛需”傾斜
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機構報告稱，房企降價臨近盈虧節點，5月樓市或現“價平量漲”局面
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2012-05-09 作者：記者 蔡穎 王濤 高偉/北京報道 來源：經濟參考報
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江蘇省揚州市財政局、房管局日前聯合發出通知，對個人購買成品住房進行獎勵，7月1日起執行，執行期暫定一年。
具體獎勵辦法為，揚州市個人新購買的成品住房，建筑面積在90平方米及以下的，對購房人給予所購房屋合同價款6‰的獎勵；對90平方米以上、120平方米以下的，給予所購房屋合同價款5‰的獎勵；對120平方米及以上、144平方米以下的，給予所購房屋合同價款4‰的獎勵。
對剛性需求購房者來說，這可以理解為一個重大利好。北京中原市場研究部總監張大偉認為，揚州出臺“救市”政策的原因之一是應對房價下調和商品房成交量持續萎縮的現狀。
“事實上，截至5月8日，46個限購城市全部延續限購，第三套及以上房產也依然限貸，松動樓市調控力度的政策已經全部擱淺。但是，預計在不放松對投資購房壓制的前提下，各地出臺針對‘剛需’的政策微調的可能性非常大。”張大偉對《經濟參考報》記者分析稱，政策底部的出現以及信貸對剛需的傾斜使得房地產市場有復蘇的可能。
從政策層面變化情況來看，近期已有不少城市陸續松綁公積金貸款政策。
中國指數研究院日前發布的一份研究報告顯示，繼去年重慶、常州、寧波、南京、合肥等城市不同程度地放寬貸款條件及提高公積金貸款額度后，今年樂山、連云港、信陽、日照、南昌、鄭州、南寧等13個二三線城市調整公積金政策，提高公積金貸款額度。報告認為，此舉為購房者緩解了一定的購房壓力。對于限購城市，可以刺激剛性需求；對于非限購城市，將促進市場活躍。
在銀行按揭貸款方面，“繼今年2月，央行將首次置業家庭信貸需求列入重點關注領域并提出要予以支持后，各家銀行紛紛響應，利率下浮是當前銀行做首套房按揭貸款的主流。”建行北京分行零售信貸總部總經理陳曙對《經濟參考報》記者表示，“根據總行的要求，我們對首套房按揭貸款依然執行平均基準利率，但為了滿足購房剛性需求，建行最低給予利率8.5折優惠，而9折較為普遍。”
相比去年而言，今年銀行對首套房按揭貸款利率整體松動。據了解，中行的首套房貸利率普遍能夠達到8.5折。工行方面，據知情人士透露，“盡管工行首套房貸利率8.5折不是主流，但同樣普遍執行基準利率，并且根據情況給予9折優惠。”
另外，記者調查獲悉，交行、農行、民生銀行、中信銀行、光大銀行、北京銀行等11家銀行在首套房貸利率方面均有所下浮，且執行基準利率至8.5折之間的利率優惠政策。
“第一季度顯現出來的個人新增貸款量萎縮，其中很大一部分因素來自于按揭貸款增長不明顯。對于銀行而言，降低首套房貸款利率在一定程度上能促進個人貸款的增長，從而拉升銀行新增信貸量。”中國銀行戰略發展部副總經理宗良在接受《經濟參考報》記者采訪時表示。
事實上，樓市成交已開始回暖。4月重點城市商品住宅成交量同比繼續上升，但不影響市場整體回暖。世聯地產的監測數據顯示，36個大中城市中，4月份大部分城市的成交面積同比出現爆發式增長。京滬穗深四大一線城市中，深圳成交面積同比增長58.2%，上海同比下降4.6%，北京同比增長44%，廣州同比增長16%。
盡管3、4月份樓市成交量有所走高，但從不少房企因高庫存所帶來的資金壓力依然未有緩解。
中國城市房地產開發商策略聯盟年度調查報告顯示，5、6月份將是聯盟成員的重要推盤節點，推盤量占2012年度推盤總量的24.46%。對此，世聯研究分析認為，5月是傳統的樓市銷售旺季，諸多開發商會大力推盤以實現資金的回籠。目前，房企降價臨近盈虧節點，而首套房貸利率降低等政策進一步刺激剛需入市，5月樓市很可能出現“價平量漲”的局面。
就揚州市的鼓勵購房政策而言，市場人士認為，此政策有其特殊性，其他城市料難“復制”。
揚州市住房保障和房產管理局在8日緊急發布的《關于個人購買成品住房相關問題的說明》中，介紹了“獎勵政策”的出臺背景。2011年，江蘇省政府辦公廳出臺了《關于加快推進成品住房開發建設實施意見》，要求揚州到2015年要實現市區中心城區新建住房中成品住房比例達到40%的目標，并要求各地政府根據本地實際情況，給予相應的優惠政策支持。
揚州市房管局解釋稱，此次揚州市財政局、房管局聯合出臺“獎勵政策”，正是為了“加快推進揚州市區成品住房的開發建設，引導和鼓勵群眾購買成品住房。”同時表示，“揚州將繼續嚴格執行國家宏觀調控政策，加強房地產市場調控。”
對此，鏈家地產市場研究部陳雪分析認為，“獎勵政策只針對成品住宅，即只針對現房而非整體住宅市場。說明揚州市政府希望加快現房消化速度的意愿比較明顯。”
陳雪認為，當前全國樓市均處于宏觀調控的敏感時期，此優惠政策雖然對于揚州來講利大于弊，但對于全國其他城市來講，可能會帶來不確定的干擾作用。從這個角度來看，類似的獎勵政策估計很難出臺。
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