購房者期待繼續降價　開發商僵持扛價

　　調控高壓下房價繼續出現松動跡象。中國指數研究院5月2日發布的數據顯示，4月百城住宅均價環比、同比雙雙下降。其中，同比數據系“百城價格指數”公布以來首次下降。接受《經濟參考報》記者采訪的專家認為，調控政策執行兩年來在抑制投資方面效果明顯，但是市場大量的剛性需求存在釋放預期，樓市正進入新一輪“博弈期”。一方面購房者希望房價進一步下降，另一方面開發商仍存幻想繼續扛價，更有部分開發商趁銷售旺季到來逆市漲價。
　　根據中指院對全國100個城市的全樣本調查數據，4月份百城住宅平均價格為8711元/平方米，環比3月下跌0.34%，其中29個城市環比上漲，71個城市環比下跌。而同比來看，下跌幅度為0.71%，是“百城價格指數”自2011年6月公布以來首次出現同比下跌。北京、上海等十大城市住宅均價為15391元/平方米，環比上月下跌0.41%，與去年同期相比則下跌2.60%，是連續第4個月同比下跌。
　　中指院分析認為，4月百城住宅均價是連續第8個月環比下跌，且跌幅比上月進一步擴大。盡管今年春節以來各城市住宅成交量有所回升，但進入二季度以后，企業資金壓力和市場庫存水平仍在高位，開發企業普遍加大了推盤力度。
　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌告訴《經濟參考報》記者，此輪調控政策執行以來一個重要目的是扼制投資投機性需求進入市場�！澳壳皝砜�，市場的實際情況和政策導向是比較吻合的，投資投機性需求在市場的空間很小，尤其在限購城市，這些幾乎不可能進入市場。”
　　盡管4月百城住宅均價有所下降，但在剛剛結束的“五一”假期里，開發商并沒有像以往一樣進行大幅度的打折促銷活動。
　　5月1日，記者走訪北京周邊一些售樓處和中介門店時發現。無論是新房還是二手房的價格和幾個月前的春節期間并沒有多少波動。在一家名叫“尚和”的中介機構，一位秦姓工作人員告訴記者，“現房的價格春節以來基本沒有降，而二手房由于交易周期短，其價格已經接近新房�！�
　　該中介機構告訴記者，“五一”期間北京市許多開發商都減少了以往的打折促銷力度，有些項目甚至不降反漲。和北京的情況相似，在上海“五一”期間舉辦的房展會上僅有少數樓盤有一定程度的打折促銷行為，大部分的樓盤價格并不被消費者認可。
　　德佑地產研究主任陸騎麟告訴《經濟參考報》記者，上海的房地產市場也存在濃厚的觀望情緒。許多開發商在經歷了兩年的調控之后，寧愿重演2008年金融危機時“停建緩建”策略來保證資金鏈的穩定，也不愿意進行大幅度的降價促銷。
　　據德佑地產的統計數據，今年“五一”期間，上海商品住宅總成交面積約4.6萬平方米，較去年6.65萬平方米的成交量下跌了約30%。陸騎麟認為，“購房者盼望樓市能繼續降價，再加上限購的原因，買房心態更加謹慎。這種拉鋸僵持狀態使得黃金周并未換來成交量的提升。”
　　記者發現，在中指院發布的百城價格指數中，仍有51個城市住宅價格同比上漲。其中，新鄉、衡水漲幅分別為7.94%、6.31%；其余49個城市漲幅均在6%以內。就成交價格來看，重點城市里上海、成都環比分別上漲14.44%、16.82%。同時，4月份多數城市庫存有所增加，南充、廣州、蘇州庫存增量都超過20萬平方米。上海、深圳、廈門、福州則超過10萬平方米。
　　上述“尚和”中介機構的秦姓工作人員告訴記者，“北京周邊一些項目的首付比例已經從春節期間的40%普遍下調到30%，銀行貸款審批也不像以前那么嚴格。現在想買房的人很多，中介機構簽約一套二手房，一般三天到一周就能出手�！�
　　記者了解到，當前，大部分城市針對首套房的貸款利率已經回到基準利率，甚至9折或者8.5折。克而瑞(中國)企業研發中心機構一位分析人士告訴記者，“這在一定程度上對剛性需求起到了非常積極的作用”。該分析人士表示，雖然兩會以來中央關于“調控絕不放松”的表態頻繁出現，但實質性的政策加壓卻并未出臺。而首次購房貸款優惠卻已經開始回歸，同時部分城市中高檔改善性需求也出現了釋放的征兆。
　　顧云昌告訴記者，“從中央政策來看很明顯的是在支持剛性需求，即居住性需求。短期內也看不出政策繼續從緊的跡象，所以對剛性需求不會有所束縛�！彼�認為，通過長時間的調控，雖然博弈階段還沒有結束，但是目前市場上真正的剛性需求已經開始釋放。我們培育的政策環境本來就是剛性需求的市場，在穩定市場和促進投資中尋求一個平衡點，而剛性需求就是這個平衡點。
　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹日前公開表示，未來房地產調控仍將堅持控制投資性需求，控制房價上漲不動搖，同時加大保障性住房供給，滿足市場剛性需求。她說，就長期而言，以后的調控手段可能從限購、限價等行政手段轉變為市場經濟手段，但抑制投資性需求的目標不會變，這也是這一輪樓市調控與以往調控政策的區別。