經過一年多的房地產調控，國內樓市投機、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房價環(huán)比下降，調控效果正在顯現(xiàn)。對于未來房地產市場的"前途"，此前業(yè)界對"兩會"給予厚望，期待會上能夠給出一個更加明確的政策預期。不過，昨日接受證券時報記者采訪的業(yè)內專家認為，盡管溫總理的政府工作報告及國家發(fā)改委主任張平的答記者問中表明了今年要繼續(xù)堅持調控政策不動搖的決心，但今年的看點仍在于中央政府與地方政府的博弈以及政府與開發(fā)商的博弈上。
"促進房價合理回歸"首次列入政府工作報告
溫總理在政府工作報告中表示：要繼續(xù)搞好房地產市場調控，嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。
"盡管'促進房價合理回歸'是近幾個月來溫總理在多個不同場合反復強調過的，但是寫在政府工作報告中是第一次。"社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立接受記者采訪時說，這也是與歷年政府工作報告中強調重點的不同之處，2005年以來，政府工作報告中涉及房地產方面更多的是強調要穩(wěn)定、平穩(wěn)增長。
"從近期調控目標來說，我們還是希望房地產的價格能夠有一個合理的回歸，這也是總理在政府工作報告中特別強調的。"國家發(fā)改委主任張平在答記者問時強調。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為，調控效果雖已顯現(xiàn)，但距離"房價回歸合理"還有比較遠的距離，城市房價仍然居高不下，房價收入比、房價租金比等參考性指標還沒有接近"合理"的區(qū)間，促使房價反彈的因素依然存在。
在上海易居房地產研究院副院長楊紅旭看來，"房價合理回歸"只能說是最終結果，能否在今年內實現(xiàn)很難說，因為"合理"原本就很難界定。他認為，房價在上半年還會維持下跌態(tài)勢，三季度筑底，四季度會小幅上漲。如果房價隨著二季度成交量的反彈而上漲，則調整時間偏短，極有可能招致新一輪的政策打壓；房價如果今年一直下跌，則會產生明顯的負面效果，比如老板跑路、樓盤爛尾、業(yè)主砸售樓處、建筑業(yè)欠薪失業(yè)、銀行貸款風險上升、經濟受拖累等。2008年那輪房地產市場調整，70個城市房價環(huán)比下跌了6個月，這一輪應該保持9～12個月，才能稱得上階段性回歸合理，調控效果顯著，短期目標基本完成。
產權聯(lián)網、房產稅等長效機制需加快建立
溫總理的政府報告中還表示，要加快建設城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產稅收制度，促進房地產市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。張平也表示，"在堅持現(xiàn)行政策措施的基礎上，我們正在研究建立房地產宏觀調控的長效機制"。財政部部長謝旭人也公開表態(tài)稱，"現(xiàn)在財政、稅務部門已經會同有關部門，與上海、重慶兩市人民政府一起總結試點經驗，想在此基礎上進一步研究推進房產稅改革的方案，適當擴大試點范圍"。
楊紅旭認為，"住房信息系統(tǒng)"是指所謂的6月底實現(xiàn)40個城市住房信息系統(tǒng)聯(lián)網，這將為調控提供重要的數(shù)據(jù)支撐，而全國聯(lián)網后，調控將更加精準。"改革房地產稅收制度"是指房產稅，盡管單靠房產稅不可能完全抑制投資投機性購房需求，卻是完善調控和稅制的應有之義。房產稅試點今年極有可能增加試點城市。這兩項工作涉及房地產市場的長期發(fā)展。
對于張平提到的"長效機制"，楊紅旭認為，現(xiàn)在的限購、限貸等是行政手段，長效機制是經濟和法律手段。經濟手段包括稅收和信貸政策，法律手段包括基本住房保障法等。
張大偉也認為，個人住房信息系統(tǒng)建設將為后續(xù)政策出臺奠定基礎。如果全國產權聯(lián)網，將使得樓市數(shù)據(jù)更加清晰，有利于房產稅等政策加速落地，可以打擊異地炒房等目前難以監(jiān)控的部分。而房產稅可能是后期全國樓市調控的新方向，一旦房產稅試點增加，對多套房擁有者的心理影響將非常大，也有可能給市場帶來大量的存量供給，預期后市特別是非普通住宅市場將可能繼續(xù)有稅費等調控政策出臺。
未來市場發(fā)展關鍵看兩大博弈
張平在答記者問時強調，"中央政府的態(tài)度是非常明確的，就是要繼續(xù)堅持房地產業(yè)宏觀調控的各項政策不動搖，促進房地產業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展"。
對此，楊紅旭認為，政府工作報告中強調要"進一步鞏固調控成果"，那就是繼續(xù)保持房價下跌或平穩(wěn)的勢頭，避免年內再度出現(xiàn)顯著上漲。如果堅持到第四季度才出現(xiàn)小幅復蘇，并不算是破壞"成果"。從很大程度上可以說，"保衛(wèi)成果"就是2012年房地產政策的指導方針。
尹中立則認為，今年房地產市場的看點還在于中央政府與地方政府的博弈以及政府與開發(fā)商的博弈上。首先，當調控影響經濟增長時調控政策能否持續(xù)？第二，地方政府有多大的承受能力？第三，開發(fā)商的財務資金狀況能維持多久？"未來如何發(fā)展，取決于這幾方面博弈的情況。"他說。