據(jù)報(bào)道，央行在最近的工作會(huì)議上指出，在房貸方面，繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，切實(shí)支持保障性安居工程建設(shè)。支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。消息一出，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)及不少媒體把差別化住房信貸政策理解為放寬首套住房貸款，是中央政府房地產(chǎn)宏觀政策“微調(diào)”的開(kāi)始，其實(shí)這種對(duì)差別化信貸的理解有失偏頗。
涉及個(gè)人住房按揭貸款的政策，有央行與銀監(jiān)會(huì)的2010年的275號(hào)文件及國(guó)務(wù)院2011年的1號(hào)文件。
在這兩個(gè)文件中，差別化信貸政策的第一層含義是禁止本地居民用按揭貸款購(gòu)買第三套以上的住房及禁止居民用按揭貸款異地購(gòu)買第二套以上的住房。對(duì)于居民異地購(gòu)買第一套住房必須在當(dāng)?shù)赜屑{稅證明或繳交社保證明，否則禁止獲得銀行貸款。在這種信貸條件限制下，個(gè)人想利用銀行信貸購(gòu)買第三套以上的住房基本上是嚴(yán)格禁止的。也就是說(shuō)，無(wú)論是本地居民還是外地居民要利用銀行信貸投機(jī)炒作第三套以上的住房被嚴(yán)格禁止。這也就是差別化信貸政策的第一層含義。
差別化信貸政策的第二層含義就是把住房的投資與消費(fèi)區(qū)分開(kāi)。規(guī)定本地居民購(gòu)買第二套住房的首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。也就是說(shuō)，如果本地居民購(gòu)買住房仍然是一種有利可圖的投資行為，個(gè)人也可通過(guò)住房按揭貸款進(jìn)入住房市場(chǎng)。但不僅杠桿降低了，而且融資成本也成倍上升了。
在這種情況下，住房投機(jī)炒作者是不會(huì)貿(mào)然進(jìn)入市場(chǎng)的。可以說(shuō)，個(gè)人住房差別化的信貸政策的核心就在把購(gòu)買第一套住房與第二套住房的信貸作了嚴(yán)格區(qū)分。
第三層含義是雖然第一套住房貸款利率沒(méi)有明確規(guī)定，但肯定不會(huì)回到7折優(yōu)惠的水平。因?yàn)椋绻凑?年期的貸款利率(一般按揭貸款多是5年以上)7.05%的7折優(yōu)惠計(jì)算，那么其利率就是4.935%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于5年期存款利率5.5%。商業(yè)銀行作這樣的貸款都會(huì)虧損，銀行根本沒(méi)有動(dòng)力做這樣的貸款。即使其貸款利率8折優(yōu)惠為5.640%、85折優(yōu)惠為5.9925%，扣除銀行運(yùn)營(yíng)成本，銀行也是無(wú)利可圖的。在這種情況下，銀行對(duì)第一套住房的按揭貸款采取優(yōu)惠利率的動(dòng)機(jī)不強(qiáng)。
因此，央行要求銀行滿足購(gòu)買首套住房貸款的要求，并非是要銀行對(duì)第一套住房貸款采取優(yōu)惠利率。而是由銀行在風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)基礎(chǔ)上或利率由銀行確定的基礎(chǔ)上，保證第一套住房購(gòu)買者能夠獲得銀行貸款。所以差別化的信貸政策與275號(hào)文件及1號(hào)文件精神基本一致，并沒(méi)有多少改變。當(dāng)前市場(chǎng)把差別化的住房信貸政策理解為對(duì)第一套住房信貸政策放開(kāi)是不對(duì)的。