上海首批公租房項目——馨寧公寓已正式啟動供應。作為此輪房地產調控的重要舉措之一，“房價控制目標”始終備受關注。記者 凡軍 攝

    樓市深度調控、傳統融資渠道及信托融資收緊的大環境下，開發商對于房地產私募股權基金這一新融資渠道日漸倚重，房地產基金2011年逆勢迎來飛速發展。
　　在開發商融資模式從完全債權型轉向股權與債權并進這一大趨勢下，房地產基金潛力和未來體量不可小覷，中外資各類房地產基金正積極布局。我國房地產投資模式也將逐步從實物投資轉向投資產業鏈上端的地產金融，分享房地產開發紅利。

　　樓市調控下房地產基金逆勢崛起

　　根據清科研究中心最新數據，2011年前11個月，共有26支可投資于中國內地地區的私募房地產投資基金完成募集，募資總額達36.42億美元；投資方面，前11個月中國市場中共完成房地產投資35起，交易總額22.20億美元。
　　“2011年是中國房地產基金飛速發展的一年，無論在募資和投資方面均較往年實現大幅增長。”清科研究中心分析師傅喆說。
　　有業內人士估算，國內大大小小的房地產基金存量規模已經接近一千億元。
　　諾亞財富管理中心地產基金項目總監陳昆才說：“2011年以來，地產基金在產品立項和風控會議上身影頻現。房地產基金的興起，既有調控深化的客觀外因，也有自主創新的內因，且后者可能更為重要。”
　　事實上，房地產開發貸款自2009年收緊，房企上市渠道亦被封堵，融資成本“次優”的房地產信托發行量隨即開始猛增，數據顯示，2010年投向房地產的新增信托資金累計超過2800億元，2011年前三季度投向房地產的新增信托資金累計達3216.67億元，投向房地產的信托資金余額6797.69億元。　
　　然而如今樓市成交疲軟，開發商短期很難回籠資金。房地產信托逐步開始面臨兌付壓力，違約風險不斷上升。銀監會年中開始持續收緊房地產信托，加上信托公司自身為防范風險，主動減少房地產信托發行，信托融資量從去年三季度開始持續大幅下滑。
　　多種融資渠道受堵，房企自然將目光轉向房地產基金這一目前監管較少的新興融資渠道。
　　事實上，市場中不乏早已涉獵房地產基金的房企，如金地、萬科、中海、復地等，去年下半年以來包括萬通地產、嘉凱城等房企紛紛設立基金，意在為自己的項目進行融資。
　　評級機構中誠信國際房地產高級分析師鐘天翔對記者表示，在樓市調控、傳統融資渠道及信托融資收緊的大環境下，房地產企業對于房地產基金這一新融資渠道日漸倚重。

　　房地產投資逐漸從實物轉向地產金融

　　在美國，耳熟能詳的不是類似萬科、金地這樣的開發商，而是黑石、鐵獅門這樣的地產基金。以金融、基金為核心的上市類房地產公司，無論在規模，還是市場份額上，如今已全面超越開發型房地產公司。
　　盛世神州房地產投資基金董事長張民耕此前表示，未來中國房地產市場主體和市場份額都會發生轉變——金融資源決定市場份額。
　　上海社科院城市與房地產研究主任張泓銘認為，房地產行業仍然是值得投資的領域，只是購買實物的投資因限購不可行，而投資產業鏈上端的地產金融，分享地產開發紅利才是大勢所趨。
　　張民耕認為，房地產投資基金動員非房地產行業的社會資金，經專業隊伍管理，增加城市化和房地產的投入，通過融通社會的資金投入到城市化進程當中，使得社會資金分享紅利，平抑過快上漲的房價，促進房地產業結構調整。
　　從房地產行業穩健發展的角度，發展房地產基金確有深遠意義和存在價值。　
　　發展房地產基金一是為房地產開發提供一種新的開發模式，實現房地產投資與開發的專業分立、利潤分享、風險分擔。二為房地產行業提供一種新的融資渠道，即從單一的向銀行、非銀行金融機構借貸的渠道，向通過股權合作、股權融資、股權購并等融資渠道轉化。三為金融機構提供一種避險工具，即提供一種債權與股權相結合融資，股權內部監督、債權外部監督相結合的規避風險工具。
　　陳昆才也表示，房地產基金豐富了房地產開發資金來源的渠道。在美國，約有70%以上的開發資金來自于社會資本(公募及私募基金)，但在中國這一比例非常之低。據不完全統計，房地產基金占開發資金規模總量比例不足1%。中國商業地產的發展滯后，背后的原因也是缺乏融資工具和退出渠道。
　　從投資角度來看，房地產基金的出現，改變了過去投資房地產只能買房子的局面。借助于地產基金，投資人可以將資金投向轉向地產開發環節，分流積壓在房地產流通環節的巨量資金，有利于供給與需求的平衡。

　　中外房地產基金加快布局

　　我國房地產基金正在調控過程中發展壯大，專家認為，在加強監管，完善法律法規的同時，還需認真思考開發商依托市場資本的機制，正視開發商的資本輸入從完全的債權型轉向股權與債權并進。
　　中航證券首席研究員杜麗虹表示，盡管目前房地產基金的規模還很小，還不能指望它拯救地產行業的融資困境，只能說它是一個平臺，一個通道。以后地產基金的規模肯定會擴大，而且應該會比目前信托規模更大。
　　實際上，鼎暉、黑石等另類資產管理人之所以垂青地產基金，就是看重其中的巨大市場空間。在黑石集團2009年營業收入構成中，房地產基金所創造的收入占33%，為最大創收部門，其次才是PE基金。
　　陳昆才說，雖然目前無法斷言中國房地產行業會發生同樣的變局，但隨著眾多地產基金的發起，地產基金正在構建自己的影響力，中外資房地產基金紛紛加快市場布局，角逐這個潛力市場。原金地集團高管成立星浩資本不到一年時間，就投完了首期星浩開發基金，撬動三個大型城市綜合體項目。星浩資本希望到2015年，將基金規模擴大到280億元人民幣。
　　萬科、金地、復地、萬通、嘉凱城等地產公司，均已積極布局房地產基金，為自身建立有效的融資渠道。
　　盛世神州、高和投資、建銀精瑞等房地產基金公司則已“專業地產基金”吸引投資人。特別是盛世神州旗下的北京盛世神州房地產投資基金近日已正式完成備案，成為首支在國家發改委備案的私募房地產投資基金。
　　鼎暉、黑石、鐵獅門等知名外資房地產基金，近年也加快了在中國的擴張步伐，試水人民幣基金，對中國本土房地產開發企業構成較大挑戰。
　　傅喆表示，我國房地產基金運作尚未形成成熟的模式和標準，各機構對于基金投資方向、工具、策略及退出機制仍處于研究探索階段，目前尚無“最佳實踐”可供參考。