上海兩樓盤八折促銷，開發商差價補償老業主，以價換量是否引發多米諾效應？2012推進房產稅改革試點，房地產將何去何從？《今日觀察》正在評論。
　　主持人（王小丫）：觀眾朋友大家好！這里是正在播出的《今日觀察》。今天我們將關注房地產的走向，今年的中央經濟工作會議在擴大內需和減稅政策之外呢，會議提出的堅持房地產調控不動搖，也成為大家共同關心的一大熱點，曾經瘋漲的房價，在持續調控下會出現怎樣的變化？房產稅未來又將會對中國經濟產生怎樣的影響呢？我們今天將就此展開評論。
　　兩位評論員，一位是中國人民大學經濟學院的副院長劉元春先生，歡迎您的到來！另外一位是我們財經頻道的評論員馬光遠先生。首先呢，我們要來看一下相關的新聞背景。
　　年終歲末，樓市方面的新聞格外牽動人心，在上海曾以開盤當天就銷售264套，而名噪一時的浦東星河灣，近來傳出星河彎打八折銷售，還補差價的消息。
　　梁上燕：這個已經是非常非常（的情況），這是我們十年來從來沒試過的，（銷售）有沒有變化，這個可能不是在我們控制之中，這個要看消費者和市場的反應。
　　上海市房產交易中心網站數據，浦東星河灣二期預售證的開盤時間是7月份，總套數209套，而截止12月16日只賣出了58套，和2009年的開盤首日就已銷售264套，成交金額超40億元形成了鮮明對比，開發商將拿出幾億元對前期老業主進行價差補償，老業主必須在2012年1月31日前完成按揭辦理手續，一次性付清和分期貸款的也必須滿足相關的約定。此次降價僅涉及上海的兩個樓盤，其它城市樓盤不會跟進。在上海除了星河灣、綠地、萬科、保利、中海等多家大型房企已經開始籌劃降價銷售計劃。
　　廣州，近來一個樓盤號稱單價直降一萬二，記者來到樓盤現場，看到購樓場面很火爆，中介們拿著寫有"降價"信息的牌子夾道歡迎。
　　中介人員：先生買房子嗎？很便宜的。
　　這個樓盤在11月初開盤以來，網簽每平方米均價在三萬元左右，新推出的600多套房只賣出了12套，在降價兩天里最低價僅為每平方米1.8萬元。
　　樓盤銷售人員：附近的二手樓樓齡接近20年的，都賣到2.5萬了，如果不是發展商年底降價促銷，怎么可能會出現這樣的價格。
　　記者：想回籠資金嗎？
　　樓盤銷售人員：對的。
　　北京，記者近期在通州調查，多個樓盤推出降價的舉措，同比降幅在20%到40%。
　　記者：現在的價錢是多少？
　　某樓盤銷售人員：折扣完以后是一萬四五，咱們這個價位也是（降了），沒有折扣前也是兩萬多一平米的。
　　看過市場再來看總體數據，國家統計局公布的11月，70個大中城市房價指數，近10月房價環比指數首次負增長之后，全國房價環比指數再次下跌，新建商品住宅價格環比下降的城市數量進一步增加，同比漲幅回落的城市數量也進一步增加。

　　主持人：我們注意到中央經濟工作會議是強調指出，要促進房價的合理回歸，那么在兩位看來，未來的這個房價會怎樣，能夠降到一個合理的位置嗎？
　　劉元春：那么應該說按照目前的各類指標來判斷，明年一季度房地產出現一個深度調整應該是可以預期的，那么為什么這么談？因為我們首先就是說比較一下我們目前的這一個房地產這個的這個資金鏈的狀況，那么我們會發現，在四季度它處于一個加速惡化的這種狀況，同時根據這種供銷的這種關系，我們會看到，目前它的這一個存貨在急劇上漲，那么雖然我們一線城市，二線城市，三四線城市，有這種區域上的這種差異，但是我們認為由于這種資金鏈的進一步惡化，這種房地產整體這個供銷關系的全面逆轉，再加上我們政策的這種持續打壓，那么明年促進全面的這樣一種調整是可以預期的，當然這種價格回到合理的這種位置，如果從目前政府的這種意愿來看它是肯定的，因為這是一個很重要的一個民生性的宏觀性的一個戰略性的一個任務，所以這個是從中央政府來講已經下了決心。
　　主持人：馬博士您認為？
　　馬光遠：這個房地產我們還是得看政策，所以如果說政策堅持不動搖的話，那么整個下行的態勢，從目前來看的話基本上已經形成，我覺得明年的整個房地產走勢，應該是分上半場和下半場，那么上半場指的是上半年，我想上半年即使說，比如說歐債危機出現重大惡化，那么影響我們實體經濟穩定的話，即使政策出現適度的微調，整個房地產下行的態勢應該如何改變，因為這個基本上可以講目前整個房地產處于一個下行的周期中，這個應該講沒有任何異議，第二個是下半場，那么下半場指的是什么呢，就是大家對整個房地產未來心態的一個認識，所以我認為未來整個房地產我們老是談，談這個叫合理價位，合理價位，什么叫合理價位，究竟是價格因素還是一個心理因素，我想首先如果說今年的這么一個停漲，到明年上半年的下降的通道以后，大家對整個房地產價格的認識會有一個理性的回歸，也就是說房地產究竟值多少錢，買一個房子究竟值不值得你用50年、70年甚至一百年你的全部收入去買的話，這個完成一個心理周期的調整以后，那么無論對你開發商，對于地方政府，對于購房者來講的話，那么從心理來講就完成一個理性的回歸。那么這個理性回歸對于未來的整個房地產的健康來說比價格的調整可能更要重要，所以我覺得上半年可能是價格的實質回歸。
　　第二個是下半場，明年的下半年是心理的合理回歸，這個合理回歸大家完成以后，就會達成一個共識，也就是說未來我們肯定還離不開房地產，房地產要繼續發展，但是房地產的發展不等于房價的發展，所以老是有人問我說，什么叫合理價位？什么叫合理價位？我說你根本不用著急，當市場當心理達到合理預期的時候，這個價位出現的那種交易的這次活躍就是合理價位。
　　主持人：我們看到這次中央經濟工作會議呢，還專門提出了房地產稅的這個改革試點，那么我們知道在上海和重慶這兩個直轄市，已經開始了房產稅的試點工作，接下來我們通過一個短片一起來了解一下。
　　2011年1月27日，上海、重慶房產稅改革試點破冰啟航，按照上海市開展對《部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，1月28日起，對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產稅，稅率依房價高低分別暫定為0.6%和0.4%，《辦法》明確對上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積扣除，即對居民家庭新購且屬于第二套及以上住房的合并計算的家庭全部住房面積，人均不超過60平米，含60平米的，其新購的住房暫免征收房產稅，人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積按規定計算征收房產稅，以一個三口之家的上海居民家庭為例，如果這個居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現又新購110平方米的住房，這個居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，未超出人均60平方米的免費住房面積標準，因此該家庭此次新購的這一套110平方米的住房，可暫免征收房產稅。
　　重慶，個人住房房產稅稅率征收標準為，獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房，成交建筑面積均價3倍以下的住房稅率為0.5%，3倍含3倍至4倍的稅率為1%，4倍含4倍以上的稅率為1.2%，在重慶市同時無戶籍，無企業，無工作的個人新購第二套，含第二套以上等普通住房，稅率為0.5%。1月28日起，在每年的10月1日至10月31日由納稅人申請繳納。
　　專家表示，房產稅的重要作用是調節收入分配差距，從上海、重慶來看，改革試點征收的收入用于保障性住房，特別是廉租房和公共租賃住房建設等公共服務領域，以解決低收入家庭住房困難等民生問題。
　　主持人：我們看到這個上海和重慶就是已經在推行這個房產稅的一個試點工作，那么要推進這個房產稅的一個試點改革，這次中央經濟工作會議，也特別強調指出了，這是不是就意味著未來的這個房產稅，它會成為一個影響整個房地產市場的一個非常重要的因素？
　　劉元春：毫無疑問，因為目前來講整個房地產這個政策的調控，應該說它有一個短期目標，中期目標和中長期目標，那么從短期目標來講，這個驅泡沫肯是它很重要的，是它價格的一個回落這是一個當務之急的，但是在中期來講它擴供給是很重要，達成供求相對的這種平衡，那么中長期來講就是制度建設非常重要，那么要避免我們出現上幾輪所出現的這種報復性的這種價格的上漲，同時避免我們這種房地產這種資產化這樣一種投機性的這種趨向，那么加強我們這種制度建設是非常重要的，那么房產稅是我們制度建設中間的一個非常重要的一環，那么雖然它可能在不能夠起到一個根本性的一個作用，但是它對于遏制目前的這種炒房的這樣一種趨向應該是非常重要的。
　　主持人：那么這種從制度體系上進行的一個政策調整，會對這個中國經濟，那么宏觀的來講是中國經濟，微觀的來講是房地產的這個行業來說，有多大的影響呢？
　　馬光遠：應該說我們房地產調控如果從98年開始算，我們已經調控了13年了，那么13年以來，我們不斷的調控，在整個房地產市場應該說經歷這么多輪的調控以后，大家逐漸在心理，在制度，包括在對房屋價格的認識層面逐漸的出現了很大的一個分化，但是我們看到就是說從政策的短期效應來講的話，當然你用政策，你用短期的政策，對整個房價的影響比較大，但是從長期來講，從一個產業的來講的話，那么制度比政策要重要。所以房產稅事實上是我們用制度來替代政策的一個轉折點，也就是說未來我們整個房地產調控是用制度來替代政策。
　　我記得9月份的時候溫總理在《求是》雜志里邊談到房地產調控的時候，特別強調我們目前要抓住房地產房價下調的這種關鍵時期，出臺治標性的舉措，這個治標性的舉措就是制度性的舉措，當然房產稅是整個制度建設的一部分。
　　那么對于未來來講的話，我想房地產對于我們這個城市化還在進行中的發展中國家來講的話，房地產的發展還處在一個黃金期，我經常強調，如果說整個房價合理，整個制度建設比較完備的話，房地產最少應該還有20年的黃金期，但是由于制度不完備，由于這個整個的制度建設比較殘缺，導致房價出現了畸形的這種暴漲，那么這種暴漲不僅僅可能會影響宏觀經濟的穩定，更可能會葬送了房地產，也就是說我們說一個產業，如果說一年兩年都出現20%，30%，甚至一倍的這種暴漲的話，這個產業它本身是沒有活路的，所以未來我們整個房地產調控你會發現一個思路上的完全轉變，就是用制度來代替政策，來求得一個長期的一個產業的穩定健康的發展，而不是僅僅的一個房價的回歸。所以這個對于房地產來講不僅僅不是一個說打壓房地產的舉措，而是一個房地產未來健康發展的制度保障。
　　主持人：房價的走勢會如何，對于房地產市場的調控又會如何呢？稍后繼續我們今天的評論。
　　中央經濟工作會議再次定調，堅持房地產調控不動搖，如何堅守不松勁？《今日觀察》正在評論。
　　主持人：好，歡迎各位繼續關注，我們看到對于房價的調控呢，目前效果正在進一部顯現，那么對下一步的調控會有怎樣的一些方向和把握呢？我們來聽一聽專家和媒體的各方觀點。
　　張平（國家發改委主任）：明年要鞏固和擴大房地產市場調控成果，繼續嚴格執行抑制投機投資性需求的政策措施，鼓勵支持中小戶型中低價位的普通商品房建設，促進房地產市場健康發展。
　　2012年發改委將會同有關部門編制實施好"十二五"住房保障規劃，推進保障性安居工程建設，日前閉幕的中央經濟工作會議也明確提出，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展，各方傳遞的信號很明確，樓市調控不可能松動，北京市有關負責人近日表示，2012年將繼續執行樓市限購政策，保持調控的連續性和穩定性，此前已有多個城市強調繼續實施限購政策。
　　中國房地產學會副會長陳國強認為，2011年樓市調控中特別強調如何抑制投資投機性需求，這是為市場做減法，而中央經濟工作會議同時提出，加快普通商品房建設和供應是做加法，增加有效供應才能解決根本的住房需求矛盾，緩解市場壓力，真正讓市場回歸健康發展軌道。
　　主持人：我們在這次中央經濟工作會議上，非常明確的聽到了，就是對于房地產市場的調控的政策是絕不動搖的，那這對于未來的房地產的走勢會有怎樣的影響？
　　劉元春：那么很明確，就是說目前雖然房地產出現了一些局部的這樣一些調整，那么我們所看到一線城市的這個新開樓盤和二手房價格出現了明顯的松動，但是一些三線城市和四線城市價格依然還在堅挺，銷售量這些還在出現同比增長的這樣一種態勢，那么所以說整體的這種房地產市場的這種變化還沒有出現，很多地方還在處于一種僵持的這種狀態，那么在目前這個時點，如果沒有持續性的這種收緊這樣的一種政策，我們可能會重蹈覆轍，因此要避免這個，那么持續的這種收緊，那么應該是一個方向性的，那么這一次明確之后，那么應當說會對一個是信貸，對于房地產市場進行定向收緊這個政策會持續，同時限購這樣的一些政策和相關的一些稅收的這些政策還會連續，那么這樣就會從根本上改變我們整個房地產行業的這樣的一種資金來源。
　　那么當然另外一方面就是說會改變我們民眾對整個房地產的這一個預期，從而使我們房地產的這樣的一個從銷售從他的這個資金來源都會出現大幅度下滑，從而引起房地產價格的這種下滑，那么這個下滑來講就會達到我們相應的這樣的一種調整的這種預期。
　　主持人：對未來，馬博士你怎么看，對于未來房地產的調控？
　　馬光遠：這個事實上這一次中央經濟工作會議里邊，關于房地產我們可能看到的是一個是堅持政策不動搖，讓價格合理回歸，另一個是關于保障房的描述，但事實上還有第三個方面的描述，就是要牢牢的把握做實體經濟這個主題，也就是說讓大家勤勞致富，靠實業來致富，這是房地產調控表決心的另一個方面，那么如果說房地產本身仍然像前兩年那么暴漲的話，沒有人去做實業，也沒有心思，資源只會向房地產進行流動，所以要把握實業，要讓資源和資金向實業進行流動的話，你只有去合理的堅持的房地產調控不動搖，那么才能夠做到，才能夠對資金和資源有一個緊縮的效應，所以就這個來講的話，事實上我們從這個中央經濟工作會議通篇來看的話，明年對于如何要穩增長其實房地產的下滑并不在考慮之列，也就是說我們要把內需作為一個戰略基地，那么再一個以前的政府投資的一些重點項目要堅持，第三個要在戰略新興產業和服務方面要做出一些重大的一些突破，第四個特別強調要刺激民間投資的發展，也就是說我們事實上一直有很多選項，可以應對房地產的下滑的，最起碼在上半年我認為房地產整個政策放松的可能性概率基本上等于零，也就是在這種情況下，如果說整個房地產開發商整個地方政府，仍然抱著跟政策對抗的這種心態，仍然想到政策會松動，我想這個是非常不理智的，對于明年的整個增長來講的話，房地產這種下滑已經在政策的考慮范圍內，這個風險政策有辦法去進行消化，所以我覺得未來最大的心理調整并不在于老百姓怎么樣買房子，而是開發商跟地方政府怎么樣來應對，對政策怎么樣進行正確的解讀。
　　主持人：那一方面我們了解到中央經濟工作會議已經明確的提出來了，這個房地產調控的政策是堅持不動搖的，但是另外一方面有一些工作可能是需要繼續跟進的，首先一個是不是我們應該非常積極的思考，在降價的同時，如何來建立一個規范合理健全的一個住房體系？對此兩位有什么樣的建議？
　　馬光遠：其實上中國房地產市場化已經13年，但是住房制度的這種建設才剛剛開始，也就是說我們怎么樣構建一個符合中國國情的正在處于城鎮化過程的一個住房的體系，無論是商品房的體系還是保障房的體系，這個制度建設才剛剛開始，那么這個制度建設要取得成效的話，只有一個前提，就是房地產調控絕對不能松動，包括保障房的建設，這次特別強調從融資從管理、運營到監管都要求進行完善，所以我覺得對于中國房地產來講的話，2012年是一個轉折點，以前是暴利的13年，那么到未來可能會回歸到一個正常的這種產業發展的常態里邊去，所以我覺得2012年房地產應該是轉變的一年。
　　主持人：劉院長您怎么認為？
　　劉元春：那么這里面就是在降價的同時，我們對于住房體系要有一個通盤的考慮，第一個考慮就是我們很重要的一個就是說我們要在供給上面要做足文章，以往我們就是說單純的降價，可能會使這個周期性的變化會加大，就是說降價之后帶來的是我們投資的減少，投資的減少是帶來未來的這種供給的進一步的減少，那么供給的進一步減少，那么導致我們供需的這個缺口，那么導致這種報復性的反彈，那么所以說保障供給這是很重要的一個，就是說在我們降價的同時要理性思考，那么如何保證供給，那么要兩條腿走路，第一條腿就是我們保障性住房的建設，今年我們啟動了一千萬套保障性住房的這種現象，但是明年整個資金的跟進，開發的進度，如果沒有很好的這種監管，那么我們可能前期的規劃……