中信銀行率先引進了“以房養老”金融產品，事實上，“以房養老”的理念早就被植入中國。相比“倒按揭”，“租房養老”、“換房養老”似乎更容易被國人接受。

　　“倒按揭”步履維艱

　　全國各地有一些機構曾試行過“倒按揭”模式的以房養老，均因效果不好不了了之。
　　據《北京晚報》報道，2007年的重陽節，北京市石景山區試點首家通過房屋租賃方式提供養老服務的新型服務模式，該模式在石景山壽山福海國際養老服務中心率先推行，該項目被稱作“養老房屋銀行”。作為整個事件的幕后策劃，趙良羚介紹說：“我們當時的服務模式是，由養老院與地產經紀公司合作，對老人的房屋進行出租，所得的房租返還給老人，以抵免在養老院的所需費用，或由老人自行處理。但是由于當時的合作方出了一些問題，所以很多老年人其實是自己把房子出租了，但也算是以房養老了吧。”
　　另據《新聞晚報》報道，2007年，上海公積金管理中心也曾推出名為“住房自助養老”的創新型“以房養老”模式。與傳統倒按揭貸款不同的是，該模式從一開始就變更了房屋產權人。具體程序為：老年人將自有產權房屋出售給上海市公積金管理中心，并選擇在有生之年住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用后由老人自由支配。不過，這一模式后因真正符合條件的申請者很少而停止。
　　除了公積金中心的夭折方案，兩樁官司也將上海與“以房養老”聯系在一起，也使得這一模式在國內的發展再生尷尬。
　　2005年，居住在上海市田林新村的八旬老人訾老先生為了改善自己的晚年生活，作出一個慎重決定：將棲身的房屋賣出去，用所得的房款作為租金，仍然租住該套已生活了多年的房屋。但他沒有想到，原本約定好的購房者出爾反爾了，在拿到產權證后卻將老人告上法院，要求老人交付并搬出該房屋。最終，法院判決維護了老人的權益。
　　無獨有偶，今年8月，閔行區另一起判決也關于“以房養老”，但這次涉及的不是個人，而是正規的老年公寓。據介紹，年近九旬的林老太與閔行一家老年公寓簽訂協議，約定林老太自愿履行老年公寓 “以房養老”試行辦法的義務，將現有的一套價值為55萬元的房屋轉讓。后來，老年公寓取得了林老太房屋的產權，但未向林老太支付房屋房款，林老太也未按約交付房屋。林老太兒子獲知此事后深覺不公，與林老太將老年公寓訴至法院，以重大誤解、顯失公平為由要求撤銷"以房養老"協議和房屋買賣合同。最終，法院判決房產重歸林老太名下。

　　租房、換房養老更現實

　　與“倒按揭”模式相比，產權不發生變化、操作又相對簡單的租房養老和換房養老，比較容易被老人們接受。
　　租房養老，即將獨居有房老人安排到敬老院，其原住房出租，以增加老人的日常開支費用。
　　“很多老年人有很多選擇租房養老的模式。”王程權是上海閔行梅隴一家養老院的負責人，他介紹說，目前其工作的養老院，大概有一半左右傾向于租房養老，過世后還可以把房子留給后代，老年人的子女也樂意。
　　他算了一筆賬。一個老年人選擇二級護理，其每月的托管費、護理費、伙食費等總的費用在大概在2000元左右。而這位老人有一套在徐匯田林的2室的老公房，每月的租金就有3200元/平方米左右，加上養老金，自己每月的零花錢還有2000元左右。
　　漢宇地產董事總經理施宏叡說，老人出租房產養老的不在少數，盡管租金回報率過低一直為人詬病，但老年人的消費水平通常不高，一般出租收益也足夠支付正常的養老開銷。尤其是，老年人所持有的房產很多是市中心老房子，由于地段優勢，租金回報率還會高過一般住宅。
　　除了租房養老，還誕生出“換房養老”的模式，就是拿一套大房換成兩套小房，或是高價地段房產變為廉價地段房產，當中產生的差價用于養老補貼。
　　“我退休以后，就去昆山養老了。”去年剛剛退休的孫女士聊起了自己的養老經。由于子女都各自有了家庭和房子，她在2006年的時候將自己在上海靜安區的房賣了，選擇靠近小兒子的閔行區另外購置了一套房子。“當時賣了130萬元，閔行房子小一點的，用去42萬元。后來去昆山看了孝賢坊的養老房，感覺不錯，電梯公寓價格3750元／平方米，單套房源總價在30萬元左右，這種養老房的一些服務和養老院都差不多，再說交通也方便，就買了下來。”孫女士說道。現在她和老伴住在昆山，將閔行的房子出租，每月的房租和養老金加起來有6000多元。 “生活過得不錯，時不時去外地旅游一下。 ”

　　三種方式對比

　　偉業我愛我家在其新浪網博客上發布了該公司市場研究院對“倒按揭”、租房養老和出售房屋后購買理財產品三種“以房養老”方式綜合對比結果。
　　研究前提假定，張先生今年60歲，除了自住房屋外還有一套空閑房屋，該房屋60平米，市場價值160萬元。
　　銀行“倒按揭”：根據目前中信銀行的“倒按揭”產品設計，該房屋評估價120萬元，張先生可貸款72萬元，銀行分10年發放，張先生每月可得6000元。10年后，張先生需要一次歸還銀行連本帶利105萬元左右。屆時，假設房屋增值到210萬，張先生出售房產后償還完銀行債務，最終得到105萬現金。
　　出租房屋：目前房屋總價160萬的房子，如果選擇出租，按北京市場目前的租售比1:500計算，張先生月租金收入3200元。10年后，房屋增值到210萬，其210萬元的財產價值全部歸屬于房屋的業主張先生.
　　出售房屋后購買理財產品：房屋按市價出售后，張先生得款160萬，而后投資于適合老年人的穩健型投資理財 產品，每年年化收益率4%——5%，相當于張先生每月得款6000。10年后，不考慮張先生月得款花銷的余額，張先生持有現金160萬。
　　研究結論顯示，當老人對“以房養老”產生的月度養老金需求不高時，最好采取出租房屋的形式，還能獲得房屋長期增值的收益。而當老人對于“以房養老”產生的月度養老金需求較高時，可以采取銀行“倒按揭”或出售房屋后購買理財產品的形式。而這兩種“以房養老”的形式相比，銀行“倒按揭”的方式需要繳納銀行利息，成本較高；出售房屋后購買理財產品的形式需要承擔更多的市場風險，這就要看老人的理財偏好了。