中信銀行養老按揭產品今日的境遇和前途之坎坷都不難想象，剔除產品設計的因素，“倒按揭”業務在中國依然缺少落地生根的土壤——既缺少西方家庭關系中的獨立精神，也受到國內制度安排和政策法規上的限制。

　　障礙一：養老保障體系尚不完善

　　推行以房養老，首先應完善國家基本養老保障體系。
　　上海大學社會學教授顧駿指出，“以房養老”通常是作為社會保障體系的一個有力補充，在福利完善日本、歐洲等國，“以房養老”應對遠沒有社保相對較差的美國多。
　　中國農業銀行高級經濟師何志成在《中國證券報》撰文寫道，美國社會保險體系俗稱“三腳凳”，是一個非常完備的多層次的養老保障體系。包括政府主辦的社會保險、雇主資助的私營養老金和個人儲蓄。其中最重要的是1935年美國頒布的《社會保險法》，建立了政府主辦的社會保障制度，強制覆蓋所有有收入的被雇傭者。可見，所謂的“以房養老”雖然受到熱捧，但是只是“第二腿”中名目繁多的各種商業保險計劃中的一種。如今我國一些地區忙著大談以房養老的危險在于，讓本該擔當主力的基礎性公共社保體系混雜在了居民、企業的社保體系中，既導致社保體系公私界限不明，又導致社保體系覆蓋度不夠。甚至不乏有個別地方想借助個體的“以房養老”緩解政府社保投入不足的困境。
　　何志成表示，要為老人營造一個舒適的養老之家，先要把房屋的幾面墻搭好根基打扎實，而不是現在就急著考慮怎么裝修得更漂亮。在任何國家任何時候，以房養老只是養老體制的“補充答案”，而非“標準答案”。即使“補充答案”答得再完美，如果標準答案缺胳膊少腿，能給高分嗎？

　　障礙二：房地產市場穩定性差

　　推行以房養老，還需要成熟、穩定的房地產市場。
　　據《新聞晚報》報道，漢宇地產市場研究部經理付偉指出，運作“以房養老”模式需要一個成熟穩定的市場，至少不是需要政府經常予以調控的市場。中國的房地產市場還未成熟，市場自我調節機制尚未建立，政策性的干預頻繁，并非完全地市場化。房價波動幅度較大，這使得銀行和個人間的風險都難以有效控制。其次，目前完善的房產評估體系尚未完全建立。如何在變化的市場中，準確衡量房屋的真實價值，這將影響參與主體的切身利益。目前國內這一塊的人才和機構也相對缺乏。
　“我們的房價波動太大，估值和預測都相當困難。” 中國人壽廣東分公司企劃部負責人陸建明在接受《南方日報》采訪時表示，美國的“倒按揭”普及與其房地產市場的穩定有關，期房價估算變動不大，“倒按揭”的折舊預測較容易。但在中國特別是上海、北京等城市，房價如果繼續猛漲，勢必引發很多糾紛，甚至會出現大面積違約局面。
　　其次，房產變現的難度也使得“倒按揭”危機四伏。歐美的租賃、中介和出售市場非常成熟，房產的變現相當容易，而我國的房產流通市場還很不健全，“有價無市”之憂甚虞。保險公司手中的房產，如無法隨時變現，就會積累成巨大風險。“總不可能專門雇人去賣房吧。”

　　障礙三：70年產權期限前途未卜

　　70年住宅土地使用權在到期之后如何續權尚未明確，恰恰多數老人的住房距離這一期限最為接近。
　　在以房養老較為普遍的美國，且不說房屋不存在“產權限定”問題，不僅房屋的所有權是永恒的，土地的所有權也歸房屋所有人。因此，金融機構通常不會要求老人有多套房產，貸款年限也可以一直到老人過世。
　　我國目前住宅的土地使用權最長只有70年。一個人往往要付出長達二三十年的時間還清房貸，等到退休后再向保險公司申請“倒按揭”。按照現行政策，等到保險公司擁有房屋的產權后，土地使用權的年限也所剩無幾。雖然2007年出臺的《物權法》已經規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是一個巨大的未知風險。
　　“如果未來沒有明確的政策落實，保險公司的積極性會受影響。”陸建明說，我國城市化進程中存在大量拆遷，如無政策保障，也會帶來很多不確定性。
　　中信銀行通過產品設計規避了70年產權期限的問題，然而由此作出的種種限制和安排也導致了對產品實用性質疑——譬如有多套房產的老人通常生活較為富足，是否有這種貸款需求，真正有需求的孤寡老人卻可能因為種種原因無法貸款等。