“20%-30%的年收益率，4年的封閉期”，某信托公司工作的吳女士半年前投資了一只房地產私募基金。由于吳女士的工作就是房地產融資，她對自己買的這只私募還是挺放心的。
最近這一年多來，隨著國家對房地產市場的調控，房企融資遇到了諸多問題：銀行信貸日益緊縮，開發商獲得貸款的難度上升，額度下降；股市政策限制，房企再融資和IPO繼續無望；信托政策繼續收緊，融資類的房地產信托門檻漸高。
隨著資金壓力的加大，房地產商不得不尋求多元化的融資方式。不少房地產商由依靠銀行、信托等金融機構的橫向融資向依靠專業的房地產基金轉變。這些房地產企業一方面借助國內外的獨立私募基金獲取資金，另一方面，這些開發商直接參與地產私募基金的籌建，打通金融與房地產的資金通道，為企業旗下的項目直接融資。
房企9月私募3.89億美元
清科集團數據庫的統計顯示，9月份中外創業投資和私募股權投資(VC/PE)機構新募集基金數共40只，新增可投資資本量為33.15億美元，與8月份相比有較大回升。同時，房地產私募基金市場持續升溫，9月份募集總金額為3.89億美元。
從基金的類型來看，新募集的40只基金中創業型基金占多數，共有23只，募集金額為10.49億美元。另外，成長型基金12只和房地產基金5只，募集金額分別為18.77億美元和3.89億美元。其中，募資完成金額最大的房地產基金是安泰盤實房地產基金，該基金目標規模30億元人民幣，首期到位10億元，將主要投資二線城市房地產業務。
在安泰盤實基金的籌資計劃中，首期到位的10億元來自恒大地產董事長許家印、富力地產董事長李思廉等10位基礎投資人，剩余的20億元將來自發行信托產品等優先投資人。其中，優先投資人優先享有基金的收益，并由基礎投資人擔保，收益水平鎖定在20%。
通過私募融資的開發商還有萬通地產。9月23日，萬通地產公告，萬通地產董事會決定與華潤深國投信托有限公司共同發起設立萬通核心成長股權投資基金，基金規模為3.726億元。具體操作路徑為：萬通地產全資子公司與華潤深國投信托有限公司全資子公司各出資250萬元成立萬通深國投(深圳)股權投資基金管理有限公司，該公司作為萬通核心成長股權投資基金普通合伙人，同時認購400萬元基金份額。此外，華潤深國投信托有限公司發行信托計劃募集資金3.5億元，以及萬通地產出資1860萬元，分別作為有限合伙人加入基金。
公告同時對該基金的正常退出作了以下安排：由萬通核心成長股權投資基金和萬通地產在市場上尋找合適投資人，收購萬通地產全資子公司北京萬通時尚置業有限公司100%股權或整棟購買北京萬通時尚置業有限公司旗下的北京萬通中心D座物業退出。借道基金，萬通地產以2110萬元便撬來了3.7227億元，為公司的現金庫中增加了近3.5億元。
地產調控下的成長契機
雖然國內的房地產以開發商為主導，房地產私募基金還是一個新興領域，但地產調控的政策緊縮卻給房地產私募帶來了一個成長契機。
據戴德梁行的數據，2010年中國內地出現了近30只房地產投資基金，總規模達500多億元人民幣，其中以地產私募基金為主，僅占2011年上半年房地產總資金來源4.1萬億元的1.2%。而在美國房地產行業的資金來源中，銀行投資僅占15%，退休金占35%，房地產基金(包括私募基金、Reits、信托)達到35%的份額。美國的房地產業已經形成以房地產基金為主導，開發商、建造商、銷售商和其他服務商為輔的格局。
“多年來，國內信貸較為寬松，房地產融資以銀行的間接融資為主，遏制了房地產基金的發展。不過，在調控之下，傳統的融資路徑關閉了，而且貨幣超發的時代已經成為過去。這為以信托、基金為主的直接融資提供了歷史機遇。”住建部政策研究中心副主任秦虹認為。
據一些大型開發商高管反映，從2010年開始，就出現開發貸利率普遍上浮的情況，目前部分銀行的開發貸利率達到11%-15%，而信托融資的融資成本更是超過了20%。這樣一來，對于急缺資金的企業，房地產私募基金平均20%至30%的利率成本便顯得不再高不可攀了。
北京中原地產三級市場研究部總監張大偉表示，受調控政策影響，現在房地產的資金比較短缺，銷售前景短期內也不會好轉。地產私募股權基金為房地產市場融資提供了良好途徑。但是，地產私募基金能提供給房地產的資金數額有限，一般是中小企業的選擇，而大型企業一般不會選擇通過地產私募基金的方式融資。
私募基金運作將有一個成熟過程
安泰盤實基金總裁蓬鋼表示，發達國家的養老金等都是把資金交給有經驗的專業基金管理，以期獲得收益最大化。而目前國內商業銀行、保險公司等機構由于政策限制不得直接投資房地產。財力雄厚的國企對回報率的要求也比較苛刻。所以房地產私募基金和機構的談判非常困難。預計未來5-10年，房地產基金發展到一定規模后，機構的大門會逐漸敞開。
北京中房研協技術服務有限公司研究中心總監回建強表示，地產私募基金運作本身也有一個成熟的過程。從發展規模看，當前我國的地產私募基金依然處在起步階段，距離成熟還有幾年的路程。從發展理念看，現在開發企業運作基金是為項目融資這一目標考慮，還是為投資人的利益考慮，定位存在模糊空間。從行業監管看，地產私募基金處于無序發展狀態，相關行業監管缺失，將帶來行業空間受限、政策調整等各類不確定性。
