中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)日前發(fā)布的最新房企銷售排行榜單顯示，2011年上半年，前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售3323億元，同比增長(zhǎng)逾80%。其中，萬科、恒大和中海地產(chǎn)分別以644億元、429億元和421億元的銷售業(yè)績(jī)位居排行榜前三名。
市場(chǎng)份額向大型房企集中
調(diào)控之下，大型房企的銷售額同比依然攀升，市場(chǎng)集中度也逐步提高。今年上半年，房企銷售金額前十榜單和銷售面積前十榜單的入榜門檻分別為155.5億元和116萬平方米，同比分別提高48%和25%。2010年上半年，前十企業(yè)銷售金額入榜門檻為105億元，銷售面積門檻為93萬平方米。
“我們銷售業(yè)績(jī)大幅提升，主要原因是公司營(yíng)銷策略適應(yīng)了政策和市場(chǎng)的變化，由此占據(jù)了其他中小房企的市場(chǎng)份額�！焙愦蟮禺a(chǎn)總裁夏海鈞表示。
受限購、限貸等調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，中小房企的銷售額同比普遍下滑。但一線房企則采取逆市擴(kuò)張戰(zhàn)略，大力布局具有發(fā)展?jié)摿Φ亩�城市；同時(shí)，通過適度調(diào)價(jià)和提升產(chǎn)品品質(zhì)等營(yíng)銷策略加快促銷，由此搶占了很多市場(chǎng)份額。
“中小房企土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不多，周轉(zhuǎn)率較低，市場(chǎng)調(diào)整之際，他們面臨的資金壓力更大。很多房企后續(xù)拿地動(dòng)力不足，項(xiàng)目結(jié)盤后便退出市場(chǎng)，部分房企甚至因資金鏈問題而被迫出售項(xiàng)目。房地產(chǎn)行業(yè)的并購整合也日益增多。”業(yè)內(nèi)人士表示。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月，全國(guó)商品房銷售額的同比增長(zhǎng)率為18.1%，而房企十強(qiáng)的銷售額同比增幅超過80%。顯然，市場(chǎng)份額正在向大型房企集中。
具體來看，萬科上半年實(shí)現(xiàn)銷售644.2億元，今年繼續(xù)突破“千億大關(guān)”懸念不大。恒大地產(chǎn)位居其后，上半年銷售額達(dá)到429億元，同比增長(zhǎng)103%，接近其去年全年500億元的銷售業(yè)績(jī)。同時(shí)，恒大銷售面積達(dá)到620萬平方米，同比增長(zhǎng)86.75%，位居銷售面積排行榜首位。中海、龍湖等港股上市公司的銷售額增幅也超過八成。
擴(kuò)張二三線城市
2011年上半年，一線城市樓市面臨重大壓力，而調(diào)控相對(duì)寬松的二三線城市則成為房企重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，大型房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)來源于二三線城市。
“薄利多銷、快速周轉(zhuǎn)已成為房企在二三線城市房地產(chǎn)營(yíng)銷的主要策略�！敝蟹啃偶瘓F(tuán)一位分析師指出，萬科、恒大、保利等公司在今年二季度繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，主要得益于此前的戰(zhàn)略布局。
以恒大為例，公司從2004年就開始深耕二線城市，斥巨資布局升值潛力大的高增長(zhǎng)區(qū)域。在二線城市獲得成功后，恒大又將目光瞄準(zhǔn)三線市場(chǎng)，并于2010年3月大規(guī)模進(jìn)入三線城市，目前已經(jīng)逐漸迎來收獲期。
主打二三線城市的大型房企也普遍采取“快銷售、高周轉(zhuǎn)”策略。今年上半年，恒大推售新盤總數(shù)達(dá)90個(gè)左右。下半年，恒大計(jì)劃每月將推售10至12個(gè)新盤，下半年累計(jì)推售新盤60至70個(gè)。從拿地到銷售，恒大的平均周期為8個(gè)月。
業(yè)內(nèi)人士指出，萬科、恒大以及碧桂園等為代表的傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)型企業(yè)正進(jìn)一步加快周轉(zhuǎn)速度，而不少以中高端物業(yè)開發(fā)為主的企業(yè)，也開始積極向高周轉(zhuǎn)靠攏。這方面表現(xiàn)最突出的是中海地產(chǎn)。據(jù)了解，今年以來，中海地產(chǎn)在多個(gè)一線城市降價(jià)快銷，5月份更是創(chuàng)下了單月超過100億的紀(jì)錄。
中小房企難度日
截至6月28日，已經(jīng)公布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企合計(jì)為31家。31家房企中業(yè)績(jī)預(yù)增的有15家，占目前公布中報(bào)預(yù)告房企總數(shù)的48.4%。
其中天倫置業(yè)以4079.54%的業(yè)績(jī)?cè)龇涣械谝�。公告顯示，2011年上半年凈利潤(rùn)約1800萬-2300萬元，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)的幅度為3171.09%-4079.54%。與2010年中期相比，其全資子公司廣州潤(rùn)龍房地產(chǎn)有限公司將所持河南新景致房地產(chǎn)有限公司70%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓，形成投資收益約2200萬元，導(dǎo)致公司2011年中期業(yè)績(jī)較上年同期發(fā)生大幅變動(dòng)。
從凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的具體金額上看，主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的金融街以凈利潤(rùn)約8.6億-11.2億元的業(yè)績(jī)?cè)龇邮祝湓鲩L(zhǎng)幅度為70%-120%。在業(yè)績(jī)預(yù)告中就稱，上半年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)一是報(bào)告期內(nèi)公司部分已銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目滿足收入確認(rèn)條件的較多；二是報(bào)告期內(nèi)公司津塔寫字樓和金融街中心等項(xiàng)目計(jì)入投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。
深物業(yè)A、深長(zhǎng)城、天保基建、寧波富達(dá)、珠江實(shí)業(yè)、浦東金橋、廣匯股份的業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)增幅也在100%以上，榮盛發(fā)展、浦東金橋的業(yè)績(jī)?cè)龇鶆t在50%以上；而南國(guó)置業(yè)和世聯(lián)地產(chǎn)這兩家房企的業(yè)績(jī)?cè)龇^低，均為不到30%；剛泰控股、中江地產(chǎn)則成功實(shí)現(xiàn)扭虧。不過，這其中廣匯股份已經(jīng)在5月31日出售了旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而本次業(yè)績(jī)預(yù)增的主要原因正是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售等非能源業(yè)務(wù)實(shí)施剝離產(chǎn)生的收益及新增煤炭銷售業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收益。
除15家預(yù)增房企外，其他16家房企中，有11家出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑，另有五家虧損。在11家業(yè)績(jī)下滑的房企中，幅度最大的是嘉凱城，公告顯示其上半年凈利潤(rùn)約500萬元，同比下降98.9%。對(duì)此，嘉凱城表示2011年半年度比2010年半年度凈利潤(rùn)大幅減少的主要原因是由于上半年可結(jié)算的項(xiàng)目較少，導(dǎo)致可確認(rèn)的銷售收入和凈利潤(rùn)較上年同期大幅減少。不過嘉凱城也稱，根據(jù)公司現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)情況，2011年可結(jié)算項(xiàng)目將多數(shù)集中在三、四季度結(jié)算。
海德股份、重慶實(shí)業(yè)、濱江集團(tuán)、中茵股份、宜華地產(chǎn)的業(yè)績(jī)降幅都在60%以上，廣宇集團(tuán)、世榮兆業(yè)、合肥城建的業(yè)績(jī)降幅則均為30%-50%。四大房企傳統(tǒng)龍頭之一的金地集團(tuán)也表示業(yè)績(jī)將會(huì)較去年同期有所下降。今年1-3月凈利潤(rùn)比去年同期下降86.08%，營(yíng)業(yè)收入同比下降70.31%。
在虧損的5家房企中，津?yàn)I發(fā)展的情況最為嚴(yán)重，其今年上半年的凈利潤(rùn)約為負(fù)1億-負(fù)8000萬元，降幅高達(dá)384%。對(duì)此，津?yàn)I發(fā)展表示，受公司目前房產(chǎn)項(xiàng)目開工及竣工時(shí)間的影響，導(dǎo)致公司全年可竣工結(jié)算項(xiàng)目較少，公司在2011年半年度可確認(rèn)的收入與2010年相比有較大下降，因此引起公司2011年半年度出現(xiàn)虧損。萬澤股份、高新發(fā)展的凈利潤(rùn)下滑幅度均超過220%，虧損金額也都超過了千萬元；國(guó)興地產(chǎn)、ST興業(yè)也出現(xiàn)了虧損。
中原地產(chǎn)認(rèn)為，上市房企很可能在三季度出現(xiàn)明顯的分化，而為了使得年報(bào)不會(huì)太差，部分之前業(yè)績(jī)不理想的企業(yè)可能率先開始降價(jià)求量。