通過低價入市的策略，遠洋地產收獲了高成交率，2011年1月至4月，合約銷售額達73億元，同比增長70%。
與此同時，在其他企業資金預警的情況下，脫離中遠集團“庇護”的遠洋地產并沒有在資金鏈上顯得“無助”。日前，昔日大股東中遠國際將手持遠洋地產股份配售完畢，遠洋地產斥資36.68億元兩度落子上海；通過多元化的融資，在國際市場確定發行四億美元債券……
遠洋地產的“故事”在不斷更新之余，其總裁李明還高調宣布，將今年的銷售目標定在300億元。面臨樓價下行壓力，遠洋今年下半年推出的不少樓盤為中高端樓盤，其能順利完成年度目標嗎？
為應對調控的風險，遠洋地產總裁李明表示，未來三年，將要竣工的經營性物業面積達到100萬平方米，且全部自持。如此“大刀闊斧”邁向商業地產，又將考驗遠洋地產的商住平衡術。
低價入市收獲高成交率
2009年、2010年，遠洋地產協議銷售額為143億元、216億元，增長率分別為98%、51%。延續這一強勁勢頭，2011年1月至4月，遠洋地產合約銷售額達73億元，增長70——在限購大背景下，有如此成績實屬不易。
“這與推盤節奏有關，遠洋地產去年同期推盤量較少，今年則有較多項目入市，故銷售快速增長。”世聯地產地產首席分析師王海斌如是向《經濟參考報》記者分析。
北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒則認為，除了2009年拿下地塊陸續入市之外，遠洋地產還率先對政策作出反應，采用了低價銷售策略。
遠洋地產行政總裁李明曾坦言，在調控背景下，房價總體有下行壓力，對符合剛性需求且能迅速帶來現金流的項目，不排除低價入市。
事實上，遠洋地產位于北京東五環之外的項目遠洋一方·北潤園，在3月發售二期項目時，價格就低至八四折即2.1萬元/平方米，最低價格甚至為1.9萬元/平方米，而一期開盤價為2.5萬元/平方米，同區域在售的北京新天地等項目，均價也在2.6萬元/平方米以上。
低價入市，收獲的是高成交率。據北京市房地產交易管理網上的數據顯示，遠洋一方·北潤園二期項目于3月4日推出300套新房源，截至6月6日，已成交287套，成交面積為26791.79平方米，均價為21037元/平方米，回籠資金約5.64億元。剩下的13套房源，有12套顯示為“已預訂”狀態，僅一套可售。
得到“好處”之余，遠洋繼續“上演”低價。5月8日，遠洋一方再推342套房源，截至6月6日，已簽約275套，均價為20996元/平方米，回籠資金5.36億元。
前4個月銷量不錯，但要完成300億元的年度目標，亦非輕而易舉。以北京市場為例，遠洋下半年推出的不少樓盤為中高端樓盤。如即將開盤的遠洋傲北項目，都是300-500平方米的聯排、雙拼別墅。據售樓處銷售人員介紹，估計開盤價在2.5萬/平方米，以此計算，銷售價將在750萬/套至1250萬元/套。此外，樓面地價就高達2.75萬元/平方米的望京項目，同樣將于今年下半年入市。雖然該項目還沒有定價，據業內人士推測，均價可能達到6萬/平方米至7萬元/平方米。
面臨樓市下行的風險，遠洋地產推出諸多中高端產品，會否“曲高和寡”？國海證券房地產行業分析師趙鐸向《經濟參考報》記者表示，遠洋地產的項目地理位置均不錯，即使以高價入市，未必會受到市場冷落。“此外，遠洋地產在中高端項目打造上很有經驗。”
商住“平衡術”考驗遠洋
如多數“北派”房企一樣，多年來，遠洋地產把重心放在北方市場。2010年，光北京的營業額就占據了遠洋地產集團的55%。商業地產方面，遠洋也才剛剛涉及。如何在鞏固北方市場之余邁向全國市場，深化住宅地產之時加碼商業地產，其中“平衡術”考驗著遠洋。
據其財報，截至2010年底，遠洋地產已進駐北京、上海、杭州、武漢、三亞、青島等17個城市，土地儲備為2060.8萬平方米。其中78%的土儲位于北京和泛環渤海地區，而以上海為核心的泛長三角地區，土儲占比僅為6%。為此，遠洋地產不惜重金“砸”向“上海灘”。
1月31日，遠洋地產以31.3億元競得楊行鎮西城區北塊G-2-1地塊(A塊)，溢價率為89.6%，樓面地價11378元/平方米，為住宅地塊。而10天前，遠洋以5.38億元競得上海寶山區羅店新鎮A1-3地塊，樓面地價為6041元/平方米，為商住用地。加上2010年8月取得的美蘭湖F1-4/6地塊，遠洋地產已三度落子上海。根據網上資料顯示，遠洋地產在上海的首個項目美蘭湖F1-4/6地塊或將于明年7月竣工面市。
相比“南擴計劃”，遠洋地產在商業地產方面有更明確的計劃。李明曾表示，未來三年，遠洋地產將要竣工的經營性物業面積將達到100萬平方米左右，且全部自持，到2015年遠洋地產的商業地產領域的經營目標將將達到100億元。而2010年，遠洋地產物業投資的營業額僅有2.12億元。
遠洋地產發布的2011年發展戰略也提出，要在未來一年內將商業持有物業與住宅開發物業新開工面積比從1：9提升至1.5：8.5，為此，遠洋將加大商業項目的投資，預計商業與住宅的投資額將達到5：5。
事實上，在去年12月，北京CBD核心區出讓6地塊。面臨極其復雜的評標規則——報價占40分、規劃設計占20分、其余40分為綜合實力評比，遠洋地產還是從眾多地產大鱷中搶得一塊地。有消息稱，遠洋地產已經確定參與接下來該區域新推出的6塊土地的投標。
據了解，北京區域處在運營中的寫字樓項目有遠洋國際中心A座、遠洋大廈和遠洋光華國際，光華國際商業WE-LIFE未來廣場于2011年初正式開業。
“位于北京北四環的萬和城項目及位于玉泉路的沁山水商業部分也已開工，而位于北京朝陽區酒仙橋路的頤堤港項目擬于年內竣工，商業部分預計于今年年底前開業。”遠洋地產內部人士向《經濟參考報》記者透露，另外，公司位于北京、天津、杭州、大連、黃山等城市的其他商業地產項目也處于不同的開發階段，預計陸續于2013年至2016年開業。
遠洋地產加碼商業地產，映射了樓市“政策擠壓”效應——在住宅地產被調控之際，眾多房企爭相投資商業地產。“斥資拿地，項目開發，銷售回款，內地房企之前的開發模式抗風險能力很低，增加自持物業能讓收入來源更為穩定。”王海斌如是向《經濟參考報》記者分析，此外，商業地產盈利周期長，目前沒有內地房企可以做到如新鴻基地產一樣，持有大量物業，營業收入一半來自經營物業、一半來自銷售收入。
脫離中遠集團
2011年，是遠洋地產摘下“央企背景”光環的元年。趙鐸表示，遠洋地產已是一個公眾公司，任何策略都是市場行為。
遠洋地產前身為中遠房地產，成立于1993年，初期是由中遠集團全資擁有的。2002年，中遠集團與中化集團重組中遠房地產，雙方各持50%股權。2003年1月，中遠房地產獲增資擴股，中遠集團持股減少至44%，同時，中遠國際向中遠集團收購中遠房地產，持股20%，成為中遠房地產主要股東之一。
此后幾年，經過2007年的上市、隨后的擴股、中國人壽的進駐，中遠國際對中遠房地產的持股不斷被稀釋。2010年8月，中遠國際發布公告，擬在一年內擇機出售所持遠洋地產全部的16.85%股份，而這一配售計劃在2010年12月得以實現。目前，中國人壽、南豐集團為遠洋地產第一、第二大股東，分別持有24.07%、12.84%的股份，剩余部分為公眾持股。
眾多周知，背靠央企“大樹”，信貸方面則“不用發愁”。業內人士擔心，脫離中遠集團“庇護”的遠洋地產會否在資金鏈上顯得“無助”。
事實上，遠洋地產已開始多元化的融資方式。據遠洋地產公告，該公司及發行人與聯席牽頭經辦人5月6日訂立認購協議，尋求認購及支付永久性次級債券的本金總額4億美元。公告還透露，發行永久性次級債券的估計款項凈額，經扣除各項費用等開支后，將約為3.88億美元，并于2016年可贖回。
遠洋地產稱，擬使用該款項凈額為新項目及現有項目，包括建設成本、土地成本及投資物業等提供資金以及一般公司用途。遠洋地產董事認為，預期永久性次級債券將被視為混合債券，該債券發行將會強化本公司的財務狀況，且改善公司進入國際資本市場的能力，以便日后支持本集團的發展。