第三輪樓市調控啟動半年有余后，對商品住房實施全面政府限價銷售的行政調控手段，終于由地方政府“火線出爐”。
“商品住房一律限價銷售”的起點，在于環首都經濟帶上的“明珠”香河——依據河北省政府的統一部署，香河縣域內的商品住房項目將從即日起全面實施政府限價銷售。
在此之前，行政限價的管理手段在全國范圍內也僅局限于政策性住房領域，至此，香河成為第一個對所有商品住房實施全面限價的地方政府，也成為全國首個實施行政性調控手段的縣級行政單位。
按照河北省政府的統一部署，曾因與北京公交聯通、區號統一而經歷房價快速上漲的“環首都經濟圈”，或將成為行政化調控樓市的又一個起點。而在此時，房地產開發企業也將難逃虧本銷售的命運。
首例縣城限價
日前，河北省廊坊市香河縣人民政府下發通知，要求對本行政域內的新建商品住房預售、銷售價格進行限制。控制指標分為三檔，普通住房的銷售均價控制在6500元/平方米，最高價不得超過7500元/平方米。
《香河縣人民政府關于對新建商品住房實施限價銷售的公告》(下稱《公告》)顯示，對于高檔商品住房的最高價，將控制目標限制在11000元/平方米。
萬通地產、綠地集團、富力地產等在香河進行房地產開發的房地產企業的相關負責人，均向《中國經營報》記者證實，從6月開始他們陸續接到了發自香河縣人民政府的通知，要求開發企業對定價進行調整。
在此之前，政府對于商品住房全面實施限價銷售并無先例，主要的行政限價行為，主要集中于政策性住房領域。北京大學房地產研究中心主任陳國強告訴記者，在政策性住房體系中，經濟適用房由政府直接確定銷售價格，而限價商品房政府則通過在土地招投標中設定日后銷售價格的上限，對定價施以影響。對于商品住房實施全面、統一的價格限制，則并無先例。
同時，這也是2010年底，第三輪樓市調控陸續展開以來，首個實施行政調控手段的縣級行政單位。在此之前，無錫、金華、溫州等地級城市在住房和城鄉建設部的要求下，陸續實施對非本地居民的限購措施。但行政性調控手段始終未波及到縣級行政單位。
當地開發企業銷售負責人告訴記者，按照香河縣政府的“通知”和《公告》，對于已獲得預售許可、未簽署商品房預售合同的，要按照控制目標提出的限價標準進行調整，否則將不予銷售備案；對于未申請、批準預售許可的新建商品住房項目，要按照控制目標提出的限價標準進行定價，否則不予受理、批準預售許可。
“對于具體如何劃分普通商品房、高檔商品住房的標準，縣政府以及房管局方面還沒有具體的解釋，我們也在等，等待縣里面的通知。”當地一位開發企業的負責人告訴記者。萬通地產、保利地產、萬科、綠地集團等在當地進行開發的房地產企業均表示，未接到“劃分標準”的相關通知。
《公告》明確要求，對于不遵守限價銷售的房地產開發企業，將予以暫停其商品房網上簽約的權限。這將意味著商品住房無法正常銷售。
河北統一安排
河北省住建廳一位官員6月14日上午向記者證實，香河縣政府對新建商品住房進行行政限價的政策，是按照河北省落實中央房地產調控政策的統一布置進行的。但對于統一下達文件一事這位官員表示不便評價。
記者了解到，在香河縣政府下發行政限價通知之前，河北省住建廳已經下發了《河北省住房和城鄉建設廳關于進一步做好環首都部分縣(市)房地產市場調控有關工作的通知》【2011】316號(下稱“316號文”)，這份文件是環首都相關市縣房地產調控的主要指導精神和依據。
2010年開始，河北省政府提出環首都經濟圈概念，并提出區號與北京統一、公共交通與北京聯通，并提出建設與北京接洽輕軌的遠期規劃。于是，包括燕郊、香河、固安、大廠、涿州等縣市的房地產價格出現快速上漲，上述市縣中，單個新建商品住房價格最高的，部分已經達到20000元/平方米。
涿州、大廠、固安等地政府房管系統的內部人士均向記者證實，他們已經收悉發自河北省住建廳的316號文，并已經組織相關行政主管部門進行學習、研究、落實。這些城市住建系統的內部人士均表示，在適當、必要的時候，也會進行相關的限制性調控措施。
記者了解到，河北省部署環首都部分縣(市)房地產市場調控、香河市全面實施商品住房限價銷售的目的，均是為了確保“房地產價格控制目標”的完成。此前，國務院下發通知，要求各地方政府依據“當地經濟增長目標”、“人均可支配收入增幅目標”和“當地居民購房支付能力”，設定當年度“新建住房價格控制目標”，并要求各級政府逐級考核，對未完成任務的，將視原因、情況進行問責。
在香河縣政府正式下發行政“限價令”之前，鑒于環首都相關縣市房地產價格快速上漲造成與當地居民購房支付水平的差距，國務院相關部門已經開始考慮在部分中小城市擇點進行“限購”，以緩解環熱點城市周邊市縣房地產市場快速上漲的壓力。
在之前與國務院相關主管部門的多次溝通中，河北省政府方面通過不同方式傳遞了環首都地區受到北京市房地產市場的影響，房地產市場調控壓力較大的信息。此前，住建部一位官員向記者表示，國務院下發的相關調控政策中，對限購等行政調控手段的使用的定義是“市場熱度價高”、“房價上漲較快”的城市，而不是以城市規模和行政級別劃分。
是否繼續限購？
記者了解到，河北省下發的316號文中，對于環首都縣(市)針對本地采用的房地產調控手段，提出了原則性的方式，但要求各當地政府依據本地的實際情況，選擇最有效率的手段予以實施。
在當地進行房地產開發的綠地集團等企業負責人均向記者表示，如果按照香河縣政府的三個檔次限價，至少在當地進行高檔商品住房的開發企業，將暫時面臨“虧本”的尷尬局面。
從2009年開始，陸續有房地產開發企業進入香河開發低密度住宅項目以及商住項目，記者通過河北省國土系統核實的土地成交價格顯示，2009年以來，香河進行公開出讓商品住房用地價格是60萬~80萬元/畝。由于低密度住宅項目的容積率在1.0左右，可供銷售的住房面積較少。綜合分期開發的因素，大量香河開發的低密度項目，樓面成本價已逼近6000余元/平方米，再加上建設工程成本、管理費用、營銷費用等，成本已經逼近9000元/平方米。
“如此計算，如果后期項目仍然實施限價銷售，那么整個項目的成本很難平衡，虧本恐怕是我們不得不面對的一個尷尬現狀。”當地一位開發企業的負責人向記者表示。
“如果簡單地實施行政限價，很可能造成與北京房地產市場價格價差的進一步拉大。”北京四方聯達房地產經紀機構總經理楊少鋒告訴記者。
河北省房價水平較高、房地產發展熱度較高的城市，主要集中在北京的東部和南部地區。比如，通州區2011年截至目前的商品住房均價水平在20000元/平方米左右，大興區為14000元/平方米左右，如果比鄰通州區的香河按照11000元/平方米的上限“限價”，那么兩者之間的價差就高達9000元/平方米。
楊少鋒擔心，這9000元/平方米的價差可能會導致更多北京的資金進入當地買房。目前，河北省環首都各縣市執行的仍是“限貸不限購”的政策，即對于非本地居民在當地購房，不能提供一定年限納稅和社保記錄的，銀行不予發放按揭貸款，但全款購房不在限制之列。也就是說，如果全款購房，非本地戶籍人士在當地購房不受任何限制。
相關統計顯示，2011年在香河等地銷售的別墅、類別墅項目中，70%以上的成交客戶來自北京，其中幾乎100%的成交客戶采用了全款購房的方式。燕郊、大廠等市縣的成交與付款方式，大致也與此相似。
“如果出現行政限價導致的價差，招致北京資金迅速進入的話，我認為，不能排除河北省方面在個別環首都縣市實施對非本地居民的購房資格進行限制的可能性，因為調控的核心目的在于使房地產市場的發展水平，與當地居民的購房支付能力相匹配。”楊少鋒說。
對于擇點限購的可能性，河北省住房建設廳的官員表示不便發表評論。但楊少鋒相信，限價之后，恐怕就是限購。