專家認為，引入社會資本是關鍵，應加速出臺具體細化措施
開工緩慢引發的一片擔憂聲中，發改委、財政部、住建部等部委近日紛紛表示，將加大保障房資金支持力度，力促保障房開工建設。消息稱，發改委會同有關部門，正在抓緊研究保障性安居工程融資機制，擬支持地方通過發行企業債券等方式籌措資金，專項用于保障性安居工程建設。
接受《經濟參考報》采訪的專家認為，保障房開工緩慢的原因中，資金欠缺是一個關鍵因素，眼下，應盡快疏通融資渠道并出臺具操作性的一系列細化措施，不過，更重要是建立健全保障房運營管理體制，這不僅有利于引導社會機構更多參與保障房建設，對整個房地產市場的健康發展都具有長遠意義。
合力 多方籌措資金助保障房建設
2011年開工建設1000萬套保障房的計劃甫一公布，如何保證可持續性的資金來源便一直廣受關注，近日披露出的開工進度更是引起了一陣不小的擔憂。
根據北京、上海、深圳等城市公布的計劃，三地今年保障房的開工建設分別為20萬套、22萬套和24萬套。中原監測顯示，北京1至5月已取得預售證的兩限房和經適房面積為102.20萬平方米，若按套均70平方米估算，約為1.5萬套。上海同期經濟適用住房已開工約2萬套，約完成計劃的25%。而江蘇、浙江、廣東等省市保障房的開工率不足40%。
業內人士普遍認為，各地開工率偏低從一個側面上反映出保障房建設面臨的資金壓力。為此，中央有關主管部門紛紛表態或發文，表明將全力破解保障房資金迷局。
媒體近日披露，住房城鄉建設部下一步將重點抓好四項工作，努力完成2011年保障性安居工程建設任務，其中一項工作是多渠道籌措建設資金。與此同時，財政部、住建部聯合發布通知，要求各地切實落實保障性安居工程資金，加快預算執行進度，并明確地方政府要將今年地方政府債券資金優先用于保障性安居工程，要進一步明確和細化地方政府債券資金安排用于公共租賃住房等保障性安居工程的具體資金數額，加大對保障性安居工程的投入力度。
“目前，政府也正嘗試不同渠道解決保障房資金缺口問題，包括利用社保基金進行試點等”，住房和城鄉建設部政策研究中心住宅與房地產研究處處長、研究員趙路興說。
按照有關主管部門的思路，今年各級政府將通過一般預算安排、提取土地出讓凈收益、住房公積金增值收益以及積極引導社會資金參與等方式，確保保障房建設資金的落實。
5月底6月初，海南省、湖北省先后宣布獲準發行地方政府債券29億元和86億元，其中相當一部分比例用于保障房建設。中原集團研究董事程澐介紹，寧波從上周開始實施“限房價競地價”、“競配建保障房”的土地出讓方式。據中原監測，迄今已有北京、廣州、成都、杭州、蘇州、石家莊、福州等近10個城市開始采用上述新興的土地出讓方式，以加速保障房建設計劃的實施。
關鍵 需要引導社會資金進入
早有測算，實現今年1000萬套的目標年度投資需保持在1.3萬億元到1.4萬億元之間。具體而言，完成今年1000萬套保障性安居工程任務，5000多億的資金將由中央政府、省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集，剩余的8000多億元通過社會機構投入以及保障對象和所在企業籌集。專家認為，除了政府主導之外，還要積極引導社會資本參與保障房的投資。
“要吸收社會資金，發揮社會機構的作用。”趙路興表示，除財政資金以外，保障房建設資金來源要發動社會機構，不能完全依靠政府。
目前，部分地方開始著手建立保障房建設投融資平臺。據報道，陜西近日成立了省級保障性住房建設工程公司，由延長石油集團出資30億元，省財政出資10億元，再通過市場融資，共計籌措100億至120億元來支持配套資金困難的市縣建設廉租住房和公租房。
記者了解到，湖南也在加快組建省保障性安居工程投資公司，引進金融資本、社會資本參與保障房建設。
另據報道，上海城投控股5月中旬已與中國平安攜手推出債權投資計劃，募集不超過30億元的資金用于支持上海保障性住房建設，這將在很大程度上降低保障房建設成本。
據了解，部分標桿房企也參與到保障房建設中，今年4月，萬科便與河北省住房和城鄉建設廳簽署了《關于建設保障性住房的戰略合作協議》，將在廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口六個城市與政府合作開發建設各類保障性住房，總規模預計為6000套至8000套。
然而，北京某上市房企一位資深人士告訴《經濟參考報》記者，從操作層面上看，興建保障房利潤率不確定或處于微利水平，這將較難吸引房企，尤其是大規模介入保障房市場。
一位不愿具名的房地產開發類央企人士也曾透露，除了政府籌資，保障房建設所需大部分資金需要企業自己籌集。一些地方政府希望通過市場途徑解決保障房建設目標，但是卻不想損失巨額的土地和稅收收益。
另外，有業內人士還表示，雖然有關主管部門鼓勵金融機構支持保障房建設，但在實際執行中，由于保障房建設資金回收周期長，利潤空間小，且存在一定的償還風險等諸多原因，金融機構參與融資的積極性并不高。
完善 措施有待進一步細化
如何讓更多社會機構參與保障性住房建設？專家建議，政府作為保障房建設主體要建立相應規則和細化措施，確保社會資金能夠以好的方式進入或退出。另外，保障房建設非短期行為，相關管理運營配套機制都應著眼長遠。
中國房地產學會副會長陳國強接受《經濟參考報》采訪時表示，目前在引導民間資本參與保障房建設中，如何進入、退出以及確保其投資收益等方面都缺乏詳細規則。盡管各地有一些探索和試點，比如，企業和政府一對一協商合作來參與一個具體項目的投資建設，享受一定優惠條件等，但都還只是個案性質，沒有形成一個公開透明的可通用的配套措施，這會影響企業參與的熱情。“其實民間資本很充裕，都在尋找各種投資渠道，怎樣建立一套機制吸引民間資本投資保障房建設是問題所在。”
另外，陳國強還提醒說，有些政策需完善相應的細化措施以更具操作性。他舉例說，有關部門擬支持地方通過發行企業債券等方式籌措資金，這是一件好事，但接下來要明確會選擇什么樣的企業，建設主體、管理主體怎么劃定等一系列問題。只有這些問題明朗化了，才更有利于社會資本進入。
在陳國強看來，發行私募債券是融資手段的創新，是一個很好的方向，目前部分地方在這方面的探索和創新可以吸引不同性質的資金，可以避免社會游資投資房地產市場終端商品。
社科院城市發展與環境研究所副研究員尚教蔚告訴記者，相對完善和規范的管理運營模式是吸引社會資本進入的一個關鍵因素，我國在大批量建設保障房的過程中，管理運營也要跟上，這方面可以借鑒國外其他國家在保障房的分配、退出機制上的經驗。
尚教蔚認為，保障房建設是一項長期行為，因此應從戰略高度重視保障房建設、運營管理體制機制建設。陳國強也持類似觀點：“關注保障房進度的同時，還需要關心保障房持續平穩發展的體制和機制。不能將保障房建設當成短期任務，應該做成中長期的可持續運營下去的安排。”