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被稱為京城首席投資人的張羽沖在房地產(chǎn)投資之前，其本職工作是北京交響樂團(tuán)的首席圓號(hào)手。從2003年開始，他專注于房地產(chǎn)的投資：2003年6000元/平方米購(gòu)買的北京富力城，如今已經(jīng)漲到了45000元/平方米；2009年，15000元/平方米購(gòu)入的海景房，如今輕松變?yōu)?、4萬/平方米。在一次次準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)判背后，這位投資極客有著怎樣的成功秘笈？
每5年一次的戰(zhàn)略調(diào)整
藝術(shù)家出身的張羽沖并沒有普通投資人精打細(xì)算的世俗氣息，面對(duì)自己過往的“戰(zhàn)績(jī)”，張羽沖表示，投資的一個(gè)核心是看趨勢(shì)，投資住宅，投資商業(yè)，以及現(xiàn)在投資旅游地產(chǎn)都是看準(zhǔn)了市場(chǎng)的大勢(shì)。而他對(duì)大勢(shì)的準(zhǔn)確把握總能夠讓跟隨他的投資人心服口服。據(jù)悉，與他為伍的投資客們都是高端客群，大多來自各個(gè)行業(yè)的精英。他們的集合不僅是財(cái)力的集合，也是智慧的結(jié)合。“大家的信任度非常的高。我們已經(jīng)形成了非常專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，投資人都認(rèn)同團(tuán)隊(duì)運(yùn)作所收取的管理費(fèi)。”由此可見，張羽沖的投資已經(jīng)完成了從散戶向大戶的轉(zhuǎn)變，如今正在向類似于基金管理的房地產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)方向發(fā)展。而在他的投資背后都有一個(gè)龐大的投資群體作為支持，真正實(shí)現(xiàn)了由術(shù)向道的質(zhì)變。
他告訴記者在他的投資歷程中，已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)階段，每一個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)候差不多是5年。
第一個(gè)5年計(jì)劃的時(shí)候，他看準(zhǔn)了住宅投資。尤其是2003年左右，他在第一個(gè)5年計(jì)劃中，就和他的團(tuán)隊(duì)購(gòu)入了北京北三環(huán)的富力城項(xiàng)目近百套住宅。他告訴記者，當(dāng)時(shí)投資住宅看中了一點(diǎn)，就是人們急劇上升的居住需求。當(dāng)時(shí)人們買房主要是為了自住、改善、出租。而且時(shí)至今日以北京為例，每年還有幾十萬的留京指標(biāo)，這意味著還有百萬平方米的剛性居住需求。
不過從2003、2004年開始，投資房地產(chǎn)的人逐漸地增加了。張羽沖帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)開始新一輪的5年計(jì)劃商業(yè)投資。據(jù)悉他們當(dāng)年投資的4萬元/平方米的商鋪目前的市值已經(jīng)達(dá)到了16萬，即使是這樣張羽沖在2007年拋售股票和房產(chǎn)的時(shí)候依然保留著自己的商鋪。他表示放棄住宅投資商業(yè)，一是考慮政策導(dǎo)向，二是看中了商業(yè)投資有持續(xù)的租金收益。投資商業(yè)的同時(shí)，他開始為團(tuán)隊(duì)尋找新一輪的投資熱點(diǎn)。享受生活讓他看到了市場(chǎng)尤其是高端人群相同的需求。于是他在新的5年計(jì)劃中又看中了旅游地產(chǎn)。“中國(guó)的高端人群對(duì)生活品質(zhì)的需求非常的迫切，這個(gè)需求將引導(dǎo)旅游地產(chǎn)成為下一個(gè)階段投資的熱點(diǎn)。而且旅游地產(chǎn)是服務(wù)于度假，投資這個(gè)領(lǐng)域與政府調(diào)控住宅，關(guān)注民生沒有沖突。”
“租金為王”的商業(yè)投資理念
因?yàn)槌啥冀鼉赡陙砩啼伾蠞q的速度非常快。所以記者特意就商業(yè)地產(chǎn)的投資請(qǐng)教了張羽沖。他先給記者講了一個(gè)實(shí)例。他曾經(jīng)在他出租的商鋪門口聽到了路人的議論，生意好好，這個(gè)商鋪不曉得是誰的。買這個(gè)商鋪的人一定賺慘了。其實(shí)在這個(gè)故事中，他想告訴記者的是，商鋪好是與人氣旺有關(guān)。他計(jì)算過一個(gè)130平方米小超市的現(xiàn)金流水為4.5萬/天。可以預(yù)見這個(gè)130平方米的商鋪有著持續(xù)而穩(wěn)定的租金保證。“商業(yè)最為重要的是租金水平，商鋪本身的升值能力也是和這個(gè)水平相關(guān)的。試問一個(gè)100萬的商鋪，如果一年的租金僅僅幾萬元，甚至連銀行的利息都達(dá)不到，升值的預(yù)期從何而來。”張羽沖直言不諱道。
他告訴記者，他在第二個(gè)5年計(jì)劃中投資了不少的商鋪，這些商鋪如今不是被星巴克就是被711等人氣旺，流水大的商家所租用，正是這些商家的入駐保證了他手中商業(yè)的持續(xù)升值。僅看商業(yè)升值潛力而忽視商鋪現(xiàn)實(shí)租金的方式對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資來說是非常錯(cuò)誤的。
如今他還準(zhǔn)備投資一些商業(yè)項(xiàng)目，其中也包括了一些商業(yè)產(chǎn)權(quán)的公寓和商務(wù)寫字樓。這次到成都就是為了來考察富力天匯中心和富力麗思國(guó)際公寓。說到目前投資方向，他表示一方面與政策的限制有關(guān)，另一個(gè)方面商業(yè)租金的回報(bào)也是他非常看重的，尤其是寫字樓，這兩年在北京的漲幅驚人，差不多已經(jīng)達(dá)到了每一個(gè)平方米300-350元/月。當(dāng)聽說成都的租金水平，尤其是高端寫字樓的水平每平米100多元/月，他認(rèn)為還有升值潛力。
“看沙不看房”的細(xì)節(jié)追逐
和其他投資客還有一個(gè)非常大的不同，張羽沖告訴記者，自己投資大多在高端。記者試著讓他在投資客目前傾向的兩個(gè)極端，最便宜的起價(jià)房和最貴的樓王中選擇的時(shí)候，他毫不猶豫地告訴記者一定是后者。“一般來說，一個(gè)社區(qū)中最好的位置是人人都向往的，即使是買不起的人也會(huì)想著去看看，這樣銷售的面就要大得多，成交的機(jī)會(huì)也比其他高很多。”
據(jù)悉，他是為數(shù)不多的監(jiān)督開發(fā)商的購(gòu)房者。即使是工地、毛胚房，也要一層一層爬上去查看。后期精裝房過程中，他也會(huì)一次次的考察，甚至給開發(fā)商提出整改的建議。現(xiàn)在不少的開發(fā)商甚至于還主動(dòng)請(qǐng)他去提改進(jìn)的意見。從這個(gè)細(xì)節(jié)也可以看出他對(duì)自己投資房子的重視。
張羽沖這種只投高端的理念也指導(dǎo)了他在海南的投資。也正因?yàn)樗顿Y的是高端項(xiàng)目，所以他有比一般人更為細(xì)膩的投資考量。
以他在海南投資的清水灣來說。一般的人都覺得從市區(qū)到清水灣驅(qū)車近1個(gè)小時(shí)，地段實(shí)在不好。但是他卻不這樣認(rèn)為，對(duì)于度假，尤其是休閑度假的人來說，如果沒有一個(gè)適度的車程距離，人人可去，就談不上有品質(zhì)了。那么在眾多的海灣中，他選擇了清水灣的原因僅僅是自然環(huán)境好、距離適中么。他接下來的回答讓記者大跌眼鏡。
“看沙！這里的沙非常的細(xì)膩，不會(huì)像有些地方的灣，海水中全是卷的沙，而且粗糙，讓人覺得不舒服。這里的海灣沒有坡度，海水非常的清澈，能見度高。”他又接著說，“既然是投資高端的客戶，要想到他們的需求，他們來度假，就是為來享受最好的海水和沙灘的，這些當(dāng)然是比房子更為重要的考量對(duì)象。任何的房子、配套，只要是一個(gè)有實(shí)力有決心的開發(fā)商都可以達(dá)到的，但是天然條件的具備是可遇不可求的。說到底還是從高端客群的消費(fèi)心理入手。”
談到未來的投資方向，他認(rèn)為在享受型的旅游地產(chǎn)之后，生命科學(xué)將是他的下一個(gè)重點(diǎn)。對(duì)于具體的細(xì)節(jié)，他引而不發(fā)，只是告訴記者，當(dāng)人們實(shí)現(xiàn)了舒適居住、享受生活后，延長(zhǎng)生命是一個(gè)必然。所以這個(gè)行業(yè)大有可為。
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