住宅市場受政策之限使保利地產迅速將今年的發展著力點放到了商業地產上。
　　日前，該集團透露，將在廣州集中推出100萬平方米商用物業，在廣州住宅市場受到限購影響之際，商用物業的批量出售將為保利今年的銷售業績提供較大支撐。
　　按保利地產的“十二五”規劃，到2015年將持有的商業地產規模提升至總資產的10%，一年的營業收入計劃達到20億~25億。

　　商業項目集中入市

　　無論萬科還是金地，原先在住宅開發領域的“翹楚們”，都已經大張旗鼓地開始了“住宅與商業兩條腿走路”的策略。起步更早的保利地產也因此更早地進入回報周期。
　　有消息顯示，保利即將在廣州推出的六大商業項目，包括位于廣州新中軸線CBD板塊天河北、珠江新城和琶洲，可售可租總面積超過100萬平方米，物業類型為超甲級寫字樓和酒店服務公寓式寫字樓。據悉，這批項目中僅有小部分是保利計劃自己持有的，其余都會公開發售。
　　一次性集中推出100萬平方米的商業項目，對保利而言也屬首次。保利地產副總經理胡在新表示，這幾個商業項目都是在公司規劃的時間點入市，并沒有特別的選擇，推出后對公司收入影響還要看市場的反應如何。
　　盡管公司強調集中推貨只是偶然，但在住宅市場受到“限購”政策所壓制的時刻，保利此舉不無“戰略”意味，只是最終收效還有待市場檢驗。
　　據悉，保利后續推出的商業項目也將主要集中在廣州，今年公司商業地產的發展還將以一線城市為主。

　　被改變盈利模式

　　從試探到大范圍擴張，保利地產在商業上的路徑，與其住宅的發軔之際頗為相似，僅用了兩三年時間，就使得其商業地產規模初現。
　　資料顯示，2010年，廣州保利世貿中心實現租賃和經營收入2.5億元；佛山保利水城購物中心的招商率達97%，實現營業收入4596萬元；佛山保利洲際酒店在開業后三個月亦實現了正現金流，全年實現營業收入9189萬元。
　　整個2010年，保利的商業地產實現經營收入突破5億元。而對于今年保利商業地產的營業收入預期，胡在新認為，今年至少會較去年翻一番。
　　事實上，按保利地產的新五年規劃目標，是希望將持有的商業地產提升至總資產的10%，一年的營業收入計劃達到20億~25億。為了實現這一目標，保利去年新增的1400萬平方米土地儲備中，約10%屬于商業性質。
　　胡在新表示，保利旗下的商業地產分兩種類型，一種是用于銷售快速回款的，另一種則自行持有，包括酒店、購物中心和地標性的寫字樓。該集團提供的數據顯示，截至目前，公司規劃及在建項目中，共有41個項目屬于持有型物業，涉及總建筑面積298萬平方米。
　　無疑，用于銷售的商用物業與住宅差異并不大，適用于住宅產品的財務指標；但由于大面積的自有物業的增加，對保利地產盈利能力的評判標準也將隨之發生微妙的改變。
　　有分析人士指出，持有型商用物業的增加，勢必會影響集團的整體周轉速度、占用現金以及攤薄投資周期內的每股收益，但未來現金流的穩定以及固定的租金收益非常可觀。
　　金元證券分析師王斌卿評論，目前萬科、保利、金地等開發商依然以住宅開發為主，對商業只是剛剛涉足，因此還看不到對ROE（凈資產收益率）形成明顯稀釋的跡象。加上目前這些公司扣除預收賬款后的實際負債率僅40%~50%，持有型物業的增加也不會對負債和現金流造成過多負擔。
　　但是，商業的投入在進入收獲期后，還是有利于地產公司經營穩定的。“我們尤其看好寫字樓和商鋪”，王斌卿指出，因為這兩種物業形式的租賃前景較好、租金穩定，價值也不會出現大的波動，將來，商用物業對公司的貢獻相對突出。