與一、二、三線城市因限購而顯蕭條的樓市相比，游離于調(diào)控之外的四線城市，樓市的日子恐怕要好過許多。《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪發(fā)現(xiàn)，在環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的河北涿州、香河、燕郊等地，平均房價(jià)每平方米已經(jīng)逼近萬元；而遠(yuǎn)在吉林的白山市，其新開盤房價(jià)已經(jīng)接近省會長春的水平。陜西榆林、內(nèi)蒙古鄂爾多斯等能源型城市的新開盤房價(jià)，最高分別已經(jīng)達(dá)到10000元/平方米、20000元/平方米的水平。
在這種情況下，最高決策層已經(jīng)開始考慮，在部分大型熱點(diǎn)城市周邊的四線城市，有選擇地實(shí)施限購，以避免因一、二、三線城市普遍限購導(dǎo)致投資性資本向四線城市轉(zhuǎn)移，進(jìn)而形成新的房價(jià)上漲動(dòng)力。
四線看漲
20000元/平方米的價(jià)格，在距離內(nèi)蒙古自治區(qū)首府呼和浩特還有3小時(shí)車程的鄂爾多斯市，似乎并不算太高。5月20日，一個(gè)名叫伊泰華府的項(xiàng)目在鄂爾多斯市正式開盤，20000元/平方米的價(jià)格，在當(dāng)?shù)貐s還要排隊(duì)才能買到。
“針對四線城市的房地產(chǎn)市場，我們聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心做了一個(gè)專門的課題研究。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，鄂爾多斯的情況并不是個(gè)案。在一二三線城市普遍限購之后，包括陜西榆林、山西大同等這些資源型城市的房地產(chǎn)價(jià)格，都出現(xiàn)了上漲的情況。”高和投資合伙人蘇鑫告訴記者。
這一趨勢并非只反映在高價(jià)樓盤上。位于長白山腳下的白山市，戶籍總?cè)丝诓怀^80萬人，但萬達(dá)集團(tuán)在該市松江河鎮(zhèn)開發(fā)的萬達(dá)國際旅游度假區(qū)北區(qū)中的新開盤住宅項(xiàng)目，其售價(jià)已經(jīng)調(diào)整到3600元/平方米，這與吉林省會長春市2010年全年商品住房的均價(jià)3750元/平方米接近。
北京周邊的河北省固安、香河、大廠、三河等地，則比上述城市更早地顯現(xiàn)出房價(jià)上漲的勢頭。在香河，保利地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格，預(yù)期均在1萬元/平方米上下，而萬科在香河開發(fā)的住宅項(xiàng)目，單套總價(jià)也已經(jīng)超過150萬元的水平。
現(xiàn)在，住建部已經(jīng)關(guān)注到了這一趨勢性的變化，并且已經(jīng)開始重點(diǎn)關(guān)注一些房價(jià)上漲較快的四線城市。”住建部政策研究中心的一位專家向記者表示。
資金來源
“來自官方調(diào)研的保守估計(jì)，鄂爾多斯民間信貸資本至少在2000億元以上。但在鄂爾多斯，2010年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額，不含個(gè)人消費(fèi)貸款僅為
1332.9億元。”前述參與住建部政策研究中心對鄂爾多斯專項(xiàng)課題研究的專家試圖以此說明，是什么致使鄂爾多斯這樣一個(gè)傳統(tǒng)意義上的四線城市，房價(jià)最近快速上漲。
記者了解到，根據(jù)一般慣例，城市銀行的信貸總額為當(dāng)?shù)厣弦荒闓DP的130%左右，不過在鄂爾多斯市，與高達(dá)2643億元的GDP
對應(yīng)，各金融機(jī)構(gòu)存貸款余額卻只有1332.9億元。“支撐鄂爾多斯煤炭、房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源主要是民間借貸。”據(jù)此，住建部政策研究中心的專題研究報(bào)告得出結(jié)論。
陜西榆林、山西大同的情況亦與鄂爾多斯的情況類似。與之不盡相同的則是白山市的情況，萬達(dá)長白山旅游度假區(qū)營銷總監(jiān)劉強(qiáng)告訴記者，該項(xiàng)目主要客戶來源系本地客戶以及部分長春市、吉林市的客戶。
“從本地客戶的結(jié)構(gòu)來看，經(jīng)營林業(yè)的占有很大的比例，這部分客戶有較強(qiáng)的改善型需求，而長春市、吉林市的客戶，主要是度假購買的需求，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目配套建設(shè)了滑雪場度假休閑配套設(shè)施。”劉強(qiáng)說。
在這兩部分客戶的支撐下，萬達(dá)長白山旅游度假區(qū)北區(qū)的住宅項(xiàng)目開盤銷售均價(jià)，從一期的2600元/平方米，上漲到目前的3600元/平方米。
“無論是礦產(chǎn)資源，還是林業(yè)資源，這些資源型城市的企業(yè)主經(jīng)營所獲得的資金，在一二三線路城市不限購的時(shí)候，流向了這些城市的房地產(chǎn)市場，但是在這些城市紛紛出臺嚴(yán)厲限購政策之后，則陸續(xù)開始回流本地，從而導(dǎo)致本地樓市的資金開始變得充沛起來。”蘇鑫表示。
擇點(diǎn)限購
面對四線城市甚至是縣城級城市出現(xiàn)的房價(jià)上漲勢頭，最高決策層已經(jīng)開始考慮，對這些城市進(jìn)行“擇點(diǎn)限購”。經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉對此則表示，如果對四線城市甚至是縣城級別的城市實(shí)施限購，他不會感到意外。
“但不是所有的四線城市一刀切，第一步可能陸續(xù)從受到大型熱點(diǎn)城市樓市影響較大、房價(jià)上漲壓力較大、本地居民住房支付能力較低的城市展開，比如環(huán)首都經(jīng)濟(jì)帶的一些城市。”接近住建部的一位消息人士向記者表示，目前國務(wù)院已經(jīng)開始考慮這一問題。
“像白山市這樣的城市，實(shí)施限購的可能性就很小，一是房價(jià)基數(shù)本來較低，二是近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展使本地改善型的需求有比較大的提升，外來資本進(jìn)入引發(fā)快速上漲的可能性也比較小。”
住建部一位不愿具名的官員則表示，不便對此消息發(fā)表評價(jià)。但他提醒記者，國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的通知》中，對于限購給出的總體原則，是房價(jià)上漲較快、房地產(chǎn)調(diào)控壓力較大的城市，只要符合這一原則，就都可以實(shí)施限購政策，而不會具體劃分一、二、三、四線城市而區(qū)別對待。