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房地產反暴利難在界定暴利

2011-05-02 　　作者：　　來源：中國房地產報

房地產調控至今，金融手段、市場手段、行政手段齊出，宏觀調控也漸向企業層面的“微觀調控”深入。國家發改委價格監督檢查司司長許昆林日前表示，發改委正對房地產市場的成本、利潤和價格等進行調研，擬在商品房領域實施反暴利規定。
　　商品房領域反暴利，最大的難題是如何界定暴利。有專家認為富豪榜上房地產商扎堆就是房地產行業暴利的最佳證明。但實際上在4月26日發布的福布斯華人富豪榜上，產生富豪最多的行業不是房地產業而是制造業，但誰又能說制造業是暴利行業？
　　房地產行業的平均利潤究竟有多高？從上市房企公布的財報看，當前房地產項目開發的利潤一般在10%~40%。如果按項目的平均開發周期一般是兩到三年來分攤，每年的利潤率就更低了。當然，由于前幾年土地價格低，低價拿地的開發商可能會獲取較高的利潤。但一旦我們要界定暴利和反暴利，在實際操作中可能就會遭遇諸多難題。
　　首先，房價上漲很大程度是由于地價上漲。由于經濟與城市化的發展，對同一地段的土地價值的重估會導致地價上漲。這部分獲利會落在土地持有者身上，可能是政府，也可能是開發周期長或囤地的開發商，也可能是土地上的原住居民。這部分土地增值如要納入反暴利范疇，是否應該同時限制政府出讓土地的價格和對原住民的拆遷補償標準？
　　商品房的成本對不同的企業、不同的樓盤來說差別甚大。從土地方面看，不同的項目拿地時間不同，土地成本就相差巨大。在同一地段，由于拿地成本不同，單價1.5萬元的商品房可能利潤率超過50%，而單價3萬元的商品房利潤率可能只有5%。如果從反暴利角度，低價但利潤率高的商品房是否應該被界定為暴利？如果制定反暴利標準，是控制低價地的暴利還是控制高價地的暴利？
　　其次，從融資成本看，房企通過銀行貸款、信托、股權融資、企業債、民間借貸，財務成本大不相同，不可能用一個統一標準來界定，重要的是，企業融資渠道暢通、融資成本低是企業信用度高的體現，由于企業融資成本低而產生高利潤是否應該界定為暴利？
　　再者，企業的利潤高很可能是通過企業內部高效的管理，通過提高開發速度、資金周轉速度和加強內部成本管理來實現的，這部分利潤是否應該被界定為暴利？況且，開發商的成本中還有一部分所謂灰色成本，也就是疏通“關系”的成本以及一些無法擺在明面上的費用，這占企業成本的比例千差萬別。反暴利時如何界定？
　　發改委可以通過市場調查確定一個房地產項目的平均成本和平均利潤率，但正如上面所述，各個項目的開發成本千差萬別，這樣確定下來的平均成本和利潤率是否能夠界定每個個案的利潤率尚存很大的疑問。要實施反暴利規定，一刀切式的評判恐難實施。

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