為期4天的“假日樓市——2011上海房地產春季展示會”昨天正式開幕。早報記者在現(xiàn)場采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然與3月份“上海之春”房展會的冷清場面相比，此次房展會熱鬧了不少，開發(fā)商的參展熱情也有所回升，但廣大購房者所期望的降價優(yōu)惠并未出現(xiàn)，絕大多數(shù)參展樓盤都沒有任何優(yōu)惠，展會觀眾也大多以觀望為主。
　　業(yè)內人士分析，雖然在一系列房地產市場調控政策下，上海住房成交量大減，但房價卻始終堅挺，未見下跌，部分樓盤反而略有上漲。這說明買賣雙方的觀望情緒仍較濃重，對上海房價的未來走勢具有不確定性，也希望借此次房展會相互試探。

　　外環(huán)樓盤現(xiàn)少許折扣

　　與3月“上海之春”房展會的冷清場面相比，此次房展會的人氣回升不少。昨日一大早，就有很多市民前往上海展覽中心現(xiàn)場看房。不過，大多數(shù)購房者坦言，自己來參觀房展會，主要是來打探行情，先觀望一下，希望在一系列調控政策下，高昂的房價能夠跌下來一些。
　　早報記者發(fā)現(xiàn)，與購房者的觀望情緒相比，開發(fā)商也很能沉得住氣，集體咬住房價不松口，有優(yōu)惠折扣的樓盤幾乎很難找得到。萬科、保利、金地等展臺前，現(xiàn)場銷售人員均表示，基本沒有任何優(yōu)惠活動。
　　僅有的一些優(yōu)惠活動，基本都集中于商業(yè)地產項目和遠郊樓盤。如位于嘉定的嘉峰匯SOHO推出一次性付款9折、貸款9.2折的優(yōu)惠，這也是記者所見到的展會現(xiàn)場優(yōu)惠折扣幅度較大的項目。位于昆山的鑫苑·海上逸品則推出了房展期間享購房總價1%優(yōu)惠、規(guī)定時間內簽約享總價1.5%或2.5%優(yōu)惠、補貼首套住宅1.5%契稅等優(yōu)惠措施。
　　此外，位于寶山的金輝·蘭湖美域推出展會期間搶購，3萬元可抵10萬元或15萬元的優(yōu)惠，但想3萬元抵15萬元，須是1、2、5樓總價超300萬元的住房，想3萬元抵10萬元，須是3、4樓總價超200萬元的住房。
　　“現(xiàn)在外環(huán)外離地鐵站比較遠的地方，單價也要近2萬元了，如果不跌一些，實在是承受不了這個價格。”一位購房者表示，他本來認為，開發(fā)商會在房展會上通過開展優(yōu)惠活動在短期內迅速提高成交量，但沒想到這次房展會的優(yōu)惠比去年更少，基本上很難看到。

　　未開盤項目來“蓄水”

　　早報記者以購房者名義咨詢多個項目的置業(yè)人員，發(fā)現(xiàn)很多項目都還沒有開盤，也沒有一個定價區(qū)間，置業(yè)人員對此表示只是為了宣傳。而現(xiàn)房參展的情況來看，有打折優(yōu)惠的樓盤很少，并且幅度并不大。比如，新城悠活城在房展會期間付2萬元意向金簽約即可享受抵用5萬元房款的優(yōu)惠。
　　克而瑞分析師楊晨青表示，對于開發(fā)商而言，定價都有一個蓄水期，而蓄水期間客戶數(shù)量的多少直接影響到開盤價。其實，1月份外圍板塊價格已有松動，而中心板塊從3月下旬開始有“隱性降價”。比如，4月開盤的瑞虹新城均價4萬元/平方米，而預期報價是在4.3萬元/平方米至4.5萬元/平方米。另外，3月開盤的標桿樓盤慧芝湖花園開盤價3.6萬元/平方米，而預期報價是3.9萬元/平方米。
　　不過，瑞虹新城當天的去化率就達80%，而一向去化率在90%以上的慧芝湖花園當天去化率僅在30%。楊晨青對此認為，這說明4月份購房者觀望的情緒在減弱。不過，受限購的影響，改善型購房者的眼光更加挑剔了，對品質和地域的選擇更加謹慎。
　　值得注意的是，上述降價的兩個樓盤此次推出的都是90平方米以下的小戶型房源。楊晨青指出，開發(fā)商不會選擇對中心板塊的大戶型降價。
　　遠洋地產投資部人士表示，此時對于開發(fā)商而言，是一場心理戰(zhàn)的博弈，降價未必可以帶來銷售量的突破。

　　看點一：不限購、不限貸 商業(yè)樓盤吸引投資

　　與此前幾屆房展會相比，本屆房展會上參展的商業(yè)地產項目明顯增多，均以“不限購”、“不限貸”、“零房產稅”等作為宣傳重點，吸引廣大投資客的目光。寶華集團、萬達廣場、凱德置地、中信泰富等都帶來商鋪、SOHO辦公樓等投資項目。
　　此外，還有包括海南、山東、安徽等在內的外地旅游景區(qū)來滬叫賣產權式酒店和酒店式公寓，“高回報率”和“包租”是亮點。比如，安徽黃山的一產權酒店，包租15年，40萬元起投資，年回報率為投資總額的10%。
　　記者了解到，雖然項目性質都是產權酒店，但產證性質卻大相徑庭。有70年產權住宅用地，有50年產權的綜合用地，還有40年產權的辦公用地。

　　看點二：買房送美國綠卡 中介打出移民牌

　　“投資菲律賓，購房辦移民。”一位上海則睿房地產投資咨詢有限公司的置業(yè)人員熱情地介紹，菲律賓退休移民署與代理公司美國英特利奇地產投資有限公司達成協(xié)議，只要買一套房子，即可拿到菲律賓綠卡。該項目在馬尼拉市中心，均價1.6萬元/平方米，房型25-60平方米，精裝修。
　　一名美國房產代理人員表示，現(xiàn)在有一個關于“美國移民住宅別墅”的項目，門檻在50萬美元以上，代理公司用這筆資金在美國購置10至15套房子，前3年需簽訂一份 3年的包租合同，每月15%的分紅，3年以后自行管理。記者致電該公司負責人被告知，這批房源大多是JP摩根銀行的法拍房，代理公司和美國州政府牽頭成立一個物業(yè)管理公司，管理上述房源。項目一旦成功，就可獲得一張美國綠卡；項目若失敗，所買物業(yè)所有權還是自己的。不過，眾多看房客對此疑慮重重。