今日，海南高速同時(shí)發(fā)布了2010年年報(bào)以及2011年一季報(bào)。公司2010年凈利潤(rùn)為1.18億元，而2009年僅有5327萬(wàn)元。值得一提的是，2011年第一季度海南高速歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)已經(jīng)達(dá)到了8610萬(wàn)元，直逼去年全年業(yè)績(jī)。
海南高速業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)與公司涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)系頗大。隨著房地產(chǎn)調(diào)控步步緊逼，加上海南省的限價(jià)和限購(gòu)令，海南高速的房地產(chǎn)之路能走多久？
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率超高
對(duì)于公司發(fā)布的年報(bào)數(shù)據(jù)，平安證券點(diǎn)評(píng)稱，公司業(yè)績(jī)超預(yù)期主要原因是房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入大幅增加。公司營(yíng)收主要來(lái)源于高速公路補(bǔ)償款，房地產(chǎn)銷售收入和酒店旅游業(yè)務(wù)，高速公路補(bǔ)償款和酒店旅游業(yè)務(wù)較為穩(wěn)定，預(yù)計(jì)二者合計(jì)貢獻(xiàn)利潤(rùn)約達(dá)3000萬(wàn)元。
而從主營(yíng)業(yè)務(wù)構(gòu)成來(lái)看，交通運(yùn)輸業(yè)的毛利率為50%左右，并且保持穩(wěn)定狀態(tài)，而公司房地產(chǎn)業(yè)的毛利率逐年提高，在2010年中期就已經(jīng)達(dá)到了90%，年報(bào)顯示毛利率達(dá)到了45.44%，已經(jīng)超越“萬(wàn)保金招”四大龍頭房企。可以說(shuō)，較低的拿地價(jià)格保證了海南高速房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“暴利”。
并且，海南高速還通過(guò)競(jìng)拍工業(yè)用地，再將其變成住宅用地的方式降低拿地成本。
公司在2011年1月17日以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式競(jìng)得海南省瓊海絲綢廠和海南絲綢印染廠共計(jì)204.81畝工業(yè)用地使用權(quán)和地上建筑物，成交價(jià)6250萬(wàn)元。公司分別于2011年1月13日、2011年1月19日支付了上述款項(xiàng)。這也導(dǎo)致了公司今年一季度的預(yù)付款項(xiàng)期末數(shù)比期初數(shù)增加了4372.11%。
資料顯示，上述工業(yè)用地位于海南省瓊海市加積鎮(zhèn)興工路45號(hào)，距離瓊海市市中心約3公里。海南高速稱公司將視未來(lái)幾年的市場(chǎng)情況，對(duì)競(jìng)得的土地用途變更為住宅用地，并采取合適的開(kāi)發(fā)方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
而海南高速一季報(bào)顯示，公司1-3月的凈利潤(rùn)達(dá)到了8610萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)了736.45%，去年同期只有1029萬(wàn)元。并且這一數(shù)字已經(jīng)逼近公司去年全年業(yè)績(jī)。而一季度業(yè)績(jī)大增的主要原因也是公司旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)增加所致。
在售項(xiàng)目前景堪憂
目前，海南高速旗下主要有兩個(gè)房地產(chǎn)在售項(xiàng)目：三亞瑞海錦苑和瓊海瑞海水城。按照一季報(bào)顯示，三亞瑞海錦苑房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)完成建筑面積59,610.59平方米，截止報(bào)告期末累計(jì)已完成投資20,721.98萬(wàn)元。截止報(bào)告期末，瓊海瑞海水城房地產(chǎn)項(xiàng)目已完成建筑面積130,398.33平方米，截止報(bào)告期末累計(jì)完成投資43,125.24萬(wàn)元，完成計(jì)劃總投資75,705.23萬(wàn)元的56.96%。
根據(jù)搜房網(wǎng)顯示，三亞瑞海錦苑的銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了18000/平米。據(jù)媒體表示，上述地塊的樓面地價(jià)僅1800元/平方米，由于拿地較早，海南高速已經(jīng)鎖定了高利潤(rùn)率。
雖然房地產(chǎn)已然成為海南高速的一棵搖錢(qián)樹(shù)，不過(guò)，這棵樹(shù)正面臨著暴風(fēng)驟雨。
海南高速表示由于受《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》和海南省三亞市等地相繼出臺(tái)的限購(gòu)令及限價(jià)令房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，公司三亞瑞海錦苑和瓊海瑞海水城一期的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況將受到影響。但搜房網(wǎng)上昨日顯示瑞海水城一期已經(jīng)售罄，均價(jià)9500元/平方米，而二期價(jià)格和開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定。
究竟瑞海水城銷售情況如何，上述相互矛盾的說(shuō)法令人疑惑。