|
4月20日，8個(gè)房地產(chǎn)督查組已陸續(xù)返京。
一位接近住建部的人士稱(chēng)，雖然全面的督察結(jié)果仍需總結(jié)，但是大部分督查組的總結(jié)要點(diǎn)中都提出：地方仍需要將對(duì)中央調(diào)控房地產(chǎn)的政策落實(shí)到實(shí)處。
另?yè)?jù)中央電視臺(tái)報(bào)道，根據(jù)各地政策落實(shí)情況，不排除出臺(tái)更嚴(yán)格調(diào)控政策的可能。其中，地方土地供應(yīng)，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)是重點(diǎn)。
北京樣本
4月20日，北京市一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，在國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)督查組離開(kāi)后發(fā)布，其中專(zhuān)門(mén)強(qiáng)調(diào)北京市落實(shí)調(diào)整經(jīng)濟(jì)運(yùn)行結(jié)構(gòu)的工作。并且強(qiáng)調(diào)，北京市經(jīng)濟(jì)一季度增長(zhǎng)8.6%，房屋銷(xiāo)售量下降27.3%，但是房地產(chǎn)投資仍舊上升了14%，政策房投資增長(zhǎng)2.2倍。
從北京所公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)沒(méi)有受房地產(chǎn)調(diào)控影響，并且房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整見(jiàn)成效。
尤其讓北京市感到滿(mǎn)意的是，在房地產(chǎn)督查組到來(lái)的時(shí)候，實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”。以房?jī)r(jià)上漲的重點(diǎn)地區(qū)，北京朝陽(yáng)區(qū)望京地區(qū)房?jī)r(jià)為例，新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)已經(jīng)從均價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米，降低到了3.5萬(wàn)元/平方米。
4月20日，記者在望京調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)的地塊正在施工，工程的地基已經(jīng)打好，施工現(xiàn)場(chǎng)的不遠(yuǎn)處還矗立幾排天藍(lán)色的員工宿舍和一座大樓的框架。在該地塊東側(cè)是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的項(xiàng)目，進(jìn)度則遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后。
上述兩個(gè)項(xiàng)目就是2010年3月北京土地市場(chǎng)上的“地王”項(xiàng)目。彼時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以樓面均價(jià)2.7萬(wàn)元/平方米拿下大望京1號(hào)地時(shí)，大望京周邊的普通商品房也只維持在2萬(wàn)元左右。
而今年4月13日，大望京2號(hào)地被北京昆泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)、中航投資控股有限公司與北京融僑置業(yè)有限公司投標(biāo)聯(lián)合體以30.4億競(jìng)得，樓面價(jià)為7760元/平方米。相比前兩塊“地王”，樓面價(jià)下跌了1-2萬(wàn)元/平方米。
北京大岳咨詢(xún)總監(jiān)李偉表示，雖然上述地塊是商業(yè)地塊，不能與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)所拿的住宅地塊相比，但是從成交土地的溢價(jià)率來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)洋等企業(yè)拿地時(shí)溢價(jià)率在100%以上，而現(xiàn)在幾乎是底價(jià)成交。而目前在北京實(shí)行限購(gòu)政策下，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售不受限購(gòu)政策限制，商業(yè)地塊應(yīng)該較之住宅地塊更受追捧才對(duì)。
大望京2號(hào)地不過(guò)是北京土地市場(chǎng)的一個(gè)剪影，2009-2010年地王喧囂的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，如今，北京的土地市場(chǎng)上的火爆場(chǎng)景已經(jīng)難覓蹤跡。4月20日，北京土地市場(chǎng)上又有順義的2塊地塊因參與者不足而流標(biāo)。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，第一季度，北京市土地市場(chǎng)共成交46塊土地，總成交面積為441.6萬(wàn)平方米，土地出讓金總額達(dá)159.3億元，平均樓面價(jià)格僅為3607元/平方米。
去年同期，北京土地市場(chǎng)成交了59塊土地，高達(dá)486億元的土地出讓金，北京市第一季度的土地出讓金同比下跌了將近70%。
記者發(fā)現(xiàn)，不僅是北京，一線城市的一季度住宅用地推出量均有大規(guī)模縮減，北京一季度住宅用地只占所推土地11.6%，上海是22%，天津?yàn)?8.7%，廣州為15.4%。其中深圳一季度推出19宗地，無(wú)一住宅用地。
北京大岳咨詢(xún)公司總經(jīng)理金永祥表示，根據(jù)北京2011年的供地計(jì)劃，全年將要推出2550公頃住宅用地，也就是說(shuō)，北京的土地供應(yīng)主要集中二、三、四季度，包括優(yōu)質(zhì)地塊。
不過(guò)，后續(xù)陸續(xù)推出的土地高價(jià)拍賣(mài)可能性也不大，一方面在房地產(chǎn)調(diào)控不松口的情況下，房企的資金鏈將持續(xù)趨緊；另一方面，高價(jià)地肯定會(huì)催熱周?chē)績(jī)r(jià)，在房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)刻，尤其是今年，各地政府都有房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的壓力，必須嚴(yán)防高價(jià)地的出現(xiàn)。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，土地出讓將越來(lái)越規(guī)范，“控價(jià)格，防地王”的土地調(diào)控效果也將突出表現(xiàn)在后期的土地市場(chǎng)上。
仍需“抓落實(shí)”
與北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控結(jié)果相比，國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)督查組所看到的很多城市，房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)上仍然欠缺。
在中西部省份督察時(shí)，督查組更多發(fā)現(xiàn)的是當(dāng)?shù)乇Ｕ闲园簿庸こ掏顿Y和土地供應(yīng)落實(shí)不到位。
上述接近住建部的人士說(shuō)，由于8個(gè)督查組分別由不同的部門(mén)帶隊(duì)，專(zhuān)業(yè)不一樣，各個(gè)督查組到各地檢查的重點(diǎn)也不一樣。例如，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉士余帶隊(duì)的督查組，在北京等地督察時(shí)，更注重從銀行系統(tǒng)入手，檢查差異化房貸政策的落實(shí)情況。而以住建部部長(zhǎng)姜偉新、副部長(zhǎng)齊驥帶隊(duì)的督查組，到地方以后，更注重當(dāng)?shù)卣畬?duì)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，房?jī)r(jià)調(diào)控工作的情況。而國(guó)稅總局副局長(zhǎng)劉力帶隊(duì)的督查組，更注重從稅收政策上進(jìn)行。
根據(jù)國(guó)土部的調(diào)研，31個(gè)省市均反映計(jì)劃指標(biāo)不足，全年的用地需求總計(jì)1616萬(wàn)畝，但年度計(jì)劃指標(biāo)只有670萬(wàn)畝，下達(dá)指標(biāo)只能滿(mǎn)足需求的1/3。其中部分省市的用地缺口將高達(dá)40萬(wàn)畝。
與此同時(shí)，今年一季度，全國(guó)發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)用地行為9832件，同比上升3.7%；涉及土地面積7.3萬(wàn)畝，同比下降1.6%。
值得注意的是，2009-2010年的地王項(xiàng)目將要在今年第二、三季度扎堆入市，為樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期。
記者在北京住建委獲悉，第二季度將迎來(lái)北京住房供應(yīng)的小高峰，幾乎能保持一天一盤(pán)的推盤(pán)速度，其中不乏近兩年的地王項(xiàng)目。
記者了解，中海、中信、遠(yuǎn)洋、方興地產(chǎn)等公司旗下的北京“地王”項(xiàng)目將在二、三季度排隊(duì)入市。
一位接近北京住建委的人士透露，商品房項(xiàng)目將實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)、一套一標(biāo)”，而高于周?chē)績(jī)r(jià)的項(xiàng)目將很難拿到預(yù)售證項(xiàng)目。
“雖然高價(jià)房拿預(yù)售證項(xiàng)目的難度加大，但并不表示拿不了預(yù)售證。一般來(lái)說(shuō)，高價(jià)房會(huì)根據(jù)周?chē)績(jī)r(jià)以及市場(chǎng)的平均成交水平來(lái)定。只要高價(jià)房的價(jià)格下調(diào)，即使高于周?chē)績(jī)r(jià)，但是低于市場(chǎng)的平均價(jià)格，依然能夠上市交易。”北京我愛(ài)我家副總裁胡景暉如是說(shuō)。
|