恒大地產(chǎn)昨天公布的2010年度主要財務(wù)指標(biāo)，讓市場為之矚目，尤其是其披露的凈利潤高達(dá)80.24億元，較2009年同期的11.2億元增長約6倍，而扣除投資性物業(yè)公允價值后的凈利潤55.1億元，同比增長18倍。

　　凈利潤超萬科

　　該集團年報數(shù)據(jù)顯示，2010年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入人民幣453.4億元，比2009年同期實現(xiàn)大幅增長。其總資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)1044億元，比2009年底630.7億元增長了約400億元。
　　從收益角度比較，目前已披露年報的地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)顯示，中海（00688.HK）以126.7億港元位居收益榜之首，其次是萬科（000002.SZ）72.8億元。此番恒大公布的凈利潤超過80億元，已經(jīng)“取代”萬科躋身亞軍。
　　兩家公司的數(shù)據(jù)顯示，萬科2010年營業(yè)收入507.1億元，毛利率為29.75%；恒大地產(chǎn)同期的結(jié)算營業(yè)收入是453.4億元，毛利率為29.2%。萬科依然略勝一籌。但真正讓恒大在最終的凈利潤上超過萬科的，是其所持有的投資性物業(yè)的公允價值變動較大。
　　由于H股和A股公司是在不同的會計準(zhǔn)則下編制財務(wù)報表，這使得H股公司在凈利潤上，往往增加了“投資性物業(yè)公允價值”這一項目。
　　同樣，恒大在其“收益表”中披露，其“投資物業(yè)公平值收益”為33.5億元。而這對于其總共80.2億元的凈利潤來說，貢獻(xiàn)高達(dá)40%。
　　不過，扣除該筆投資物業(yè)的估值，該集團的經(jīng)營毛利依然實現(xiàn)較大幅度增長，從2009年的19.46億元暴漲到2010年的133.69億元。

　　擴張中的高杠桿之憂

　　2010年是恒大“利潤規(guī)模、收入規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模的里程碑式跨越”。
　　在公司規(guī)模快速擴張的背后，高杠桿的運營方式起到了至關(guān)重要的作用。2010年，該集團連續(xù)兩次在海外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，兩筆合計融資13.5億美元。2011年1月，集團又一次發(fā)行兩筆優(yōu)先票據(jù)，再融資約92.5億元人民幣。
　　幾次資本運作，讓恒大地產(chǎn)擁有大額自由現(xiàn)金，在土地市場上游刃有余。
　　也正是幾次融資活動，讓恒大地產(chǎn)的杠桿比率進一步升高。數(shù)據(jù)顯示，2010年集團借款增長明顯，從2009年底的78.16億元增加到2010年年底的241.6億元，增幅為3倍；但同期股東權(quán)益為213.66億元，較2009年的131.57億元增幅僅為62.39%。同時，截至2010年年底，恒大地產(chǎn)錄得總資產(chǎn)規(guī)模為1044億元，其與股東權(quán)益的比率近5倍。