一波又一波的購房熱,熱得很多購房者有點頭暈,以為抓住了色味俱佳的餡餅,卻不自覺地走進了房地產商設置的各種陷阱。虛假廣告、面積縮水、延期交房、拖延辦證等讓購房者大失所望的事屢屢發生,從而引發大量的商品房買賣合同方面的糾紛。如何才能住上放心好房?消費者在購買房屋時應注意哪些潛在風險?為此記者采訪了山東豪才律師事務所韓清智律師,從法律的視角為您答疑解惑。

　　商住兩用不糊涂

　　有些樓盤在銷售的時候,故意混淆公寓和住宅的概念,公寓是商用性質的,產權年限是50年,住宅是70年,還有一些樓盤說自己是混合性土地性質,商住兩用,產權按照70年來算。
　　首先,“商住兩用”從名字上看,就是既能辦公又可以居住,但在建筑術語中并沒有這種稱謂,這只是銷售方根據市場行情和產品的功能來定義的一個不規范的俗稱。從土地的使用用途上來說,國家只界定了“居住與非居住”用地,并未對商住兩用樓的“土地使用用途”作出明確的界定。所謂“商住兩用”一般是土地用途的概念,即某地塊既可以進行商業房屋開發,也可以進行住宅開發。但是建設工程完成后具體到房屋的用途,要么屬于商業房屋,要么屬于住宅,并不存在“商住兩用房”的法律概念。
　　此外,土地使用權的期限也因用途的不同而不同,房屋用地為70年,其他用途的土地是40年,商住混合的是50年。因此,不同的購房者應明確土地使用權的剩余期限,住宅是自動續期的,除住宅以外其他的房產類型要申請續期。此外,商用跟住宅用水電費用也是不一樣的,所以消費者在購買此類房產時,一定要擦亮眼睛弄清楚,否則就不能實現物有所值的目的。

　　房屋面積約定清

　　購房者在交房后才發現,產權登記面積與合同約定面積存在差異。
　　商品房交付后,產權登記面積與合同約定面積發生差異在所難免。但差異的大小對購房人會產生很大的影響,因此,面積誤差方面處理的約定顯得十分重要。該部分可以自行約定誤差比的范圍以及相應的處理方式,也可按法定的標準在3%的誤差比之內來執行。如雙方的約定低于3%的誤差比消費者有權要求賠償或者退房。
　　對于車庫、車位等公共部位或公共設施的產權歸屬問題,都應該在商品房產買賣合同中進行明確的約定。

　　不可抗力有界定

　　購房合同上的交房日期已到,但是至今未收到開發商的任何通知,開發商稱遇到不可抗力可延遲交房。
　　不可抗力作為法定免責條款,法律是予以承認和保護的。但也要注意,開發商可能利用“不可抗力”來侵犯購房者的合法權益。合同條款中,經常會出現“除不可抗力因素外,開發商最遲于某年某月某日必須交付使用,否則以違約論罰”。但到了交付日期,開發商可能會以銀行不貸款,或工程無法開工為由,未能如期履約。實際上,上述原因并不是開發商在簽約合同時不可預見的情形,并不是開發商無能為力的情形,因此提醒購房者不要被開發商所謂的“不可抗力”欺騙。
　　房產屬于不動產買賣,涉及金額比較大,買房畢竟不是買衣服,不是簡單的以物換物,消費者在選擇時一定要慎之又慎。韓律師還提醒消費者最好不要在購房前輕易支付意向金,在購房意向書中要注意,你所支付的意向金日后是否會自動轉為定金。盡管對方違約會雙倍支付給你違約金,但如果你改變了購房的心意,意向金卻自動轉為定金,這時你要想拿回這筆錢就會非常麻煩。
　　另外購房時最好要選擇資質等級高、信譽良好、資金實力雄厚的房地產開發商,一般來講其誠實守信度是相對較高的,并且在售后服務、執行合同方面都比較好,更有利于消費者買得到稱心如意的好房子。