萬科千億銷售規模的背后，是其平均每15天吞并一家地產公司的疾速整合，這種合作開發模式在很大程度上減少了萬科對融資的依賴。
萬科集團總裁郁亮在昨日的媒體見面會上回答《第一財經日報》提問時表示：“萬科在2011年仍沒有資本市場的融資計劃，這個可以明確。”在此之前，萬科已經連續三年未在資本市場上進行融資。
去年收購24家房企
萬科的合作開發模式來自于美國帕爾迪公司，這家美國最大的房地產公司在美國的市場占有率約為4%，其公認的核心經營能力不僅僅在于項目運作，還包括成功的資本運作和并購操作。
年報顯示，萬科在2010年期間一共收購了24家房地產企業，合計支付收購對價約22.19億元，平均每15天就有一家地產公司被納入萬科旗下。
這些并購動輒涉及金額數億元，2010年12月3日，萬科收購海南詩波特投資有限公司80%的股權支付現金對價8.9億元；12月15日，萬科收購昆明申城房地產開發有限公司100%的股權支付現金對價4億元；10月20日，萬科與中信地產簽約收購北京贏嘉中心則耗資高達11.5億元。
萬科在去年創造的1081.6億銷售額中，有相當一部分是來自合作開發。萬科提供的數據顯示，2010年萬科合作開發的項目占全部項目的80%。
郁亮并沒有透露1081.6億銷售額中屬于萬科的權益數字，他表示：“萬科的銷售額包括萬科負責操盤的，或者打萬科LOGO的，也有個別項目交給別人操盤。”
但可以肯定的是，大膽和大面積采取并購和代建的合作開發模式，為萬科快速拓展市場份額發揮了重要作用。按照銷售金額口徑計算，萬科去年在全國的市場占有率為2.06%，比2009年增加0.62個百分點。
事實上，四處并購對萬科而言就像家常便飯。整理此前的年報可以發現，2005年萬科收購了13家公司，2006年以23.8億元收購了22家公司，2007年以18.7億元收購了27家公司，2008年以近30億元收購了18家公司。2009年以近18億元的代價收購了27家公司。
合作開發減少融資依賴
雖然每年收購的公司數量和涉及金額不同，但萬科通過收購公司或合作方式取得的項目，在新增項目中比例不斷提高。
有業內人士認為，萬科的千億銷售業績似乎不應該全部記在萬科名下，那些大大小小的合作方，在獲得實利的同時，也讓渡了本來應該同時屬于自己名下的銷售業績。
郁亮表示：“以前找合作伙伴是找有錢的，后來是找有地的，現在發現錢和地都可以，人也可以，有些是個別項目賣給我們都有，所以我們現在可以說是在和各類資源的所有者進行合作。”
根據郁亮的判斷，在融資不斷收緊的外部環境下，房地產企業的資金壓力不斷增加。但郁亮稱：“有一段時間我們利用資本市場比較頻繁，但現在我們已經三年沒有融資了，加上今年將做到四年不融資。”
不在資本市場融資并不代表不融資。萬科3月8日發布公告顯示，萬科董事會已通過與華潤集團有限公司及其關聯公司展開合作，合作范圍包括同珠海商業銀行有限公司簽訂貸款合同，利用華潤深國投信托有限公司信托資金和漢威資本管理有限公司旗下基金的資金，同華潤深國投信托有限公司、漢威資本管理有限公司共同投資。
針對一系列地產調控政策，萬科董秘譚華杰表示，2011年全國總體住宅供應較2010年將有較大幅度增加，而調控政策對投資性購房需求將產生明顯的抑制作用，未來供求關系將繼續向有利于購房者的方向轉變，但市場走勢還需要進一步觀察。