2月25日，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（保利地產(chǎn)，600048.SH）通過(guò)了一項(xiàng)關(guān)于組織機(jī)構(gòu)調(diào)整的議案，在這項(xiàng)議案中，成立商業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中心被首次提出。而3天后公布的保利地產(chǎn)2010年年報(bào)中，推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)整合被列入了其今年的6大工作重點(diǎn)之一。
　　“這個(gè)部門將由一位集團(tuán)副總經(jīng)理分管，主要職能是給予商業(yè)地產(chǎn)板塊更專業(yè)的投資、運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)。”3月3日，保利地產(chǎn)一位內(nèi)部人士透露。

　　組建商業(yè)管理平臺(tái)

　　“這個(gè)商業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中心是新成立的。”上述保利地產(chǎn)內(nèi)部人士介紹，組建這個(gè)部門的動(dòng)議早在去年就已提出，但直至近日才算塵埃落定。“目前部門人員還沒(méi)到位。”
　　據(jù)了解，該部門是設(shè)立在保利地產(chǎn)下的職能管理部門，未來(lái)將由保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新分管。
　　該人士表示，此前保利地產(chǎn)旗下的商業(yè)項(xiàng)目多交由項(xiàng)目公司操作，各項(xiàng)目公司都有各自的團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目也大多為住宅小區(qū)配建的商用物業(yè)，在產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化和系列化方面遠(yuǎn)不如住宅板塊成熟。但隨著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的增多以及運(yùn)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，資源整合和集中調(diào)配的必要性已經(jīng)日益凸顯。
　　“以前公司在住宅開發(fā)上投入了比較多的管理資源，商業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中心成立后，商業(yè)地產(chǎn)板塊將獲得更專業(yè)的投資和運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)。相關(guān)的管理和制度體系將更為完善，有利于我們更主動(dòng)地出擊市場(chǎng)。”該人士說(shuō)。
　　但這并不意味著該部門統(tǒng)管所有與商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)，“例如在品牌或者資本管理等方面還是需要和其他部門進(jìn)行分工配合。”該人士說(shuō)。
　　實(shí)際上，“推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)整合，完善相關(guān)制度建設(shè)，打造成商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品系列”已經(jīng)成為保利地產(chǎn)2011年6大重點(diǎn)工作之一。推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，逐步實(shí)現(xiàn)住宅與商業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”是保利地產(chǎn)今年發(fā)展的方向。
　　保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，公司今年希望能在商業(yè)地產(chǎn)方面的交易管理及運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域有所加強(qiáng)，“例如調(diào)整構(gòu)架，制定全面發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃等。”

　　圖謀REITs

　　保利地產(chǎn)2010年年報(bào)顯示，其進(jìn)一步加大了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)力度，經(jīng)營(yíng)收入突破5億元。
　　根據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)早前披露的一組數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn)目前已建成的商用物業(yè)面積超過(guò)90萬(wàn)平方米，在建、擬建的商業(yè)規(guī)劃面積約110萬(wàn)平方米。
　　為達(dá)到“3～5年內(nèi)商業(yè)物業(yè)的投資比例將達(dá)30%”的目標(biāo)，保利地產(chǎn)在過(guò)去一年里依然不斷補(bǔ)充商業(yè)用地。據(jù)了解，2010年上半年，其拿下的26幅地塊中，純住宅用地僅有4塊，其余22宗地塊為商住用地及純商業(yè)地塊。
　　“今年會(huì)繼續(xù)關(guān)注中心城市中心地段的優(yōu)質(zhì)商用地塊。”上述保利地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示。
　　在商業(yè)項(xiàng)目投資、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)步推進(jìn)的同時(shí)，保利地產(chǎn)正在探索商業(yè)地產(chǎn)板塊的資本化運(yùn)作。早在2006年，公司就已透露過(guò)計(jì)劃將旗下商用物業(yè)打包成REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）上市的想法。“成立REITs的想法一直都有。”上述保利地產(chǎn)內(nèi)部人士表示。
　　據(jù)了解，保利地產(chǎn)此前已經(jīng)在REITs的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面都進(jìn)行過(guò)探索和研究。而此次成立的商業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中心，也將致力于為保利地產(chǎn)的REITs構(gòu)想奠定更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
　　據(jù)悉，國(guó)內(nèi)計(jì)劃推行的REITs有央行和證監(jiān)會(huì)兩個(gè)版本，區(qū)別在于一個(gè)是債權(quán)類產(chǎn)品，一個(gè)則是股權(quán)類產(chǎn)品。上述保利地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，國(guó)際上通用的是股權(quán)式的REITs，但最終選擇什么方式，還要看政策導(dǎo)向和公司實(shí)際發(fā)展的需要。現(xiàn)在討論還為時(shí)尚早。
　　“可以明確的是，公司目前還沒(méi)有分拆商業(yè)地產(chǎn)板塊上市的考慮，因?yàn)檫@將在一定程度上削弱上市公司的盈利能力。”該人士說(shuō)。
　　輝立證券分析師陳耕認(rèn)為，對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率較高的房企而言，REITs不失為一種調(diào)整債務(wù)和融資結(jié)構(gòu)的好方式。一旦條件允許，保利地產(chǎn)可能會(huì)將幾個(gè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)放進(jìn)REITs資產(chǎn)包里。