在美國聯邦國民抵押貸款協會(Fannie Mae，下稱“房利美”)與聯邦住房貸款抵押公司(Freddie
Mac，下稱“房地美”)被政府接管兩年多后，美國政府終于開始對這兩家“政府支持企業”進行大刀闊斧的改革。
據《華爾街日報》2月9日援引知情人士消息稱，美國白宮計劃最早將于本周五提出改革方案，讓“兩房”從房屋按揭市場上逐漸淡出，并逐步減弱政府在抵押貸款市場的角色。
對于未來可能進入“后兩房”時代，不少人開始擔憂持有大量“兩房”債券的中國是否會“打水漂”。但一些專家指出，由于美國政府已承諾為“兩房”提供無限制擔保，無論如何改革，債權人與股權人的利益都將得到落實。
三個方案與三種途徑
這項事關10.6萬億美元的抵押貸款“白皮書”中，奧巴馬政府預計將向國會提出三個方案，并評估各方案的利弊。
其中最保守的建議是除了現有的聯邦機構外，如聯邦住宅管理局(FHA)，政府應該完全退出房屋抵押貸款市場。
另外兩個方案則是建議設立一套新機制，讓政府對曾經由“兩房”主導的二級抵押貸款市場給予部分支持：其中一個方案是讓政府主要在市場承壓的時候才介入；另一項方案則是政府在任何時候都要參與到二級抵押貸款市場。
從這些方案的區別來看，最核心也最具懸念的問題在于政府將在未來的“兩房”中扮演什么角色，如果還有角色的話。
白宮的計劃書將通過三種途徑來幫助政府撤出抵押信貸市場：其一是降低兩房所能購買的最大貸款額度；其二，“兩房”向銀行逐步提高抵押擔保費用(用高價來驅逐不良信貸)；其三，對政府支持的貸款提高最低首付比例。在市場支持的情況下，財政部還可以敦促“兩房”加快削減資產組合。
對于“兩房”可購買的最大貸款額度，目前的規定是，房利美和房地美在全美范圍內可購買的單筆房貸額最高不能超過417000美元，針對一些高房價地區的上限在兩年前提高為729750美元。如果國會方面不改革，到今年10月份，這個上限規定將下降至625500美元。
中國是否該擔心“兩房”債券？
根據美國財政部網站披露的關于海外持有美國證券情況，截至2009年6月，中國持有的美國政府長期機構債券(Agency
Bonds)總額為4540億美元，其中3580億美元為“資產支持證券”(ABS)，其他機構債券為960億美元。這些數據還不包括在中國香港和中國內地以外其他地區通過特殊機構實施購買行為。
《第一財經日報》記者根據美國財政部對于機構債券的月度“買入”與“賣出”數據計算顯示，除了2010年3月至7月為凈買入外，中國自2008年7月開始對美國機構證券一直在進行凈賣出的操作，自2009年6月起至2010年11月的凈賣出總額為435億美元。按此計算，截至2010年11月的持有總額約降低至4100億美元。
這些持有數量可能包括“兩房”債券和證券，但是還包括其他美國政府機構債，比如政府國民抵押協會(Ginnie
Mae，吉利美)。
因而對于美國政府就“兩房”改革的種種可能性，不少人開始擔憂外匯儲備所投資的“兩房”債券的安全，甚至有人預計中國投資“兩房”債券虧損可能高達4500億美元。
但斯坦福商學院瑞穗金融集團金融學教授、NBER研究員彼得·德瑪佐認為，既然美國政府已經承諾會對此進行擔保，中國就不必擔心持有的“兩房”債券：“我認為美國政府不會對“兩房”債券袖手旁觀的。”
2000年諾貝爾經濟學獎獲獎者丹尼爾·麥克法登也對本報表示，“兩房”的重組勢在必行，但無論改革如何進行，美國政府不得不繼續為“兩房”債券提供擔保。
但興業銀行資深經濟學家魯政委卻在2月10日的報告中認為有必要警惕“兩房”相關債券的投資安全：在美國法律框架下，所謂的“政府支持”機構，其本質仍是私人機構，只不過其設立和經營需美國國會特許，本質上并不享有政府信用。
美政府承諾為“兩房”提供無限制擔保
房地美、房利美及其他聯邦機構發放的貸款占去年新增貸款總額的90%。
事實上，這場有關重構住房融資體系的改革已成為美國政府的“心腹大患”，但民主黨與共和黨始終沒有提出具體的方案。
對于很多人而言，房地美和房利美在金融危機中負有不可推卸的責任。任何保留“兩房”職能的解決方案都有可能遭到一些共和黨人的反對，但更溫和的共和黨人則可能會反對更加激進的方案，轉而與民主黨一起支持美國政府繼續參與住房融資市場來確保更多人能“居者有其屋”。
在過去40年中，美國的住房融資體系一直是公共部門和私人部門共同參與的。房利美和房地美從銀行和其他貸款發放機構處購買抵押貸款債權，然后將其打包證券化后賣給投資者，并為這些證券提供擔保以防借款人違約。
當銀行將抵押貸款賣給“兩房”時，會就一定的貸款銷售標準達成協議，并有責任在不滿足這些標準的情況下回購這些貸款。投資者在很長一段時間內都以為，房利美和房地美擁有政府默認的擔保，這使得“兩房”可以按低于市場的利率借款，發放30年期固定利率的貸款。
但隨著近年來房地產泡沫化日益膨脹，房利美和房地美也像私營部門放貸機構那樣降低了標準。貸款違約的增加使得這兩家公司的資本金出現不足，聯邦政府不得不出手接管了它們。
由于美國政府已承諾，將為“兩房”提供無限制擔保以確保這兩家企業向債券與股票持有者負責。到目前為止，房利美和房地美已經花費了納稅人1340億美元。
撤出方案不會一蹴而就
削弱政府在抵押貸款市場中所扮演角色的改革措施將會提高購房者的借貸成本，對美國搖搖欲墜的住房市場將造成更大壓力。
因此不少分析師認為，任何對“兩房”的改革措施都將以漸進的方式進行，以免造成市場動蕩。而任何改革都需要好幾年的過渡期，時間長短則取決于美國房地產市場的復蘇情況。
“從目前能獲得的消息來看，這些提案勢必會有不少激烈反響，尤其是對私有化的呼吁。”法國興業銀行資深分析師Rudy
Narvas在2月10日的報告中表示，“而共和黨的領導人們則流露出以更平穩的方式來變革的想法。他們意識到，無論是私有化還是‘兩房’的退出，都不可能一蹴而就，尤其是在當前微妙的經濟和房屋市場形勢下。撤出方案很可能會設計成緩慢退出，這樣也能讓共和黨人滿意。”
Rudy
Narvas指出，“兩房”的徹底退出是“逃得了和尚逃不了廟”：“所有這些改革措施的最終目的無一不是為了讓‘兩房’最終退出市場。雖然未來幾年還不會發生，但將來某時總會發生。”
德瑪佐對本報記者表示，美國政府不會以太過激烈的方式改革“兩房”，而以溫和漸進的方式進行改革更為理想：“一方面，政府不愿意對這一市場袖手旁觀，因為目前‘兩房’是唯一保持房地產抵押市場活力的機構。另一方面，即使政府從中抽身而出，私人部門也可能不愿意立刻進入這一市場。這一過渡將會非常艱難。”