2010年，樓市“黑馬”寧夏銀川市度過了焦躁不安的一年。曾經在全國70個大中城市中房價長期領跑的銀川暫時退出了漲幅最快的城市行列，但是存在泡沫的銀川房價上漲依然令購房者焦心，有些樓盤甚至報出了每平方米一萬元的高價。2011年，隨著中海地產、海亮地產等一些中國百強房企的涌入，“史上最嚴格的調控政策”能否拉住這匹黑馬的韁繩？在投資性需求受到強力抑制的形勢下，銀川樓市是將軟著陸還是繼續飛？
近期銀川樓市直逼萬元
自2008年以來，位于西北地區的銀川樓市價格洼地被迅速填平，在這座不到200萬人口的三線城市，房價幾乎在三年時間里翻了一番。從2008年至2009年，銀川房價漲幅曾經連續10個月領跑全國，輕松實現了房價的跨越式前進。盡管2010年下半年以來，銀川市商品住房價格環比呈下降趨勢，但房價仍持續處于高位運行態勢。
記者近日在銀川市興慶區、金風區兩大核心區域10多個樓盤采訪時了解到，在近期開盤的小區中，5000元/平方米以下的樓盤已不多見，絕大多數樓盤報價都在每平方米6000元以上。去年年底開盤的“名都國際大廈”，一些精裝公寓每平方米均價達到了10580元，而其他一些樓盤價格也直逼萬元。
與房價強勁增長相對應的是不斷“給力”的房地產投資，自2008年以來，銀川房地產市場就一直處于火爆狀態。2008年為78億元，2009年近100億元，而截至2010年底，房地產投資就超過了160億元。
三線城市銀川正在成為一線城市大房企眼中的“肥肉”。據了解，在銀川市土地招拍掛市場上，頻繁出現大企業的身影，綠地、京能、中海、海亮等房地產企業都在加速進入銀川樓市，在城市核心地塊開發了大量中高端樓盤。
在西部三線城市，銀川、蘭州、西寧等地樓市都出現了長期只漲不跌的現象，這種信號強烈刺激了市民投資房產的欲望，高不可攀的“萬元時代”也在不經意間到來。寧夏大學房地產研究所副所長鄧宇認為，樓市實際上是存在泡沫的，而且炒房的風氣并未隨著調控散去，只漲不跌的行情讓更多投資者進入三線房地產市場，如此下去，樓市的風險可能會越來越大。
嚴厲調控與房價高漲并存
在過去的一年里，為了防止房地產市場泡沫被吹大，從中央到地方都打出了調控組合拳，然而，令人錯愕不已的是房價繼續超出預期高漲，開發商跟風漲價、小戶型住房嚴重短缺、房貸政策存在縫隙等現象不斷出現。
為了穩定市場，地方政府也采取了不少行政手段加以干預。如寧夏住房和城鄉建設廳等四部門出臺了房屋價格備案規定，物價部門要對開發商上報的價格進行成本核算，并規定商品房價格一旦備案則6個月內不得漲價，意在防止開發商頻繁調價擾亂市場的行為。然而，這種強硬調控手段效果并不明顯，房價上漲的勢頭依然不減，一些開發商向物價部門虛報開發成本、突破政府利潤控制的行為普遍存在，通過地方政府向開發商施壓難以奏效。
而在開發商方面，近期在銀川這樣的三線城市“虛火”的現象比較明顯，在樓市遇冷的情況下開發商紛紛依靠團購托市。記者近日走訪多家樓盤了解到，銀川樓市普遍出現內部認購、團購現象，政府部門、壟斷企業或福利較好的大型企業低價團購住房已成為公開的秘密。一些樓盤因此出現了開盤即售罄的“虛火”局面，而這些人群拿到房子后往往轉手賣到二手市場，這樣一來，新樓盤往往顯現出房源虛假短缺的情況，讓普通購房者無法正常購房。
記者來到銀川市住房公積金管理中心了解到，國家雖然叫停銀行向第三套住房提供貸款，但此項規定在不少地方卻對公積金貸款約束力不強，很多投資者通過公積金貸款渠道順利獲得了第三套住房貸款。另外，由于銀行管理疏松，投機炒房者還可以通過向銀行申請消費信貸，把貸款變相投入房地產市場。
一方面是炒房投機繼續盛行，另一方面是中等收入家庭難以找到合適的房源，“90/70”政策成了擺設。在過去的一年，銀川樓市中90平方米以下住房僅占住房供應總量的28.7%，占銷售總量的29%，供應比例嚴重偏低，出現了“小戶型”一房難求的局面。
求穩是2011年頭等大事
來自銀川市統計局的數據顯示，與受政策影響房屋銷售量持續下降相比，過去的一年銀川市房地產企業投資異常旺盛，自有資金比例上升，銀行融資下降。一些房地產研究機構和開發企業分析人士認為，2011年銀川樓市依然存在漲幅較大的可能性，但是隨著2011年下半年到2012年房屋供應量的不斷釋放，快漲也成為樓市的第一大威脅，如何求穩是2011年的頭等大事。
同時，一些開發商也傾向于求穩。寧夏民生房地產公司推廣經理郭富剛分析認為，目前像銀川這樣快速發展的三線城市，正處于一輪改善性住房需求釋放的階段，隨著生態社區理念日益深入人心，中高端樓盤的價格還有上漲的空間。很多樓盤會選擇在下半年開盤，但是開盤價格可能較溫和，預計今年銀川房價大漲的局面可能被抑制，仍會出現穩步上漲的趨勢。
一些房地產研究人士認為，如果能夠繼續加大調控有效遏制投資性需求，2011年樓市有望穩住。但是調控稍有松動，大量熱錢進入房地產市場，投資性需求突然釋放可能會導致樓市仍呈過快上漲趨勢。目前被公認為最具殺傷力的房產稅開始在部分城市試水，但過低的稅率很可能對投機炒房行為起不到真正遏制作用。
當前，在一些地區，房地產市場調控與混亂并存的現象并未得到有效遏制。開發商為了降低風險、擺脫危機，違規違法現象也將愈加普遍，因此，政府在采取政策調控的同時，對開發商的不法行為進行嚴厲打擊才是正道。
在銀川這樣的三線城市，由于擔心2011年房價再次飛漲，“恐慌性”購房氛圍仍然很濃厚，只要是能夠湊得起首付，很多購房愿望迫切的家庭會選擇立即出手。寧夏大學房地產研究所的一些專家認為，如何通過財稅杠桿增加投資購房者的持有成本應該盡快提到日程上來，穩住房價，以盡快消除“投資房產必賺錢”、“今天不買明天房價會更高”的兩種非理性心理。