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昨日（1月26日），國(guó)務(wù)院出臺(tái)樓市調(diào)控新政，并提出要強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。
改善性需求影響大
從近期貸款市場(chǎng)的情況來(lái)看，二套房利率提高對(duì)貸款需求影響或有限。
“個(gè)貸和（房屋）成交量息息相關(guān)，就目前來(lái)看，各地成交量并沒(méi)有減少，上海、杭州等地甚至取消8.5折利率優(yōu)惠，某些高檔住宅的首套房利率也提高至1.1倍。”國(guó)信證券研究所一位不愿具名的銀行業(yè)分析師對(duì)記者表示。
據(jù)記者了解，昨日之前，北京地區(qū)還沒(méi)有取消首套房貸款的利率優(yōu)惠，最高可打8.5折；二套住房的首付比率目前仍然維持在50%，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍；而三套房貸款已全面停發(fā)。記者在向各大銀行求證時(shí)，目前均表示沒(méi)有接到類(lèi)似通知，這可能與昨日文件下發(fā)的時(shí)間較晚有關(guān)。
近來(lái)各地樓市頻現(xiàn)迅速回暖信號(hào)，或是此輪調(diào)控政策出臺(tái)的催化劑。一位房產(chǎn)業(yè)分析師對(duì)記者表示：“就目前趨勢(shì)來(lái)看，2011年國(guó)家勢(shì)必會(huì)增強(qiáng)樓市調(diào)控力度。本次房地產(chǎn)調(diào)控新政的緊急出臺(tái)，在時(shí)間上比預(yù)期的快很多，原本以為節(jié)后才會(huì)有動(dòng)作。”
興業(yè)銀行分析師蔣舒認(rèn)為，“目前信貸方面的違規(guī)操作相對(duì)較少，政策的邊際效果影響不大。但是工薪階層購(gòu)房壓力會(huì)增大，在如此高首付、差異化的利率政策下，工薪階層想要按揭購(gòu)買(mǎi)二套住房是越來(lái)越不可能了。”
業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)投機(jī)投資需求對(duì)房?jī)r(jià)的上漲到底貢獻(xiàn)有多大，目前還很難說(shuō)。對(duì)于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的原因，到底是因?yàn)闆](méi)收緊房貸還是收緊后不起作用，一時(shí)也很難界定。例如，投機(jī)行為全款購(gòu)買(mǎi)是無(wú)法控制的。
銀行業(yè)績(jī)影響料有限
上述分析師還表示：“盡管文件中規(guī)定了差別化信貸政策，可以預(yù)見(jiàn)，有議價(jià)能力的銀行可能會(huì)提高貸款利率，但大幅、普遍提高的可能性不大，畢竟銀行間競(jìng)爭(zhēng)激烈。目前，各地分行政策不同各分行具有自主權(quán)，按照當(dāng)?shù)夭煌恼邅?lái)調(diào)配利率。總行對(duì)房貸政策總體來(lái)說(shuō)還是因地制宜的。”
交銀國(guó)際銀行業(yè)分析師李珊珊表示：“國(guó)務(wù)院的政策銀行不得不執(zhí)行，如有調(diào)控的必要，地方央行可靈活運(yùn)用。比如在泡沫比較大、投機(jī)比較嚴(yán)重的地區(qū)，調(diào)控政策會(huì)更加嚴(yán)厲。”
蔣舒表示：“強(qiáng)化差別住房信貸政策是一個(gè)創(chuàng)新的舉措，從邏輯上來(lái)講，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為一線、二線、三線等，如果一刀切不太切合實(shí)際。因此，各地央行靈活操作對(duì)于增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控效果是比較好的選擇。”
“目前房貸調(diào)控收緊不會(huì)影響銀行業(yè)績(jī)，因?yàn)殂y行今年的貸款額度被收緊，而房貸以外的其他類(lèi)貸款卻供不應(yīng)求，如果房貸收緊，這部分收緊的規(guī)模會(huì)流向其他貸款利率更高的行業(yè)。畢竟平均利率較低，提高利率對(duì)銀行有好處。”李珊珊說(shuō)。
事實(shí)上，步入新年不到1個(gè)月，多個(gè)銀行已傳出提高房貸利率的消息。記者之前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)于首套房貸利率，招行內(nèi)部已明確發(fā)文表示利率優(yōu)惠由之前的8.5折提高至9.5折。
“從目前資金面來(lái)看，銀行信貸資金已經(jīng)是一種稀缺產(chǎn)品了，實(shí)際上現(xiàn)在是銀行在挑客戶(hù)。盡管二套房貸首付比例從50%提升至60%，對(duì)銀行的房貸收益而言影響并不大。”招商銀行宏觀與策略分析師徐彪亦對(duì)記者表示。
華創(chuàng)證券銀行業(yè)高級(jí)研究員王榮對(duì)記者分析認(rèn)為，二套房首付比例僅僅提高10個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)銀行2011年的房貸總量并不會(huì)有太大影響。
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