三亞某在建高端樓盤。記者 王暉余 攝

    2010年12月30日，海南國際旅游島建設(shè)的重要基礎(chǔ)設(shè)施——東環(huán)高速鐵路正式建成通車。東環(huán)鐵路北起海口市，經(jīng)文昌、瓊海、萬寧、陵水，南至三亞市，全長308公里，列車最高運(yùn)行時(shí)速250公里，從海口至三亞僅需90分鐘左右，海南由此正式迎來“輕軌時(shí)代”，海南“同城生活圈”目標(biāo)邁出重要一步。眾多房地產(chǎn)開發(fā)商將東環(huán)鐵路開通視為調(diào)控政策下海南低迷樓市的一針強(qiáng)心劑。但在市縣基礎(chǔ)設(shè)施配套和輕軌支線交通尚不完善的背景下，輕軌對(duì)海南地產(chǎn)的作用短期內(nèi)難以顯現(xiàn)。

　　開發(fā)商對(duì)“輕軌地產(chǎn)”期待甚高

　　今年元旦以來，海南多次迎來少見的長時(shí)間冷空氣襲擊，讓外地人也感受到了海南的冬意。正如這蕭瑟的天氣，記者調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也并未迎來傳統(tǒng)的冬季銷售旺季，各市縣大多數(shù)售樓處頗顯冷清。
　　1月15日，記者來到輕軌駛出海口的第一個(gè)市縣——文昌，在市區(qū)的一個(gè)空蕩蕩的售樓處內(nèi)，售樓處的置業(yè)顧問戴著耳機(jī)專注地上網(wǎng)。記者在和另一名置業(yè)顧問聊天的近半個(gè)小時(shí)內(nèi)，并沒有一名購房者前來咨詢看房。
　　盡管冷清，該樓盤的置業(yè)顧問劉小姐自信地告訴記者，他們的賣點(diǎn)在于剛剛正式通車的東環(huán)鐵路，“東環(huán)鐵路必將帶動(dòng)文昌房地產(chǎn)的發(fā)展。”她說，僅東環(huán)鐵路開通半個(gè)月的時(shí)間，該樓盤的內(nèi)部認(rèn)購價(jià)已漲了300元。
　　文昌的另一處樓盤的銷售主管介紹，東環(huán)鐵路開通后，他們樓盤的房子已經(jīng)漲了300元至500元不等，預(yù)計(jì)在1月下旬，將迎來購房高峰，已經(jīng)有很多客戶通過電話與他們預(yù)定，屆時(shí)樓盤房價(jià)可能還將有所上漲。
　　瓊海市位于輕軌旁邊一處樓盤今年1月份開盤，打出了“坐享輕軌站旁的便捷生活”的巨幅標(biāo)語，但置業(yè)顧問何子怡說，目前從樓盤還沒有去輕軌車站的公交線路，只能打車和坐摩托車。
　　在宏觀調(diào)控政策趨緊的背景下，對(duì)于東環(huán)鐵路的開通，海南房地產(chǎn)界人士表現(xiàn)出異乎尋常的熱情。一些開發(fā)商認(rèn)為，已經(jīng)通車的東環(huán)鐵路和開工的西環(huán)鐵路，未來將共同構(gòu)建環(huán)島高速鐵路，將從根本上改變海南房地產(chǎn)的格局，同時(shí)，也將成為房地產(chǎn)業(yè)又一次發(fā)展的機(jī)遇。記者采訪發(fā)現(xiàn)，自元旦以來，隨著東環(huán)鐵路的開通，文昌、瓊海等海南東部市縣新開盤的樓盤明顯增多，開發(fā)商推盤力度明顯增大。

　　“輕軌地產(chǎn)”效應(yīng)尚未形成

　　盡管多個(gè)市縣的樓盤均以東環(huán)鐵路為賣點(diǎn)，一些開發(fā)商驚呼海南樓市將迎來新一輪熱潮，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，海南東部大部分市縣樓市仍然較為低迷，東環(huán)鐵路開通半個(gè)月以來，對(duì)海南樓市的刺激作用尚不明顯。
　　位于文昌清瀾的文昌萬業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中心清瀾分部成立于2010年3月份，當(dāng)時(shí)清瀾地區(qū)才2家房地產(chǎn)中介，由于去年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，目前清瀾地區(qū)的房地產(chǎn)中介增至7家。負(fù)責(zé)人林植告訴記者，自去年4月份以來，文昌樓市成交量非常少，盡管房價(jià)沒有受到太大影響，但瘋漲情況不可能再次出現(xiàn)。記者采訪時(shí)，該房地產(chǎn)中介并沒有客戶進(jìn)來咨詢，中介櫥窗上稀稀拉拉掛了幾張出售二手房的信息。
　　林植說，由于文昌的房地產(chǎn)去年才剛剛起步，包括文昌在內(nèi)的海南二線城市的交通、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠完善，輕軌對(duì)文昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期刺激作用有限，海南各市縣房地產(chǎn)要有大的飛躍和提振比較難，近兩年的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大的波動(dòng)。
　　記者走訪了海南東部市縣的一些樓盤，一些輕軌社區(qū)名不符實(shí)，大多數(shù)樓盤沒有直達(dá)輕軌車站的公交線路或班車，甚至一些離輕軌20公里左右的樓盤也打出“輕軌牌”。
　　海南陵水清水灣雅居樂地產(chǎn)控股有限公司策劃專員告訴記者，東環(huán)鐵路開通主要將提升海南東部區(qū)域的價(jià)值，但要建立在各個(gè)市縣完善相關(guān)配套的基礎(chǔ)上。
　　中原地產(chǎn)海南分公司總經(jīng)理謝青則認(rèn)為，輕軌交通的概念在開通前就已經(jīng)被開發(fā)商提前預(yù)支，目前對(duì)房價(jià)的整體拉動(dòng)作用并不明顯，現(xiàn)在受海南房地產(chǎn)整體市場(chǎng)低迷的影響，輕軌概念將被進(jìn)一步弱化，“輕軌短期的刺激作用可以忽略。”　

　　長期提升海南東部區(qū)域價(jià)值

　　盡管受目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)整體較為低迷以及市縣基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善等因素的影響，東環(huán)鐵路對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期效應(yīng)尚未顯現(xiàn)，但有關(guān)專家認(rèn)為，從長期來看，東環(huán)鐵路的開通將提升海南東部市縣的區(qū)域價(jià)值。
　　中國(海南)改革發(fā)展研究院區(qū)域發(fā)展研究所所長夏鋒認(rèn)為，東環(huán)鐵路首先對(duì)提高海南東部二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地價(jià)格有一定拉動(dòng)作用，比如近幾年三亞的土地價(jià)格比毗鄰的陵水要高3-5倍，東環(huán)鐵路開通后，三亞、陵水等地有了形成“大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈”的基礎(chǔ)，三亞將輻射帶動(dòng)陵水的旅游經(jīng)濟(jì)，陵水和三亞土地級(jí)差收益將得到一定程度的平衡。
　　而在具體的樓市影響方面，夏鋒認(rèn)為，一個(gè)輕軌社區(qū)每平方米一般要高出周邊的樓盤300-500元，一方面東環(huán)鐵路將提高海南二線房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，另一方面將平抑、降低重心城市的樓市價(jià)格。
　　謝青也認(rèn)為，盡管東環(huán)鐵路短期內(nèi)對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較小，但從長期來看，由于城市便利性因素在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用越來越凸顯，三亞度假型的高端客戶群體有可能被分化，隨著圍繞輕軌站點(diǎn)支線交通逐步布局、區(qū)域經(jīng)脈的打通和市縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)支撐輕軌沿線的房價(jià)往上走。
　　海南合縱連橫地產(chǎn)營銷顧問有限公司總經(jīng)理何希聞?wù)J為，隨著東環(huán)鐵路開通，海南“同城效應(yīng)”開始顯現(xiàn)，將來可能會(huì)分流海口的常規(guī)性居住度假養(yǎng)老客戶。海口和三亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)受到不利影響，為海南東部其他城市帶來機(jī)會(huì)。
　　何希聞?wù)J為，東環(huán)鐵路和國際旅游島的相關(guān)政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了動(dòng)力和契機(jī)，但并不能成為開發(fā)商漲價(jià)的理由。在客源還沒有完全形成、市場(chǎng)沒有尚不成熟的情況下，開發(fā)商盲目漲價(jià)只能傷害海南房地產(chǎn)市場(chǎng)。“東環(huán)鐵路只是解決了海南部分交通問題，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)良性健康發(fā)展，還需要更多的理性。”