據(jù)報(bào)道，2011年上海土地交易市場首拍落幕，但其《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》中顯示，土地期滿后的處理方法為“出讓人無償收回”。網(wǎng)友們掀起了繼《物權(quán)法》之后新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭論。
70年后房子會否成“空中樓閣”
有網(wǎng)友稱，無論是“出讓人無償收回”，還是“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”，與現(xiàn)有國家法規(guī)中“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”、“無償自動續(xù)期”的規(guī)定，顯然完全不同。若上海這個(gè)規(guī)定得到承認(rèn)并落實(shí)，那將意味著，賣完地的地方政府在70年后又可以將所售土地收回來，重新再賣一次。
70年后，我們的房子會不會成為沒有土地使用權(quán)的“空中樓閣”？這一直是橫亙在公眾心頭的不動產(chǎn)憂慮。這個(gè)最受關(guān)注的核心問題至今也未得到明確。“出讓人收回”甚至是“無償收回”的上海新規(guī)，讓人頓感振聾發(fā)聵。試想，土地70年后將被政府收回，房子成為“空中樓閣”，現(xiàn)在的房價(jià)豈不是被嚴(yán)重高估了，買房炒房豈不就是股市中的博傻游戲？
“無償收回”讓人無法再選擇性忽視土地租期的風(fēng)險(xiǎn)因素，同時(shí)也徹底打破了買房人對于必定獲得政府保護(hù)的樂觀和幻想。因?yàn)椋孔咏ㄔ诔鲎屓藢⒌狡谑栈氐耐恋刂希呛推囈粯拥摹跋钠贰薄ⅰ百H值品”，而且貶值速度更快。
“自動續(xù)期”是“無償”還是“有償”
有網(wǎng)友分析稱，《土地管理法》草案中并未明確“自動續(xù)期”是“無償”還是“有償”。事實(shí)上，土地使用權(quán)續(xù)期問題并非因《土地管理法》修訂而產(chǎn)生。國務(wù)院于1990年5月19日頒行的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中，第12條明文規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物由國家無償取得。”這一規(guī)定使得在中國內(nèi)地發(fā)生的商品房買賣事實(shí)上都成了“使用權(quán)租售”，業(yè)主實(shí)為“承租人”，只不過是一次性支付了30年到70年不等的租金而已。這一規(guī)定明顯違背公平原則，因而自通過之日起就備受質(zhì)疑。經(jīng)過反復(fù)的立法博弈，八次審議方獲通過的《物權(quán)法》終于在法律層面對此進(jìn)行了校正。該法第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”
根據(jù)“上位法優(yōu)于下位法”的原則，作為國家基本法律的《物權(quán)法》要優(yōu)于作為行政法規(guī)的“暫行條例”。住宅建設(shè)用地使用權(quán)“自動續(xù)期”事實(shí)上已經(jīng)取代了之前的“到期國家無償收回”。但《物權(quán)法》所規(guī)定的“自動續(xù)期”并未明確是“無償”還是“有償”。如立法欲明確為“有償自動續(xù)期”，還需要明確“有償”的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。
公權(quán)決策不能把民意甩到一邊
有網(wǎng)絡(luò)文章認(rèn)為，若不能公平合理地解決土地使用權(quán)的“70年大限”問題，本已飽受煎熬的房地產(chǎn)業(yè)必將再受打擊。房價(jià)本就高企，續(xù)期的費(fèi)用無疑仍要列入房價(jià)。若是象征性地交費(fèi)續(xù)期還好，一旦費(fèi)用偏高，必將招致民怨沸騰。
與其將來面對激烈的社會沖突，不如盡早公開草案，引入立法博弈，并以此來爭取更多的民意認(rèn)同，防范潛在的社會風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)務(wù)之急，立法機(jī)關(guān)應(yīng)廣開言路，面向社會征集《土地管理法(修訂草案)》，對初選入圍的草案不論制訂者為何方，都應(yīng)及時(shí)公開，供民眾參與討論。《土地管理法》修訂不能再走“部門立法”的老路了。
另有網(wǎng)友認(rèn)為，出臺“土地期滿無償收回”規(guī)定，事前應(yīng)向社會公開信息，廣泛聽取民眾的意見和建議，并在采納民眾合理建議、完善法定程序后才能實(shí)施。上海國土部門“不宣而戰(zhàn)”的舉動，與其說是一種來自出讓人的風(fēng)險(xiǎn)告知，不如說是一種不公平，是違法。它的最大的不足，不在于它是否過于簡單，而在于是否給了所有參與土地交易的人發(fā)表意見的機(jī)會。