國家統計局17日發布的報告顯示，2010年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.3%，已連續4個月環比上漲。
　　專家認為，今年房價上漲動力可能仍然較大。不過，在銀根持續收緊等一系列政策措施之下，開發商的神經再次緊繃，或將面臨較大降價促銷壓力。

資料照片

　　走勢　房價上漲動力依舊存在

　　統計顯示，12月份，70個大中城市新建住宅銷售價格同比上漲7.6%，漲幅比11月份縮小1.7個百分點。其中，商品住宅銷售價格上漲8.5%，這當中普通住宅銷售價格上漲7.2%，高檔住宅銷售價格上漲12.8%。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲0.3%。商品住宅銷售價格上漲0.3%，普通住宅銷售價格上漲0.4%，高檔住宅銷售價格上漲0.2%；經濟適用房銷售價格上漲0.1%。
　　有專家認為，房價的合理區間應是同比漲幅“跑過CPI，趕不上GDP”，雖然國家統計局公布的12月份全國70個大中城市房價同比漲幅創年內新低，但全年平均同比漲幅會比較接近GDP增速，因此目前來看估計全年的房價水平可能仍不在合理區間。
　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭對《經濟參考報》記者表示，經測算，2010年全國商品房成交均價為5033元/平方米，同比2009年上漲7.4%，其中商品住宅成交均價上漲5.9%，證明房價仍在高位運行。
　　中國指數研究院近期發布的2010年中國主要城市住宅市場交易數據顯示，剛剛過去的2010年，杭州、重慶、北京、寧波、深圳、蘇州、廣州、長沙、天津、昆明、東莞、武漢、汕頭、包頭、上海等15個主要城市中，多數城市成交均價同比上漲接近或超過20%，其中杭州成交均價同比漲幅高達47%，位列首位。四個一線城市中，除上海外，北京、深圳、廣州三地的成交均價同比漲幅都超過了30%，分別達到37%、34%和32%。
　　對未來一段時間內的房價走勢，中國房地產研究會副會長顧云昌接受《經濟參考報》采訪時表示，2011年樓市整體將保持平穩，但不排除房價仍面臨上漲壓力較大的可能。中郵證券表示，在預計的并不容樂觀的通脹水平下，居民投資房產的意愿增強，這對房屋價格形成助推力。
　　上海易居房地產研究院一份最新報告也預計，2011年商品房均價漲幅依然會有所上漲。楊紅旭認為，未來半年左右，房價同比增幅將基本保持回落態勢，預期今年二三季度將會觸底，屆時有可能出現負增長，其后將緩慢筑底。2011年房價月底環比漲幅將基本控制在0.5%以內，部分月份有可能出現環比負增長。

　　供求　開發商銷售壓力增大

　　在房價依舊高位運行的同時，商品房成交量環比增幅顯著。12月，全國商品房銷售面積21808萬平方米，上海易居房地產研究院上述報告顯示，這一數據環比11月增長115.6%。
　　楊紅旭分析認為，主要是受近幾個月以來通貨膨脹持續加劇和人民幣升值導致熱錢持續涌入，部分投資需求依然青睞房地產，所以導致成交量并沒出現快速下跌的局面。他進一步預測，隨著傳統淡季的到來，今年一季度成交量將有所下降，二季度才有可能出現持續反彈。
　　就全年情況來看，2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，同比增長10.1%，增幅比1月至11月提高0.3個百分點。2010年商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%，增幅比1月至11月提高0.8個百分點。
　　分析人士認為，成交量和銷售額同比兩位數增長的背后是開發商尤其是實力雄厚的大型房企“不差錢”。WIND統計顯示，按申萬一級行業分類，兩市共計有43家房地產公司公布了2010年年度業績預告。其中，僅有6家預計將出現虧損，27家則預增，在預增的企業中，有21家預計凈利潤增長將在50%以上，占比高達78%。
　　其中，陽光股份、深深房A、華麗家族等數十家房地產上市公司預計2010年凈利潤增長幅度均超過了100%。而作為行業龍頭的萬科，2010年則累計實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元，成為國內首家“千億元”級的房地產開發商。廣發證券地產行業分析師沈愛卿對《經濟參考報》記者表示，2010年房地產上市公司業績向好，主要是由于銷售大幅增長和房價上漲。
　　長江證券地產行業分析師蘇雪晶認為，銷量的大幅增長和凈利潤的上升使得相當一部分開發商們目前的資金依然比較充裕，且短期內也不會發生太大的變化。
　　佑威房地產研究中心副主任陸騎麟還提醒說，從全年房地產開發投資完成情況來看，2010年開工面積和施工面積分別出現26%至40%左右的增幅的情況下，而房屋的竣工面積卻僅有4.5%的增幅，其中住宅的竣工面積更是只有2.7%的增幅，不排除開發商減緩施工進度，捂盤囤地的可能。
　　不過，短期內資金的充裕并不意味著長久的高枕無憂，開發商們可能面對在未來半年供大于求的程度將有所增加的境況。上海易居房地產研究院的報告顯示，從月度規模來看，12月全國商品房新開工面積1.86億平方米，比11月上漲38.8%。未來半年到一年，商品房預售量將有所增加，供大于求的程度將有所加重，開發商銷售壓力增大，降價的可能性進一步增大。

　　趨緊　政策觸動房企敏感神經

　　1月17日，世茂股份、榮盛發展、中弘地產和西藏城投跌停，近80只房地產個股跌幅均在5%以上。
　　同天，銀監會召開2011年工作會議強調，對房地產領域風險，要繼續實施差別化房貸政策。此前，央行宣布，從1月20日起上調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，上調后，大型金融機構存款準備金率將達19%的高位。分析人士普遍認為，近期受央行再次上調存款準備金率等一系列調控政策的影響，市場各方本已緊繃的神經正愈加敏感。
　　陸騎麟認為，上述政策措施意味著對房地產的貸款或將更緊，2011年開發商的資金壓力將更大。中郵證券研究報告分析認為，2011年，房地產開發企業資金環境將出現惡化。中郵證券分析，2011年貸款總量將少于2010年，而房地產公司上市融資重新啟動亦暫無時間表，而經過了1年的調控之后開發企業2011年初的財務環境也不如2010年初。
　　事實上，去年底以來頻頻透露出的信號已使開發商開始經歷新一輪的政策緊縮。繼中央高層在不同場合提出要堅持房地產市場調控不動搖之后，住房和城鄉建設部、國土資源部等主管部門在歲末年初召開的全國工作會議時紛紛透露出2011年房地產調控還將從緊從嚴。比如，住房和城鄉建設部提出，在支持自住性、改善性住房需求的同時，抑制投資投機性購房，遏制房價過快上漲。另外，還將會同有關部門儲備調控政策。
　　進入2011年之后，房產稅改革的信號已在重慶等地日漸明朗，與閑置用地相關的企業被銀監會“禁貸”將逐漸成為常態等消息頻頻傳出。
　　北京一家上市房企資深人士何先生日前接受《經濟參考報》記者采訪時表示，企業決策層已經意識政府可能會在2011年實施更大力度的調控政策，因此最近已開始討論應對策略，并密切關注行業內某些房企降價的舉動。
　　據媒體披露，1月初，恒大地產在全國多個城市的多個項目開展七五折優惠活動，具體的措施是每天的前20位七五折優惠，而21至50位客戶八五折優惠。“這應該主要是為回籠資金，為2011年儲備充裕的現金流做準備。”陸騎麟說。相當一部分專家認為，在銀根持續收緊、土地市場整治力度進一步加大、房產稅改革在部分城市落地等一系列政策措施之下，開發商將面臨較大降價促銷壓力。