按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的計(jì)劃，2011年將開(kāi)工建設(shè)保障房1000萬(wàn)套，而實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵步驟是要邁過(guò)資金這道坎。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家建議，應(yīng)在堅(jiān)持財(cái)政性資金起主導(dǎo)作用的前提下，積極探討住房公積金、房地產(chǎn)投資信托(REITs)以及保險(xiǎn)資金投資等方式融資，并需要政府制定相應(yīng)配套政策。
1000萬(wàn)套保障房建設(shè)資金需1.3萬(wàn)億
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部11日發(fā)布消息，2011年我國(guó)保障性住房建設(shè)的目標(biāo)為1000萬(wàn)套，據(jù)估算，這1000萬(wàn)套保障房的建設(shè)資金將突破1.3萬(wàn)億元。
接受采訪的專家認(rèn)為，資金問(wèn)題是保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵問(wèn)題，能否順利實(shí)現(xiàn)2011年的建設(shè)目標(biāo)，使更多的中低收入家庭得到相應(yīng)住房保障在相當(dāng)大的程度上取決于資金來(lái)源的可持續(xù)性。
然而，一部分地方政府財(cái)力捉襟見(jiàn)肘，巨大的資金缺口是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的最主要障礙。“尤其是貧困、偏遠(yuǎn)地區(qū)保障房建設(shè)資金是個(gè)大問(wèn)題”，住房保障領(lǐng)域?qū)＜摇⒅袊?guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員尚教蔚接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說(shuō)，這些地方往往國(guó)家補(bǔ)貼、省級(jí)政府補(bǔ)貼、市級(jí)政府補(bǔ)貼加一起也達(dá)不到保障房資金的一半，那么至少還有一半需要由區(qū)(縣)政府負(fù)擔(dān)，加之銀行貸款的難度也較大，因此，資金問(wèn)題對(duì)貧困、偏遠(yuǎn)區(qū)(縣)政府的挑戰(zhàn)和壓力比較大。
2010年10月，全國(guó)人大常委會(huì)專題調(diào)研組公布了《關(guān)于部分重大公共投資項(xiàng)目實(shí)施情況的跟蹤調(diào)研報(bào)告》，詳述了涉及保障性住房建設(shè)等重大公共項(xiàng)目的實(shí)施情況，提出保障性住房建設(shè)的資金，已成為各省市政府，尤其是基層政府的壓力。以廉租房為例，《報(bào)告》披露，2010年中央政府提高了廉租住房建設(shè)資金補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，但每套房平均僅補(bǔ)助2.37萬(wàn)元，相當(dāng)于投資額的30%左右。
不僅如此，有專家還表示，雖然央行等有關(guān)主管部門(mén)多次發(fā)文，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障房建設(shè)，抓緊制定支持保障房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策等，但在實(shí)際執(zhí)行中，由于保障房建設(shè)資金回收周期長(zhǎng)，利潤(rùn)空間小，且存在一定的償還風(fēng)險(xiǎn)等諸多原因，金融機(jī)構(gòu)參與融資的積極性并不是非常高漲。
財(cái)政性資金應(yīng)起主導(dǎo)作用
政府投資是保障性住房建設(shè)的主體。多數(shù)專家認(rèn)為，即使財(cái)力受到一定約束，也要充分認(rèn)識(shí)到政府在保障性住房建設(shè)中責(zé)任。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，由于保障性住房的公益性質(zhì)，財(cái)政性資金應(yīng)起到主導(dǎo)作用，要通過(guò)政府土地出讓收入、一般預(yù)算安排等，建立起長(zhǎng)期穩(wěn)定的保障性住房建設(shè)財(cái)政資金投入機(jī)制。
數(shù)據(jù)顯示，截至2010年8月，中央財(cái)政去年年初安排的692億元和追加安排的100億元保障性住房建設(shè)資金，已全部下達(dá)。財(cái)政部日前還表示，2011年將大幅度增加財(cái)政資金投入，落實(shí)好各項(xiàng)財(cái)稅扶持政策，加大保障性安居工程建設(shè)力度。
除了中央財(cái)政的支持之外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)研究處處長(zhǎng)、研究員趙路興認(rèn)為，要完成開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套任務(wù)還需要充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。
事實(shí)上，部分地方已開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)落實(shí)資金的政策。濟(jì)南近日出臺(tái)的《政府投資保障性住房建設(shè)資金管理暫行辦法》便規(guī)定，政府投資籌建的公共租賃住房，由市財(cái)政部門(mén)采取專項(xiàng)資金和以獎(jiǎng)代補(bǔ)兩種方式予以補(bǔ)助，專項(xiàng)資金按照籌建項(xiàng)目總預(yù)算投資額的30%予以安排。
地方土地出讓收入用于保障房建設(shè)也愈加受各方關(guān)注。國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史1月7日在北京舉行的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上指出，去年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款2.7萬(wàn)億元，同比增加70.4%。另有數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)土地成交金額前20名的城市共成交近1.24萬(wàn)億元，北京、上海、大連3大城市土地出讓金超千億元，分別達(dá)到1628億元、1530億元和1117億元。
住建部近日再次明確要求，各地土地出讓金中不低于10%的收益要用于保障性住房的建設(shè)。為給保障性住房建設(shè)提供有力的資金支持，2010年吉林、內(nèi)蒙古等地已將上述比例提高到了20%。“現(xiàn)在很多城市土地出讓金豐厚，把這個(gè)政策落實(shí)了，資金就充裕了。”趙路興說(shuō)。
但他進(jìn)一步提醒，落實(shí)政策需注意不同地區(qū)之間土地出讓金和貧困人口數(shù)量的差異。“東部發(fā)達(dá)地區(qū)，土地價(jià)值高，土地收益高，而不同地區(qū)貧困人口比例差不多，甚至越是土地出讓金收益低的城市，需要保障的中低收入者越多。比如，北京不到10%土地出讓金可能就可以解決。”
積極探討REITs等多元融資渠道
專家普遍認(rèn)為，在政府投資之外，以多元化的融資方式推進(jìn)保障性住房建設(shè)也顯得至關(guān)重要。
消息稱，西安正在爭(zhēng)取成為利用住房公積金建設(shè)公共租賃房的試點(diǎn)城市，并擬拿出現(xiàn)有公積金結(jié)余資金的15%，用來(lái)建設(shè)公共租賃房。住建部近日也提出，2011年將在28個(gè)城市繼續(xù)開(kāi)展公積金閑置資金支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)。
趙路興認(rèn)為，在目前情況下，通過(guò)試點(diǎn)的方式，利用住房公積金支持保障性住房有利于解決資金不足問(wèn)題，只是相比10%的土地出讓收入，其“所占比例比較小，且僅限于試點(diǎn)城市”。
尚教蔚還提醒說(shuō)，公積金作為一種保證性資金，是個(gè)人繳納的，只適合做過(guò)渡性措施，長(zhǎng)期來(lái)看，最好用尋找其他更好的方式代替。
在趙路興看來(lái)，合理利用社保基金也是一個(gè)選擇。“社保基金要求中長(zhǎng)期安全性，回報(bào)率要求不高等特點(diǎn)也適合幾類保障性住房的建設(shè)，國(guó)家現(xiàn)在積極推行。”
此外，專家認(rèn)為，銀行貸款、房地產(chǎn)投資信托(REITs)以及保險(xiǎn)資金投資等方式，也將在一定程度上解決保障性住房的資金問(wèn)題。
以REITs為例，這種集體投資計(jì)劃，通常在證交所上市，它是將投資者的資金匯集起來(lái)，投資于一項(xiàng)或多項(xiàng)房地產(chǎn)。媒體披露，2010年，在上海、天津等地保障房REITs方案已報(bào)國(guó)務(wù)院審批，有望2011年獲批，首批REITs的募集資金都將投資于保障性住房建設(shè)。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，保障房REITs是對(duì)目前保障房建設(shè)資金難題的一種有益嘗試，以保障房為突破口，已成為中國(guó)REITs破殼而出的最可能路徑，但是它的發(fā)展還有一段很長(zhǎng)的路要走，眼下最需要解決的還是回報(bào)率問(wèn)題。據(jù)稱，國(guó)內(nèi)專家已提出若干提高收益的可能方案，包括在REITs架構(gòu)內(nèi)綁定其他高收益地方政府房地產(chǎn)資產(chǎn)，向投資者提供政府補(bǔ)助等。
除了引入公積金做試點(diǎn)、推出房地產(chǎn)投資信托基金等外，趙路興表示，引入民間資本應(yīng)是考慮的重點(diǎn)，要依靠市場(chǎng)力量來(lái)推進(jìn)和引導(dǎo)這部分民間資本進(jìn)入保障性住房市場(chǎng)。隨著調(diào)控力度越來(lái)越大，有些城市的炒房行為在中長(zhǎng)期看存在一定風(fēng)險(xiǎn)。而如果制度設(shè)立合理，有相對(duì)好的穩(wěn)定的回報(bào)率，民間資本就可以參與進(jìn)來(lái)，比如公共租賃住房領(lǐng)域等。
他同時(shí)認(rèn)為，吸引一部分社會(huì)資金進(jìn)來(lái)，現(xiàn)在還需要政府制定一些配套的政策。現(xiàn)在，百分之百解決資金問(wèn)題不現(xiàn)實(shí)。逐步拓展融資渠道，提供融資平臺(tái)，這些措施實(shí)施需要一個(gè)過(guò)程，也會(huì)面臨一系列的困難。不過(guò)，在保障性住房建設(shè)融資的過(guò)程中，問(wèn)題逐步出現(xiàn)也會(huì)得到逐步解決。