開發商可能面臨降價促銷壓力

　　2011年的中國房地產市場正經歷新一輪政策緊縮，繼重慶將開征房產稅消息后，國土資源部10日再次重申將重拳整治違法違規用地，對于74個城市在土地例行督查中發現的閑置土地問題，限期在一季度全面完成整改查處。另外，有消息稱，與閑置用地相關的部分企業已被“禁貸”。
　　專家認為，紛紛落下的土地、限購、財稅等調控政策表明，最近一段時間內政策面的收緊已很明顯，無論是開發商、地方政府還是普通投資客都將感覺到日益凸顯的政策壓力，未來一段時間內不排除部分業主開始拋出投資的房產和開發商降價的可能。
　　國家資源部有關負責人在2010年度土地例行督察新聞發布會上直言，部分地方政府違反土地供應政策，供地用地集中在房地產領域。2010年，國家土地督察機構對77個城市2007至2009年度土地利用和管理情況進行土地例行督察發現，土地閑置數量仍然較大，有74個城市2242個項目存在土地閑置問題，涉及面積14.9萬畝。據不完全統計，目前地方政府已收回閑置土地7275畝。
　　歲末年初，土地市場頻頻釋放整肅信號，繼發文堅決抑制少數城市地價過快上漲趨勢之后，國土資源部曝光18家房企閑置26宗土地情況。國土資源部還表示，下一步還將加快閑置土地清理查處，堅決打擊違法違規用地行為。
　　最新消息稱，監管層日前已下發通知，要求各商業銀行、政策性銀行、信托公司及其他各類金融機構，比照國土資源部最新公布的閑置用地名錄，自查涉及的相關貸款情況，并要求限時上報自查結果。
　　業內人士認為，上述通知意味著對閑置土地的開發商實施“禁貸”有了實質性推進。據披露，國土資源部與銀監會等部門的聯動會在日后常態化，與閑置用地相關的企業被銀監會“禁貸”，也將逐漸成為常態。
　　對于開發商來說，政策緊縮還不止于此。有消息稱，限購范圍或進一步擴大，在14個城市出臺商品房限購措施后，住建部可能繼續敦促房價漲幅比較靠前的地方政府出臺限購令。
　　中國房地產學會副會長陳國強認為，雖然開發商面對調控的心理承受力和應對調控的能力逐漸提高，但最近一系列政策措施，將使開發商面臨更加嚴峻的市場形勢，一部分企業將面臨艱難轉型甚至出局。
　　北京一家上市房企資深人士何先生向《經濟參考報》透露，企業決策層已經意識到，政府對2010年的調控效果并不滿意，可能會在2011年實施更大力度的調控政策，因此最近已開始討論應對策略。
　　“調控最根本的主體還是地方政府，如果其積極性沒有被充分調動，調控很難獲得比較好的成效。”陳國強說，不同地方政府對調控有不同的理解，有些地方的貫徹力度就會差一些。
　　的確，2010年土地例行督察發現的主要問題表明，一些地方政府執行中央宏觀調控政策不到位，違反土地供應政策供地用地。除土地閑置數量仍然較大外，違反土地供應政策出讓土地情況也比較突出，有59個城市2081個項目存在地方政府違規出讓土地問題，涉及面積10.31萬畝。而在保障性住房用地政策執行上則有偏差，在抽查的56個城市中，有11個城市2009年度保障性住房供地計劃執行比例低于35%。
　　不過，值得關注的是，地方政府面臨的監管壓力也正在逐漸升級。2010年底，國土資源部啟動全國土地違法問責之后，住房和城鄉建設部也明確表示，將適時會同監察部對省、市人民政府穩定房價工作進行考核，對政策落實不到位、工作不得力的，將進行約談直至追究責任。
　　陳國強說，2011年房價回歸合理價位等愿景能否實現，主要看各地方政府能否較好的貫徹落實中央的要求。
　　對投資、投機購房者而言，房產稅改革的靴子有望不日落地。部分專家和市場研究機構人士認為，若方案近期出臺，將在心理層面影響部分業主使之拋出投資的房產，從而在一定程度上緩解市場供應，短期之內可能對房價上漲有一定的抑制作用。
　　“綜合來看，最近一段時間政策面的收緊已很明顯”，陳國強認為，經歷一年的房地產調控之后，市場供求關系有較大改善，區域市場已經出現供大于求現象，因此，在銀根持續收緊、土地市場整治力度進一步加大、房產稅改革落地等政策措施之下，開發商可能會面臨降價促銷這個很現實的問題。