看著大街小巷幾乎比小吃部還要多的一家家房地產中介門面和一位位駐足在中介門口仔細打聽房屋買賣的顧客，沒有誰會否認房地產中介是一個蓬勃發展的朝陽行業，然而，人們提及時卻不約而同地用一個“黑”字來形容，甚至已有了“防火防盜防中介”一說。從2000年左右起步到如今已十年了。10年快速發展，我國房地產中介行業為何出現如此吊詭的境況？

　　購房者的焦慮與無奈

日前開幕的“2010河北省住宅產業現代化博覽會”上，不僅房地產開發商布展缺少了往日的奢華，前來咨詢看房的市民也不多。圖為一家房地產中介公司展位，工作人員聚在一起聊天，前來咨詢者寥寥。新華社記者 王民 攝

　　家住福州市鼓樓區錢塘巷的肖麗芬今年6月打完一場因房產中介代理購房引發的合同糾紛案。她至今對中介惡劣行為帶來的嚴重后果心有余悸。
　　肖麗芬告訴記者，2007年9月，她通過福州康居房產信息有限公司代理購買位于福州倉山區江南水都小區的一處商品房，這家中介的工作人員急于促成交易，隱瞞了至關重要的賣方情況，最后造成合同無效。
　　“他們剛開始時，態度非常殷勤，對我的一些疑問總是輕描淡寫。后來合同出了問題，他們就找各種借口躲起來，反正那個時候，他們已經收完服務費了。當時，我都擔心中介會拿錢跑掉。”肖麗芬說。
　　肖麗芬僅僅是后怕，而山東人張大陸已經買房一年了，到現在心中依然七上八下。
　　張大陸的孩子去年大學畢業后留在了北京，一家人東拼西湊，外加貸款，通過中介買了一套二手房。雖然有人告訴老張，如果不通過中介，可以節省幾萬元，但老張說：“咱不懂怎么買房，人家西裝革履一看就很專業，讓人放心。”如今，房子買了一年多了，老張心里卻仍不踏實。
　　張大陸介紹，去年買房與銀行簽貸款合同一個月后，銀行又讓他簽了一次，銀行方面說，這是因為銀行換了領導。“我不知道為什么換了領導就要重簽？就去問當時辦理業務的中介經紀人。經紀人倒是很熱情，對我說‘叔叔，千萬別讓他們給騙了，你要好好咨詢。最好咨詢專業人士，千萬不要上當，要多打聽……’說來說去就這幾句廢話，還讓我別擔心，我一頭霧水就拿出100多萬，能不擔心嗎？原以為他們很懂，就托付給他們了。現在才知道，他們除了熱情，不會別的。這家銀行還是他們推薦的呢！”
　　現在，老張走在大街上，看著街道兩旁一個又一個的房地產中介門面，就覺得像一張張大嘴，要把人吞進去。盡管如此，朋友要買房，老張還是建議他們去找中介，“沒辦法，人家的房源信息多啊！”
　　更讓記者感到荒誕的則是中策律師事務所律師劉萬勇給記者講述的一個案例。2009年11月7日，購房者張遠通過中介公司，與賣房者王正剛簽署了房屋買賣合同。而后，張遠多次通過中介催問王正剛賬號，以便將款項打入王正剛賬戶，但王正剛以種種借口推托。無奈之下，張遠于2009年12月21日，將王正剛訴至法院。此時，王正剛辯稱，張遠未按合同將購房款存入自己的賬戶，是張遠違約。所以合同已經解除。最終，法院認為，張遠違約在先。案件以張遠撤訴了結。
　　劉天勇是王正剛的辯護律師。他介紹，案件實情是王正剛看到當時房價飆升，不愿出售房屋，就沒有告訴張遠自己的賬號，同時，委托中介公司轉達退房意向并從中調解。但中介公司沒有明確轉告張遠，而且也沒有建議張遠如何支付首付款。據了解，在買房不了解賣方賬號的情況下，可以通過將款項打入中介公司設立的賬號等多種形式履約，但中介并沒有提出類似建議，造成雙方矛盾加深。
　　作為王正剛的辯護律師，劉萬勇對案件結局“由黑變白”也感到滑稽。劉萬勇說，中介了解事件來龍去脈，能夠證明張遠并未違約。但中介認為此案與己無關，所以沒有出庭作證。王正剛雖然“違約”，但最后根據合同甚至有權要求張遠支付違約金。更令人啼笑皆非的是，中介公司最終依然按比例拿到了張遠支付的傭金。

　　房地產中介亂象令人心驚肉跳

　　焦慮、無奈，并讓人感到荒誕的絕不僅僅是肖麗芬、張大陸和張遠三個人。
　　記者近日走訪了北京、江蘇、福建、安徽、陜西等地，觸目皆是中介門店。在南京市軍師巷，不到一公里的路段分布著10多家房地產中介門店。北京西城區菜市口大街的中信城是一個新建小區，樓北側六家底商中四家是房地產中介。業內人士介紹，還有不少房地產中介公司隱身于居民樓內，一個城市到底有多少家中介公司，“誰也說不清”。就在星羅棋布的中介店面之下，滋生的種種亂象無不讓人心驚肉跳。
　　亂象一：欺瞞客戶。合肥一家中介經紀人介紹，一些業務員手中囤著性價比高的房源，專門給買賣頻繁的房地產投資客，從中賺取傭金。一般購房者如果想知道這些房源，還需要另作“打點”。而有的經紀人為了促成交易，經常夸大其詞，隱瞞信息。甚至“黑天帶人去看房，掩蓋房子毛病，等你辦完初步手續，即便知道有問題，也來不及了。”
　　亂象二：耍賴扣錢。很多中介公司出租房屋，等租期結束時，拒退客戶押金。北京鏈家房地產經紀有限公司副總裁林倩說，找各種各樣的借口拒退消費者押金，已成為一些小中介公司的盈利模式。
　　亂象三：霸王條款。目前，一些中介機構與買賣雙方簽訂的中介合同中，普遍存在加重買賣雙方義務，可以排除或降低自身責任的做法。比如要求買賣雙方一旦簽訂合同，就必須支付傭金。北京中策律師事務所律師劉萬勇說，合同履行一旦發生問題，中介公司基本采取推脫、不作為的方式，有時還會激化矛盾。即便沒有交易成功，也不會退還傭金。
　　亂象四：賺取差價。西安“800j房屋”物代中心副總經理王毅告訴記者，中介先將購房定金交給賣方，并與賣方進行“定金公證”，但卻不進行房屋權屬變更登記，在賣方誤以為房屋已經出售的情況下，再以高出賣方要求數萬元的價格，將房屋賣與新的買家，從中賺取差價。王毅說，一些中介機構全部營業收入的1/3，來自，“定金吃房賺差價”。
　　亂象五：推諉責任。中國消費者協會一名工作人員說，由于中介經紀人流動性大，一旦出現問題，一些中介公司就把責任推到某個經紀人身上，但這個經紀人卻很難找到了。
　　亂象六：泄露客戶隱私。一位業內人士說，如果客戶將個人信息給了某一個中介人員，那么其他中介公司都有可能知道這個客戶的信息。
　　此外，一些中介公司違反房東意愿和相關規定把房子做成隔斷房出租，造成安全隱患；一些小公司在房地產交易火爆時，從事房地產交易，一旦市場變冷馬上掉頭。南京有的公司既做房地產中介，還保媒拉纖做紅娘。中介同行之間的斗毆丑聞，更是頻頻見諸報端。至于中介公司幫助客戶做所謂“陰陽合同”進行避稅，更是眾所周知的“潛規則”。
　　亂象種種，一些客戶已望而卻步。“我是不敢找中介租房了，為了這個我不知換了幾個手機號了。”北京西城區業主于天卓說，“你一旦把聯系方式告訴一家中介公司，就會有無數個中介人員給你打電話。后來我就直接去小區海報欄自己貼小廣告，沒想到也被中介人員搜集去了，他們真是無孔不入。”于天卓現在租房子，只通過熟人介紹。

　　中介從業人員亦無安全感

　　提起中介行業，揪心的實在不僅是客戶，中介業內人員自己也有滿腹委屈。由于相關法律缺位，行業競爭無序，對一些糾紛，房地產中介公司之間難以“文明”處理，經常采取“武斗”方式解決。面對體制不順帶來的制度性違規，許多房地產中介公司也頗感無奈。一位中介經紀人說：“從業十年，最大的感受就是沒有安全感。”

　　“打不了官司，只能打架！”

　　2008年夏，福建省房地產中介行業聯合譴責廈門大學教授易中天“跳單”(交易雙方通過中介認識后，甩開中介達成交易，又被稱為“跑單”“跳傭”等)事件引起社會廣泛關注。隨后，各地又先后披露多起名人“跳單”行為。
　　西安市房地產超市總經理李康戶告訴記者，“跳單”現象自西安房地產超市成立以來，基本每年都會遇到。
　　業內人士介紹，一套二手房的成交，房地產經紀人平均要帶客戶看房35次。經紀人每周工作時間超過70小時，吃飯無規律可言。然而，一旦客戶“跳單”，經紀人的所有付出都化為泡影。
　　福建朝陽房產代理有限公司副總經理魏褀告訴記者：“在福建省，房地產中介遭遇客戶‘跳單’而訴諸法律，幾乎沒有打贏官司的。沒辦法打官司，只能打架。”
　　廈門丹廈房地產行銷策劃有限公司總裁沈木欽介紹，除了因客戶“跳單”打架之外，中介同行之間還經常因“搶單”大打出手，“大單大打，小單小打”。
　　業內人士介紹，中介公司的大部分房源都相同。如果一名中介人員領著一位客戶看房，經常會有其他中介公司的員工尾隨其后，隨時準備挖墻腳，沖突在所難免。
　　行業的非正常競爭，除了“打”之外，還有“偷”。據我愛我家房地產經紀有限公司副總經理胡景暉介紹，一些企業經常從同行“竊取”房源信息。有的公司員工還以賣本公司信息掙錢，就像《潛伏》里面賣情報一樣，一條客戶信息能賣到幾百元。

　　“左不對，右也不可”

　　行業的競爭已使中介公司絞盡腦汁。政府的一些監管更讓他們“左不對，右也不可”。
　　一些業內人士對房地產中介行業管理體制頗感困惑：“中介公司在工商部門注冊，在建委備案，行業監督還需要行業協會。但許多小公司不備案，仍可以注冊，還可以網簽。在這種情況下，不知道備案與否有什么用？”
　　據介紹，一些管理部門不準中介行業辦理“陰陽合同”幫助客戶避稅，但這些監管只能落實到已在相關部門備案、加入行業協會的公司。很多小公司游離在監管之外，仍然可以辦理“陰陽合同”招徠客戶，造成“優難勝、劣難汰”。
　　另外，多名從業人員表示，“陰陽合同”中出現的房價差，是政府指導價不合理所致。“一個樓板均價已達每平方米幾萬元，但政府指導價還不到萬元，客戶當然希望避稅。”一位律師告訴記者，在法院判案的時候，也是以“陰合同”為準。
　　為提高中介經紀人員素質，我國要求從業人員進行資格考試并頒發資格證書。但組織實施和審核時，卻有多個部門同時進行。
　　福州市住房保障和房產管理局副局長張海舟告訴記者，福州市工商局成立福州市經紀人協會，組織房產中介培訓，并頒發《房產中介資格證書》。而勞動部門也有類似協會組織核發房地產中介資格證書。
　　福建朝陽房產代理有限公司副總經理魏褀說：“房產中介人員培訓和資質認定都要花錢，少則幾百元，多則幾千元，幾家‘婆婆’都要搞，加重企業負擔不說，還影響正常經營。”
　　作為重要監管組織的行業協會，力量也相對薄弱。業內人士介紹，北京市雖然有中介行業協會，但主要用來安排政府機關離退休人員。北京一名法官說，很少聽說房地產中介協會在處理房地產糾紛時發揮作用。
　　福州房產代理有限公司副總經理魏褀說表示，一些地方政策突然出臺，讓房地產中介機構措手不及。今年10月中旬，福州市二手房交易稅由1.5%調至3%，中介機構在部分已簽約的單子上出現虧損；銀行提高購房者首付和貸款利率等政策變動引發了一大堆二手房買賣糾紛。

　　“我們不怕監督，但怕‘網絡黑社會’‘敲詐’”

　　除了行業競爭缺乏規則，行業管理體制不順外，行業外部輿論環境也讓業內人士存憂。一些業內人士表示，中介行業的健康發展離不開輿論監督。但目前，一些網絡公關公司卻以各種方式進行訛詐，讓中介行業不勝其擾，“我們不怕監督，但怕‘網絡黑社會’‘敲詐’”。
　　與此同時，部分公關公司和媒體也存在故意“抹黑”的行為。一些業內同行為了打壓對手聲譽，通過公關公司雇用寫手寫負面文章，在網絡上炒作；還有網絡公司為了獲取廣告，對企業進行訛詐。
　　林倩說，有的網站在報道中介行業劣行時，把鏈家公司負責人的照片放在上面，威脅企業做廣告。自從鏈家和我愛我家發生打架事件后，鏈家幾乎每天都會接到一些公關公司的電話，說可以為鏈家提供消除負面影響、詆毀對手的服務。

　　房地產業將由“開發時代”轉向“經紀時代”

　　盡管客戶和中介心中都有著焦慮和不安，一位中介資深人士甚至說，現在中介服務質量較差，這個行業應該摔打幾次，然而，中介行業發展的步伐卻沒有減慢。
　　業內人士介紹，目前北京、上海、深圳、南京、廣州等一線城市的二手房交易量已經超過新房，甚至一些新建樓盤也通過房地產中介公司進行銷售。隨著我國城市可開發土地面積的減少，房地產經紀將迎來大發展時代。
　　陜西省房地產研究會會長王圣學說，目前，中國城市化水平是46%，當中國的城市化水平達到65%以上時，也就是15到20年之后，中介服務行業規模將超過房地產開發業，房地產業將由“開發時代”轉向“經紀時代”。
　　其實，現在我國已經出現雇員萬人、門店數百家的大型房地產中介企業。鏈家、我愛我家等龍頭企業更成為媒體關注的焦點。北京鏈家房地產經紀公司成立于2001年，2009年已在北京、天津、大連等地開設門店800家，從業人員1.5萬人，年復合增長率超過100%。
　　合肥萬家房產頻道主編王雄斌說，中國社會正處于迅速城市化的過程中，我們在用幾十年的時間去完成別人用幾百年的走過的路程，在行業中出現不規范的行為并不意外。隨著城市大規模基建的完成，新房供應量逐漸減少，房屋中介市場的黃金期肯定會到來。
　　胡景暉介紹，北京城區每年大概有240萬套擬出租房，80%以上通過房屋中介達成。近年來，房地產存量房市場高達70%左右的交易是通過中介完成的，房地產中介對順暢市場流通貢獻很大。甚至，一些政府部門和銀行機構也已涉足中介交易領域，盡管規模還不很大。

　　呼喚行業規則

　　業內普遍認為，規則是中介行業黃金期的基石，但現在中介如何與消費者之間又怎樣的權利義務、中介之間如何競爭，目前，都缺乏明確規定。一些規則“還是唐宋時期的遺規”。
　　一位業內人士說，我國法律對房地產中介提供服務的內容、流程、收費標準等都沒有明確的界定和規范，客戶繳款之后的后續服務，往往取決于中介經紀人的職業道德。
　　西北大學法學院院長曾加介紹，目前，包括《物權法》《合同法》等法律在內，對中介行業的范圍、性質等規定較為零散或缺失，致使行業運行某種程度上陷入無法可依的境地。
　　曾加還介紹，在一些國家，為保障消費者權益，實行“律師參與制”。“在澳大利亞、新西蘭等國，一旦合同的履行等方面出現問題，律師也必須和當事人一道承擔法律責任。”
　　業內人士表示，行業競爭無序、斗毆丑聞頻現的重要原因還在于行業競爭規則沒有確立。美國房地產中介行業實行代理制。房源和客戶信息在一定時限內，只歸某個經紀人所有。當客戶委托一個經紀公司的時候，有權確定信息在多大程度上披露。這樣既不存在客戶信息流失問題，也避免了同行間“搶單”。
　　林倩說，大陸的中介公司獲取房源太容易了，房主經常被委托。在臺灣，業主需要和中介公司簽訂委托合同，中介公司也必須要有業主的委托書，才可以行銷。臺灣的中介公司還會嚴格核查房屋質量；簽合同時，也要注明這些內容。比如漏水一項，如果6個月內出現問題，業主和中介都要承擔責任。“各方面的保障很周全，令人放心。”　

　　規范監管體系

　　南京市房管局存量房管理科科長方雪琴說，《城市房地產中介服務管理規定》要求黑中介進行經濟處罰并責令停止中介服務，但房管局沒有執法權。另外，處罰中還包括收回房地產經紀人資格證書，而證書由工商局管理下的行業協會頒發，房管局也無權收回。
　　一些房地產經紀人表示，許多在國際上通行的經營方式，在國內卻常常受阻。比如北京建委一度不準房地產中介“戶外經營”，也就是不能走出店門口銷售。有房地產經紀人說：“銷售人員怎么能關在門店呢？即便應該規范，也應該歸街道管理。怎么是建委下令呢？”而且也不知此類規定有無時間和地域限定，執行起來，倍感困惑。
　　同時，作為行業監管重要制度基礎的中介公司備案制度和中介經紀人員持證上崗制度也難以嚴格落實。福州市住房保障和房產管理局副局長張海舟說，福州市現有房產中介機構1000家左右，在房管部門登記備案的不足一半。　
　　在房地產中介市場較為成熟的國家和地區，房地產中介從業人員必須經過嚴格的職業培訓，并由政府主管部門審核考試通過后，實行全員持證上崗。目前，我國雖存在房地產中介經紀人員資格考試制度，但通過率很低，覆蓋面較少。
　　同時，我國中介服務行業有兩種證照，一個是全國性經紀人職業證照，一個是地方性經紀人協理證照。前者難考，后者比較容易。現在一些城市只規定中介公司注冊時必須具備的證照數量，但沒有規定具體證照類型。
　　胡景暉介紹，從理論上講，持有經紀人資格證的人才能簽訂合同。但實際操作過程中，這些規定被回避了。以西安市為例，西安目前共1萬名左右的房地產中介人員中，具有西安市房屋管理局頒發的“中介人員從業資格證”的人員，只有30%左右。
　　南京市一位已取得南京市地方性房地產經紀人資格證的人員說：“考試可以帶筆記，試題又容易，只要不是智障，就能通過。”
　　另外，我國的房地產經紀人信用檔案至今未建立。胡景暉說，經紀人在A公司出現問題后，往往到B公司繼續從業，中介公司難以對違紀人員進行有效管理。“在完善企業備案制度的同時，做到‘人必歸業，業必歸會’，利用全國聯網的信用檔案可以對從業人員形成有效約束。”