央視樓市新觀察：上海浦東今天誕生“新地王”
歡迎收看《經(jīng)濟信息聯(lián)播》。接下來是我們的樓市新觀察，今天房地產(chǎn)市場上值得大家注意的消息，首先是上海今天新誕生的地王，今天下午16：03分，上海浦東住宅新地王誕生，黃浦江沿岸E18地塊(9—3)地塊最終被一個叫卓光控股的公司以48.28億摘得，折算樓板價達(dá)到了35490元。來看看今天競拍現(xiàn)場的情況。
今天，上海土地市場出現(xiàn)了六塊土地連拍的場景，其中上海市浦東區(qū)陸家嘴金融中心黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊還沒有上拍賣場，就已經(jīng)成了浦東住宅的新地王，競拍的起始價格高達(dá)353746萬元，起始樓板價就已經(jīng)達(dá)到了2.6萬/平方米。在現(xiàn)場記者看到，原本就不大的采訪區(qū)內(nèi)，擠滿了記者和參加競拍的公司人員。
新浪房地產(chǎn)記者：“從4月份調(diào)控之后今天這個土地拍賣是人比較多的，這邊候場的開發(fā)商，到這邊記者媒體關(guān)注的話都是比較多的一次。”
下午3點30分浦東黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊拍賣開始，經(jīng)過30多分鐘的緊張等待。下午4點03分現(xiàn)場拍賣師宣布了最終結(jié)果。
現(xiàn)場聲：“卓光控股有限公司以人民幣48億2千8百萬競得黃浦江沿岸E18地塊。”
按照48.28億的競拍價推算，黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊的樓板價為35490元，溢價率為41%。此前不少媒體估計說，這塊土地將有望達(dá)到每平米5萬元以上的樓板價，面對現(xiàn)場最終出現(xiàn)的這個價格，現(xiàn)場不少專家表示說，這應(yīng)該是樓市新政帶來的直接效果。
占盡便宜 新地王準(zhǔn)備豪賭未來
看著每平米近三萬五元的樓板價，估計很多人都在發(fā)出一個疑問，那就是這塊土地究竟好在哪里，可以蓋出這么貴的的房子來呢？我們的記者今天到這塊土地的現(xiàn)場進(jìn)行了探看，來看看記者的新發(fā)現(xiàn)。
記者：“我現(xiàn)在來到的是位于世博板塊的黃浦江沿岸E18(9-3)地塊，現(xiàn)場可以看到這片空地上長滿了雜草，圍繞著這塊空地有幾條寬闊的馬路，我的正前方是上海浦東南路，左邊是張家浜河，后面正對的就是黃浦江了。它緊鄰小陸家嘴，僅靠世博園，所以它在眾多地塊中脫穎而出，受到市場的高度關(guān)注也就顯得不足為奇。”
記者看到，這幅賣出天價的地塊，距離上海復(fù)興路隧道浦東入口僅2公里，屬于上海陸家嘴黃金地段的邊緣，記者走訪時發(fā)現(xiàn)，地塊附近的大型醫(yī)院、超市、酒店，周邊的配套設(shè)施相對成熟。今年年初位于上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的蘇河灣一街坊地塊，作為住宅和商業(yè)的綜合用地，當(dāng)時樓板價拍出每平米5.2萬元左右，業(yè)內(nèi)人士今天普遍預(yù)期說，今天土地價格應(yīng)該不會低于此前的這個價格。但最終拍賣結(jié)果是折合樓板價每平米35000元左右，很多分析人士說，這個價格，對于開發(fā)商來說，未來市場利潤空間應(yīng)該比較大。
中國房產(chǎn)信息集團分析師付琦：“目前的市場來說，這個價格并不是很高，因為如果是35000元的樓面地價，我們加上它的整個開發(fā)和管理的成本，再加上它的一個合理的利潤的話，這塊地在未來上市后賣到55000元或者60000元就已經(jīng)有了比較好的一個利潤了。”
分析師的話，在記者的調(diào)查中，也得到了印證，這次拍賣的地塊附近，有幾個成熟的小區(qū)，老式的公房，二手房售價每平米在2-3萬元之間，而離它最近正北面的樓盤則是世茂濱江花園，目前二手房的售價每平米在3--8萬元不等。拍賣地塊附近區(qū)域板塊的二手房成交均價每平米在4--5萬元之間，品質(zhì)高點的二手房價格會有2萬元左右的浮動。這次面包價格還沒有面粉價格貴，分析人士說，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的融資渠道都在收到限制，短期內(nèi)拿出幾十億的資金，現(xiàn)在已經(jīng)不是一件容易的事。這次拍賣出現(xiàn)這種情況，錢應(yīng)該是最大因素。
中國房產(chǎn)信息集團分析師付琦：“這塊土地在30天內(nèi)就要把所有的土地價格付清，那么要一下子這樣拿出40多億的錢不是所有的企業(yè)都能做得到的，在當(dāng)前的環(huán)境下，所有可能大多數(shù)企業(yè)都不會很愿意出很高的一個價格。”
同時記者也了解到，這次拍賣的土地，是上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)，近三年來出現(xiàn)的第五塊住宅用地，這在上海來說，的確是一塊難得的稀缺用地，加上這幾年來，上海陸家嘴地區(qū)已經(jīng)形成了高端樓盤的集群效應(yīng)，從其他已經(jīng)成功的項目來看，這個地塊未來的回報，預(yù)想著也會不錯，這也是促使開發(fā)商這次不惜成本在這個區(qū)域里爭搶資源的一個因素。
中國房產(chǎn)信息集團分析師付琦：“周邊單價上10萬的住宅達(dá)到3個，湯臣一品均價14萬，中糧海景一號均價11萬以上，濱江凱旋門項目，從日前新宏基內(nèi)部傳出消息，未來這一項目單價在20萬。周邊新建商品住宅整個房價非常高，對比這些樓盤，開發(fā)商拿下以后，一定會打造濱江豪宅。”
多城市土地拍賣屢創(chuàng)高位 拿地者多為國企
今年4月出臺的樓市調(diào)控新政被業(yè)內(nèi)稱作是史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控舉措，政策實施這段時間來，樓市已經(jīng)大大降溫。不過，不管樓市銷量如何，房價是漲是降，我們看到不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是國企卻依舊“不差錢”，再次掀起拿地潮。根據(jù)中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月中旬房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺后，北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市成交總價前十名的地塊中，多數(shù)被國企收入囊中。
從中國指數(shù)研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，樓市新政出臺后，北京有8塊土地被企業(yè)獲得，其中有3家為央企或者央企參與，5家則是地方國企；上海有7塊土地被企業(yè)獲得，其中分別有2家是央企或央企參與，其余5家則是地方國企；而在深圳和廣州拿地的企業(yè)分別為6家和5家，其中絕大部分為央企，地方國企分別僅有1家。尤其值得注意的是，各城市在新政后成交的總價最高地塊，無一例外都是央企或地方國企獲得。
8月31日，廣州原番禺地王“南區(qū)4-2商住地塊”以23.8億元的總價、7282元/平方米的樓面地價被越秀城建拿下，刷新了2007年金地拍到時的15.9億元、樓面地價6230元/平方米的記錄。8月4日，上海羅店新鎮(zhèn)兩幅地塊均被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下公司拍得，樓板均價達(dá)到2.12萬元/平方米，成為該區(qū)域新地王。在杭州，中糧地產(chǎn)9.78億元拿下三塘單元商住地塊，而錢江新城的商用地塊則被中國人壽拿下。實際上，從5月份開始，中國鐵建、保利地產(chǎn)、華僑城等國企就不斷在北京、廣州、天津、貴陽等城市大規(guī)模拿地，涉及金額數(shù)百億元。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，從一線城市總價前十位的地塊拿地企業(yè)來看，包括央企在內(nèi)的國有企業(yè)拿地比例正在上升。深圳最為明顯，新政前國企在總價前十地塊中所占比例僅為四成，但新政后上升到近七成。北京、上海和廣州也存在類似現(xiàn)象。