對于各大銀行此前在預設房價下跌50%的房貸壓力測試下,普遍得出的非常樂觀的測試結(jié)果,中國農(nóng)業(yè)銀行在一份報告中質(zhì)疑,這一測試可能并未完全反映房價下跌的風險。
在監(jiān)管部門近期將測試情景假設條件由“房價下跌30%”加碼為“房價下跌過半”后,包括交通銀行、招商銀行、民生銀行、建設銀行等上市銀行在中報公布:在房價下跌50%的情形下,各銀行房貸不良率將上升1-2個百分點不等。
對于測試結(jié)果,農(nóng)業(yè)銀行在8月30日發(fā)布的一份研究報告中指出,該壓力測試可能并未完全反映房價下跌的風險。其理由包括:壓力測試主要測試房地產(chǎn)開發(fā)貸和個人按揭貸款的壞賬率,但可能未考慮到以房地產(chǎn)為抵押的相關貸款的風險;房地產(chǎn)開發(fā)上下游鏈條很長,關聯(lián)甚廣,一旦房價大幅下跌,相關行業(yè)貸款也會受到嚴重影響等。
該報告還指出,在居民購房貸款過程中,存在個人收入證明信息不實、陰陽合同等現(xiàn)象,這是壓力測試難以考慮的。
此外,即使在同一家銀行內(nèi)部,各分支行對房地產(chǎn)貸款的依賴程度也不同,可能存在一家銀行整體上房地產(chǎn)信貸風險不大,但個別分支行風險很大的情況。
一位監(jiān)管部門人士對《第一財經(jīng)日報》記者表示,房貸壓力測試的結(jié)果不是最重要的,目的是讓銀行通過測試發(fā)現(xiàn)并及時封堵風險管理漏洞,測試銀行的資本在極端情況下能否負荷,相關業(yè)務條線能否形成合力應對沖擊。
此外,一券商分析師告訴記者,有關房地產(chǎn)信貸對銀行資產(chǎn)質(zhì)量影響的研究,多以單線研究方式展開,一是沒有考慮房價下跌對房地產(chǎn)以外行業(yè),以及對房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生的影響;二是沒有考慮宏觀經(jīng)濟受房地產(chǎn)影響大幅下滑時,對銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響。
上述分析師指出,國內(nèi)房貸壓力測試普遍不考慮房地產(chǎn)抵押物,主要是因為國內(nèi)信貸主要以不動產(chǎn)抵押為主,60%以上信貸依靠房地產(chǎn)抵押獲得,要么是土地要么是房子�！霸诶碚撋�,應該有此考慮,但在實際測算中,難以量化�！�
“事實上,如果房價真的大幅下跌,將會是一個連鎖反應,尤其是系統(tǒng)性風險難以估量�！币晃毁Y深房地產(chǎn)人士表示。
這位人士還指出,如果還原到現(xiàn)實的房價下跌風險,可以分為三個層面:第一是消費者層面,客觀地說,個人按揭貸款因為房價下降帶來的風險是很低的,因為中國人在住房貸款問題上誠信度還是比較高的。
第二是開發(fā)商層面,這是主要的風險源之一,因為在現(xiàn)有調(diào)控政策下,開發(fā)商的“活錢”變?yōu)椤八厘X”,如預售款的嚴格管理,一旦房價出現(xiàn)下跌,開發(fā)商的資金鏈條將面臨較大壓力。
第三是一些工商企業(yè),它們大部分的貸款抵押物都是房產(chǎn),如果房價下跌,這些抵押物的評估價值將下降,銀行需要更多撥備,而這些企業(yè)則將面臨更大的融資壓力。
“如果60%信貸都依靠房地產(chǎn)抵押,這個悲觀傾向下作出的壓力測試,就是個無底洞。是否有必要采取如此悲觀的態(tài)度,值得探討�！币晃簧虡I(yè)銀行人士表示。
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