“房?jī)r(jià)下跌50%,不良率也只會(huì)上升1.2%”,各大銀行此前普遍得出的非常樂(lè)觀房貸壓力測(cè)試結(jié)果,遭到了農(nóng)行的質(zhì)疑。
   《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者昨日采訪銀監(jiān)會(huì)及商業(yè)銀行人士獲悉,此前頗受關(guān)注的商業(yè)銀行房貸壓力測(cè)試的樂(lè)觀結(jié)果,事實(shí)上并不能完全覆蓋風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)測(cè)試從技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方面看,都是一項(xiàng)難以精確完成的任務(wù)。
    更有業(yè)內(nèi)人士指出,聯(lián)系起美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生前的樂(lè)觀測(cè)試情況,一些潛在風(fēng)險(xiǎn)可能讓這樣的測(cè)試結(jié)果完全“失真”。

　　農(nóng)行懷疑測(cè)試結(jié)果

　　近日,在監(jiān)管部門(mén)將測(cè)試情景假設(shè)條件由“房?jī)r(jià)下跌30%”加碼為“房?jī)r(jià)下跌過(guò)半”后,新一輪房貸壓力測(cè)試結(jié)果成為上市銀行中報(bào)季上的最大看點(diǎn)。
　　包括交通銀行、招商銀行、民生銀行、建設(shè)銀行等在內(nèi)的幾家上市銀行,紛紛在中報(bào)發(fā)布會(huì)公布新一輪房貸壓力測(cè)試結(jié)果:在房?jī)r(jià)下跌50%的情形下,各銀行房貸不良率將上升1-2個(gè)百分點(diǎn)不等。
　　對(duì)于這個(gè)“非常樂(lè)觀”的結(jié)果,農(nóng)業(yè)銀行在8月30日發(fā)布的一份研究報(bào)告中表示,這一測(cè)試可能并未完全反映房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。其理由包括:壓力測(cè)試主要測(cè)試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人按揭貸款的壞賬率,但可能未考慮到以房地產(chǎn)為抵押的相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上下游鏈條很長(zhǎng),關(guān)聯(lián)甚廣,一旦房?jī)r(jià)大幅下跌,相關(guān)行業(yè)貸款也會(huì)受到嚴(yán)重影響等。
　　該報(bào)告還指出,在居民購(gòu)房貸款過(guò)程中,存在個(gè)人收入證明信息不實(shí)、陰陽(yáng)合同等現(xiàn)象,這是壓力測(cè)試難以考慮的。
　　此外,即使在同一家銀行內(nèi)部,各分支行對(duì)房地產(chǎn)貸款的依賴(lài)程度也不同,可能存在一家銀行整體上房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)不大,但個(gè)別分支行風(fēng)險(xiǎn)很大的情況。
　　一位監(jiān)管部門(mén)人士對(duì)本報(bào)記者表示,房貸壓力測(cè)試的結(jié)果不是最重要的,目的是讓銀行通過(guò)測(cè)試發(fā)現(xiàn)并及時(shí)封堵風(fēng)險(xiǎn)管理漏洞,測(cè)試銀行的資本在極端情況下能否負(fù)荷,相關(guān)業(yè)務(wù)條線能否形成合力應(yīng)對(duì)沖擊。

　　測(cè)試過(guò)程揭秘

　　據(jù)本報(bào)記者了解,銀行的房貸壓力測(cè)試首先是要確定“國(guó)房景氣指數(shù)”與房貸質(zhì)量之間的影響關(guān)系。同時(shí)利用銀行內(nèi)部評(píng)級(jí)體系中對(duì)房貸客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)和違約概率的計(jì)算模型,得到在既定房?jī)r(jià)降幅下房貸客戶(hù)的違約率變動(dòng)情況。綜合二者影響,推出整體房貸壓力測(cè)試結(jié)果。
　　一券商分析師告訴記者,有關(guān)房地產(chǎn)信貸對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量影響的研究,多以單線研究方式展開(kāi),一是沒(méi)有考慮房?jī)r(jià)下跌對(duì)房地產(chǎn)以外行業(yè),以及對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生的影響;二是沒(méi)有考慮宏觀經(jīng)濟(jì)受房地產(chǎn)影響大幅下滑時(shí),對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響。
　　“所謂壓力測(cè)試,只有壓力強(qiáng)度到位才能達(dá)到預(yù)想效果。測(cè)試要點(diǎn)是否拿捏準(zhǔn)確、測(cè)試范圍是否足夠廣泛,也直接影響測(cè)試的準(zhǔn)確性和效果。”一位商業(yè)銀行風(fēng)控管理人士稱(chēng)。
　　但記者在采訪中了解到,目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房貸壓力測(cè)試僅能“有限”開(kāi)展,受幾點(diǎn)因素影響。
　　首先,測(cè)試范圍的擴(kuò)大涉及到可實(shí)現(xiàn)性的問(wèn)題。上述券商分析師指出,國(guó)內(nèi)房貸壓力測(cè)試普遍不考慮房地產(chǎn)抵押物,主要是因?yàn)閲?guó)內(nèi)信貸主要以不動(dòng)產(chǎn)抵押為主,60%以上信貸依靠房地產(chǎn)抵押獲得,要么是土地要么是房子�！霸诶碚撋�,應(yīng)該有此考慮,但在實(shí)際測(cè)算中,難以量化�！�
　　其次,能否擴(kuò)大范圍,也與銀行本身的技術(shù)實(shí)力有關(guān)。上述股份制銀行負(fù)責(zé)人指出,系統(tǒng)性壓力測(cè)試有賴(lài)于信貸系統(tǒng)/數(shù)據(jù)積累以及后臺(tái)數(shù)學(xué)模式等諸多領(lǐng)域的聯(lián)動(dòng)。例如,信貸系統(tǒng)要能夠全面整合行內(nèi)諸多業(yè)務(wù)部門(mén)/不同業(yè)務(wù)種類(lèi)的信息,并實(shí)現(xiàn)有效聯(lián)動(dòng)。這樣測(cè)試中,才能通過(guò)變化一個(gè)數(shù)值,看到對(duì)其他領(lǐng)域的影響程度。

    回歸現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)

　　“事實(shí)上,如果房?jī)r(jià)真的大幅下跌,將會(huì)是一個(gè)連鎖反應(yīng),尤其是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)難以估量�！币晃毁Y深房地產(chǎn)人士表示。
　　他說(shuō),雖然美國(guó)的情況與中國(guó)不能完全等同,但別人的教訓(xùn)也值得汲取。
　　這位人士還分析到,如果還原到現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn),可以分為三個(gè)層面:第一是消費(fèi)者層面,客觀地說(shuō),個(gè)人按揭貸款因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是很低的,因?yàn)橹袊?guó)人在住房貸款問(wèn)題上誠(chéng)信度還是比較高的。
    第二是開(kāi)發(fā)商層面,這是主要的風(fēng)險(xiǎn)源之一,因?yàn)樵诂F(xiàn)有調(diào)控政策下,開(kāi)發(fā)商的“活錢(qián)”變?yōu)椤八厘X(qián)”,如預(yù)售款的嚴(yán)格管理,一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌,開(kāi)發(fā)商的資金鏈條將面臨較大壓力。
　　第三是一些工商企業(yè),它們大部分的貸款抵押物都是房產(chǎn),如果房?jī)r(jià)下跌,這些抵押物的評(píng)估價(jià)值將下降,銀行需要更多撥備,而這些企業(yè)則將面臨更大的融資壓力。
　　“如果60%信貸都依靠房地產(chǎn)抵押,這個(gè)悲觀傾向下作出的壓力測(cè)試,就是個(gè)無(wú)底洞。是否有必要采取如此悲觀的態(tài)度,值得探討。”一位商業(yè)銀行人士表示。