8月30日，恒大地產發布的半年報稱，截至2010年6月末，恒大地產貸款余額為252.73億元，較年初的141.76億元增加110.97億元，增幅78.28%。以1年期以上新增貸款統計，恒大地產今年上半年新增各項貸款合計約153.62億元。
    而在上半年，恒大地產連續兩次高息境外舉債13.5億美元。隨著下半年65.4億元地價款的到期支付，恒大地產依然面臨壓力。
    恒大地產大股東兼董事局主席許家印在8月30日中期業績會上宣稱，恒大地產計劃從明年下半年起，逐漸加大對商業地產的投入，進軍投資性物業市場，似乎在宣示著房價低谷期已過，在今年全年預計總銷售額400億元的情況下，轉而為新的項目儲備資金。

    高息境外舉債

    2010年1月21日，恒大地產向美銀美林、高盛及中銀國際發行7.5億美元5年期優先票據，年利率13％，用途為償還結構擔保貸款離岸部分本金余款及物業項目。
    此次發債的背后故事延綿已久。發行優先票據償還的結構擔保貸款總額為4.329億美元，系恒大地產在2007年8月經上市保薦人瑞信擔保所借。而在2006年11月，恒大地產已與德意志銀行、美林及淡馬錫對賭上市，以恒大地產三分之一股權作押和認購8億股可換股優先股，向這3家機構投資者融資4億美元。恒大地產將4億美元中的2.3億美元用于償還工行過渡性貸款，其余則用于擴大土地儲備。2007年9月，恒大地產以恒大御景半島項目抵押，再次向美林貸得1.3億美元用于購買土地。
    有了這兩筆巨資和投行的支持，此前10年累計銷售面積僅有200萬平方米、2007年前9個月銷售額僅有23億元的恒大地產，試圖以當時擁有1900萬平方米土地儲備為2007年4月香港上市賣點的碧桂園為標桿，開始大舉圈地運動。整個2007年，恒大地產土地儲備較2006年的不足600萬平方米膨脹近8倍，達到4580萬平方米。
    然而，因隨后港股行情不好，在2008年3月對外宣布中止上市計劃的恒大地產，此時背負著110余億元貸款及其他借款，近10億美元機構投資者借款、以及廣州天河區絹麻廠土地（2008年1月拍得）及其他地塊40億元以上短期應支付土地出讓金欠款。
    久旱逢甘露。飽受資金饑渴的恒大地產終于在2009年11月獲得在香港上市，但區區56億港元的募資額，在63%用于支付應付未付土地出讓金及撥付現行項目所需資金、31%用于償還部分結構性擔保貸款外，已經所剩無幾。
    4.329億美元結構擔保貸款在此次償還1.756億美元之后，尚余應償還貸款2.573億美元將于2010年10月到期。而上市募集資金支付土地出讓金后，依然有78億元補地價余額有待支付（30億元在2010年結算）。此外，支撐2010業績的拿地和建設資金亦無著落。這是導致上市募集僅僅3個月后，高息募資7.5億美元的原因。此舉創下近年中資地產股單筆發債規模和年利息新高。2009年碧桂園先后兩次發行3.75億美元5年期優先票據，年利息11.75%。
    又3個月后的4月14日，恒大地產向香港地產公司華人置業及其主席劉鑾雄發行6億美元5年期優先票據，年利率為13%。其中，劉鑾雄認購2.5億美元，華人置業認購3.5億美元。
    香港資本市場某資深人士稱，劉鑾雄向來有對財務困難公司和特殊環境下的投資行為，華人置業當日公告稱此舉“可在現時低息環境下提供高收入”。“許家印是通過香港新世界主席鄭裕彤，和劉鑾雄建立起關系。華人置業在2009年恒大地產IPO時曾購買5000萬美元股票。”

    再融資空間？

    面對恒大地產一邊宣稱不缺錢，一邊高密度發債的舉動，深圳某銀行人士稱，“恒大地產如果資金充裕，為何兩次都以13%的高利率發債？按照慣例，高利息優先票據要排在銀行貸款、配股等融資選擇之后。如此高息借款將會沖淡恒大本已薄弱的盈利空間，對企業盈利能力產生拖累。”受1月21日發債影響，恒大地產股價當日跌2.28%，受4月14日發債影響，當日跌0.29%。
    顯然，配股等股市融資在目前政策調控和股市行情下難度加大，招商地產5月13日撤銷50億元股市融資計劃就是近例。
而就銀行貸款而言，恒大地產高達252.73億元的貸款已讓銀行等金融機構望而卻步。
    恒大地產半年報顯示，截至2010年6月末，恒大地產貸款余額為252.73億元，較年初的141.76億元增加110.97億元，增幅78.28%。以1年期以上新增貸款統計，恒大地產今年上半年新增各項貸款合計約153.62億元。
    不過，恒大地產為儲備資金考慮，歷史性地調整了其長短期貸款結構。其上半年1年期以內貸款由年初的63.6億元減少為20.95億元，1至2年期貸款由年初的24.88億元增加為49.86億元，2至5年期貸款由年初的53.28億元增加為180.42億元，5年期以上貸款新增1.5億元，四者貸款結構由年初的44.9%：17.5%：37.6%：0%調整為6月末的8.3%：19.7%：71.4%：0.6%。 
    為了獲取新增貸款和貸款結構調整，恒大地產已將集團的物業及設備、土地使用權、投資物業、開發中物業、持作出售竣工物業、銀行現金及集團內若干子公司的股本權益等多數抵押。尤其是土地使用權、開發中物業、持作出售竣工物業抵押，已可見其資金壓力。
    恒大地產1月28日公告稱，控股股東鑫鑫以所持2.7億恒大地產股份為擔保，從工銀亞洲獲得4000萬美元2年期貸款融資，就是類似的案例之一。
    目前，恒大地產的主要往來銀行為工、農、中、建、光大、中信、民生、交行、浦發、渤海10家銀行的廣東省分行、廣州分行。某股份制銀行廣州分行稱，“恒大地產上半年貸款包括銀信合作貸款、地產信托貸款以及其他借款等，不僅僅是銀行貸款。銀行對地產商的新增貸款已經相當審慎。”
    其實，在110.97億元新增借款中，如果將兩次發債融資13.5億美元（折合人民幣91.8億元）剔除掉，恒大地產上半年在境內融資規模已經很小。
    盡管恒大地產半年報宣稱，其上半年現金及現金等價物及受限制現金總額為184.9億元，未動用銀行融資額度252.4億元。但扣除有嚴格條件方可動用的受限制現金后，其現金及現金等價物為99.51億元。
    截至6月末，恒大地產擁有土地儲備7238.5萬平方米，成為土地儲備之王，但其有未支付地價款136.2億元。其中，2010年下半年需支付65.4億元，2011年支付59.6億元。