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2010-09-01 作者：記者 張莫 王濤/北京報道 來源：經濟參考報
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種種跡象表明，雖然國內的房地產調控仍在持續發力，但海外投資者對中國巨大的房地產市場仍然興趣濃厚，布局中國市場的節奏也在加快。業內人士認為，外資PE(私人股權投資)巨頭與國內開發商的強強聯手，解了開發商資金短缺的燃眉之急，但更可能在中長期削弱收緊銀根的調控效果。
國際巨頭們近期動作頻頻正在引起各方關注：美國PE巨頭黑石上周末與香港大型地產商鷹君集團正式達成協議，同意為其在遼寧大連的住宅開發項目提供資金支持；新加坡淡馬錫控股公司旗下的房地產巨頭豐樹集團則計劃在投資上海、北京、廣州、西安等項目的基礎上，未來6至12個月推出專注于中國地產項目的基金，基金規模約為5億至10億美元；而據知情人士透露，太平洋中國地產正在募集其第一個人民幣基金，預期年底前或募集成功并推出。
“這是一個很重要的趨勢，早在2001年和2002年的時候，有很多基金就進入了華東市場，但是現在有更多的巨頭進來了。”美聯物業全國研究中心主任徐楓說。美聯物業最新的一份研究報告預測，美國和日本最近都在加大貨幣供應以應付新一輪的經濟下滑，國際游資反撲的可能性增大。
徐楓表示，很多外資機構對中國房地產市場的判斷和國內分析師大體一致，從長期來看中國房地產市場將表現為量價齊升的態勢，調控是短周期的行為。與發達國家相比，中國還是一個正在成長的市場，蘊藏很多機會。正如太平洋中國地產執行董事汪朝蓉所說，長遠來看隨著人口增長、城市化進程加快以及中產階級生活質量提升所帶來的消費需求上升會使中國房地產市場具有很好的發展空間。目前和未來一段時間內，太平洋地產基金更看重二三線城市的機會，更傾向于在房地產住宅項目層面與國內比較優質的開發商進行聯合開發。
在信貸緊縮的背景下，在徐楓眼中，與開發商捆綁正是外資進入房地產市場的一種重要渠道。據國家統計局的數據，國內房地產開發資金來源中“國內貸款”部分增幅大幅回落，而“利用外資”部分快速上漲。自2009年5月起，房地產開發資金來源中的外資資金同比增幅一直是負數，而從今年6月起，外資資金的同比增幅開始轉正，并呈現迅速增長。僅6月份當月利用外資的資金額就達到81億元，超過了4月和5月份的總和70億元人民幣。“對開發商來說，這種方式不僅有利于解決資金瓶頸，而且實現了強勢品牌聯手，產生一加一大于二的效應。”徐楓說。
而對外資PE來說，在人民幣升值的大背景下，其既可分享人民幣升值帶來的資產增值，又可獲得豐厚的投資回報。太平洋中國地產基金的財務報表顯示，從2007年底其成立至2009年底，其凈資產增值幅度為30%；而黑石今年的二季報顯示，其中國的房地產投資組合價值增長了19%。
然而，正如一枚硬幣的兩面，在更多外資PE巨頭與國內開發商積極謀求“雙贏”之時，一部分業內人士開始擔心外資的進入會在很大程度上緩解開發商資金鏈緊繃的現狀，繼而會在一定程度上影響當下房地產調控的效果。
對此，徐楓認為，目前大量外資PE的進入對當前房地產調控的影響可分短期和中長期進行分析。短期來看，也就是從今年年末到明年上半年可能還不會有太明顯、太直接的影響。而從中長期來看，兩者形成的緊密資金關系會在一定程度上降低開發商對銀行貸款的依賴程度，繼而，通過收緊銀根的調控效果可能會在一定程度上被削弱。“其實現在已經出現一種跡象即在貸款方面政府的制約能力越來越弱。”
美聯物業的一份研究報告稱，量價齊升的苗頭距離號稱“史上最嚴厲的調控政策”出臺僅僅4個月，無異于挑戰調控政策的底線。而鑒于收緊信貸的效果可能逐漸被削弱，徐楓認為，接下來最大的可能便是對此前漏征和少征的稅費進行清算，如果一段時間的政策觀察期之后還需要對價格施加一定壓力，明年年中可能會出臺相應稅收政策，比如開征物業稅或擴大房產稅的征收范圍等。
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