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盡管當前房地產調控的政策效應已經顯現，但住房價格卻仍居高不下。房價沒有下跌，是因為投資或投機者、開發商情愿空置也不愿意降價，目的是為了熬過房地產調控周期，從而可以坐等房價上漲而賺取差價。
形成這種預期的根本原因在于，我國房地產市場早已演變成一個投資性需求而非消費性需求主導的市場。在投資性需求主導的房地產市場中，當以投資為目的的買房人不理會房價將下跌的市場預期時，他們就不會降價出售住房，相反還會積極尋求獲利的交易機會，從而導致住房的投資性需求并未減少，甚至相當旺盛。這成為當前我國大中型城市中住房空置率如此之高的根本原因之一。
那么，是什么因素支撐了房地產市場中的投資性需求？筆者認為，這主要是近年來高杠桿率的住房信貸優惠政策。例如，2009年個人住房信貸規模約為24600億，是2008年的4倍多；2010年第一季度個人住房信貸規模達到了9202億元。這些住房信貸支持了住房投資或投機者可以低成本進入房地產市場，投資性需求也導致了房價的快速飆升。投機者可以通過“低買高賣”方式賺取差價，結果則導致住房消費者無力購買住房。房地產市場也變成了投資或投機者主導的天下。
到目前為止，我們還找不到哪個國家的居民會如此偏好于投資房地產，會擁有如此之多的住房套數。這可能是部分房地產優惠政策及投資性需求旺盛共同引致的結果之一。由此，房價過高、投資性需求過旺，不僅放大了國家金融風險，而且還導致經濟結構無法得到及時調整。
但是，我們也應該看到，盡管“國十條”出臺導致房地產市場已經出現了“量跌價不跌”，近期市場依然擔憂繼續進行房地產調控可能會影響經濟增長放緩，并將加大“國十條”的實施與執行難度，導致暫時難以落實和推出相關的配套政策措施，房地產調控也將進入調控效果的觀察期。
旺盛的房地產投資性需求非但沒有減弱，反而還在不斷試探房地產調控政策的底線與效果。如何做到避免房地產調控可能會影響未來經濟增長放緩，又要進一步落實房地產調控，這是目前中國房地產調控面臨的一個兩難選擇。
不過，依筆者之見，只有繼續堅持房地產調控的大方向，堅決“擠壓”歷年來形成的房地產泡沫，中國才能避免未來可能出現的金融和經濟危機，保持經濟平穩增長。
由此，我們不必過于擔憂加強房地產調控會導致經濟增長放緩，相反，這次房地產調控的主要目標是推動我國房地產市場逐步由投資主導轉化為由消費主導的市場，是有利于中國經濟長期穩定發展的。針對當前房地產調控所面臨的復雜形勢，我們必須堅持房地產調控不松懈。
(作者為中國社會科學院金融研究所研究員) |