萬科又降價了!上周末,萬科位于北京房山的新盤長陽半島項目開盤,均價比之前預期低15%左右,而實際成交價更比周邊在售樓盤低20%左右。降價后,長陽半島一次性推出的首批800余套房源兩日售罄。
　　7月初,萬科執行副總裁肖莉曾對本報記者表示,還沒有看到大面積降價,是因為大量新盤還沒有推出。7月底以及接下來的8、9、10月,主流房企進入推盤高峰期,萬科、保利、綠地等房企繼續新盤優惠促銷,房企降價博取交易量現象將更為突出。

   北京萬科繼續玩隱性降價

　　7月24日,北京中糧萬科長陽半島項目開盤,首次推出的800余套房源兩日售罄,項目實際成交價格最低至11000元/平方米,減去1000元左右的精裝修費用,這個價格比周邊在售項目低3000-4000元左右/平方米。記者查詢相關信息發現,附近相鄰樓盤中鐵原香小鎮報價約為14000元/平方米,還是毛坯房。稍遠一些的天恒樂活城、綠城百合公寓,報價在15000元/平方米。
　　此前,降價使萬科嘗到了快速回籠資金的甜頭。北京萬科通過降價以及由此獲得的品牌溢價,成功實現了進入北京22年來的歷史性飛躍:據北京市房地產交易管理網數據顯示,北京萬科上半年銷售金額超過50億元,殺入上半年銷售三強。
　　根據中國指數研究院發布的《2010年上半年北京商品住宅銷售金額排行榜》顯示,北京萬科是北京惟一一家兩個項目名列前十的房企,旗下的中糧萬科假日風景位居第三,而這是萬科在北京首個降價項目,單價小降800元引發關注。
　　這輪宏觀調控期,萬科提前完成了萬科董事長王石及總裁郁亮的夢想:打入北京市場前三,而在過去的22年,萬科在北京排名始終在前七之外。2009年8月,毛大慶上任北京萬科總經理之時,便提出“三到五年內進入北京市場前三”,宏偉目標曾讓許多業內人士表示難度太高。
　　萬科年報顯示,除了2004年,1998年到2008年長達10年的時間里,北京市場對萬科整體銷售收入的貢獻率均不到10%。2009年上半年,萬科在北京市場實現銷售收入8.37億元,僅占萬科整體銷售收入的3.88%,利潤貢獻率只有3.35%。此外,截止到2009年上半年,北京萬科在北京市場上的最好排名是第八,市場占有率僅在1.8%-1.9%之間。
　　“北京萬科的業績增長無異于撐桿跳。”中經聯盟秘書長陳云峰如此形容。

　　庫存及新增供應大幅增加

　　萬科領跑,而大多數房企,下半年都面臨去庫存的壓力。
　　北京中原根據房地產交易管理網數據統計顯示,北京商品房庫存新年后持續增加。3-6月庫存量連續4個月在9萬套以下徘徊,而7月初再次回到9萬套以上,目前達91513套。
　　按照6月的住宅總銷售量4961套,目前的商品房庫存即使不新增,可供銷售1.5年。
　　此外,2009年以來的土地交易即將形成供應潮。北京土地交易管理網數據統計顯示,2009年來住宅用地供應量達1730萬平方米,按照一套商品房100平方米計算,除去部分配套建設,去年以來的土地可以供應15萬套商品房,其中相當部分將于今年下半年開始銷售。連續兩年在北京沒有新盤推出的招商地產、金地集團,下半年也將在北京推出嘉銘招商項目、金地仰山。
　　根據中原地產研究中心的調查,一線城市中,標桿房企在廣州土地儲備較高,有4家標桿房企可售量分別在200萬平方米以上,將會引發激烈的競爭;上海是唯一十家標桿房企均有土地儲備的城市,下半年的競爭也會較為激烈。
　　二線城市中,以西部重鎮成、渝兩地、杭州、天津、西安、佛山、武漢土地儲備較高,進入的開發商數量多,且單個房企儲備亦較高,下半年受業績壓力主導,面臨降價的可能性較大。

　　降價博取交易量

　　據搜房網數據監控中心統計,北京8月計劃開盤數量36個,其中全新項目17個,老項目開盤19個,8月計劃開盤數量反彈。另外,截止到7月23日,北京共110個普通住宅項目計劃在8月份推出折扣。
　　“今年不要對價格抱有太大希望,關注量要比關注價格更為重要。”中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱近日表示。
　　中原地產北京市場總監張大偉也認為,如此大量的商品房供應,很可能會使得下半年出現用價格下調換銷量的現象,樓市價格出現實質性的下調已經可期。
　　在北京,有些資金相對緊張以及新政后新入市的開發商,已大幅調低開盤價格。目前北京打折促銷的項目已達到70多個,不少樓盤的促銷形式已從以前的暗降轉變為打折直降,商品房市場下調的趨勢非常明顯,繼新政前兩個月二手房主導市場價格下調,7-8月有可能出現商品房價格下調拉低二手房價格的現象。
　　近日,金地集團、招商地產、中海地產等公司管理層均預計,下半年樓市調控不會松動,預計房價將繼續下調,公司會采取應對市場的策略,加快銷售。