主題為“地產考驗中國：以制度創新求解效率與公平”的“博鰲-21世紀房地產論壇”第十屆年會近日在海南博鰲閉幕，任志強、黃怒波等業界知名人士與經濟學家組成最強演講陣容聯袂出席，共同探討新形勢下中國地產行業的現狀和未來。
　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生在會上表示，中國房地產當前出現的問題不是通過一次的調控、通過政府的行政干預就可以解決的，當前應該進行土地政策、房產稅、農村小產權房等深層次的改革。中坤集團董事長黃怒波表示，目前房價遏制不住跟制度有關，從短期看可能還會出現短期報復性上漲問題，制度問題解決后，房價就會慢慢平穩。

　　下半年城市房價穩中有降

　　“本次調控從短期看可能還會出現短期報復性上漲的問題，因為沒有按照市場的角度出發，而是完全的行政手段，并沒有解決供需問題。”中坤集團董事長黃怒波表示，目前房價遏制不住，還是跟制度有關，制度問題解決后，房價就慢慢平穩。黃怒波在論壇上表示，中國應從根本上解決土地的供應問題，土地制度的問題，地產市場才會有大的突破。另外黃怒波認為，目前的稅收體系是不完善的，稅收作為二次分配和三次分配的手段，目前還是不完善的。房產稅推出后是否可以做到公平也是個不小的問題。
　　記者從論壇獲得的《中國房地產市場報告》顯示，1—5月份商品房價格累計表現為上漲，但是5月份房價漲幅回落，70個大中城市二手房價格回落。統計數據顯示1—5月份房地產開發投資是1.4萬億元，增幅比固定資 產 高 出12%。 從 重 點 區 域 來看，在長三角、珠三角和環渤海三大區域，1—5月份房地產開發的增幅在30%以上，因此長三角和珠三角投資增幅比一季度擴大 。 四個一線城市外，除北京外，廣州、深圳、上海的增幅高于一季度，前五個月房價的資金來源同比增長63%，資金來源跟房地產完成的比例是1.96%，這是今年同期較高的水平。房地產開發的投入是持續減少的，包括兩個因素，受房地產市場需求減少的因素，前五個月訂金和按揭貸款是逐月下降的，前五個月房地產開發資金中國內貸款的增幅也是有所下降的。
　　REICO工作室博士任榮榮表示，前5個月房地產需求增長是回落的，供給增長是逐步增加的，國十條后房屋交易快速回落，使得供不應求的局面出現了根本性的扭轉。分析下半年房地產走勢的時候，主要看兩部分的影響因素，一個是市場運行的政策環境，一個是宏觀政策環境，政策環境可以得出房地產政策調控的效應繼續顯現，綜合分析房地產調控效應，房價和各項經濟之間的關系，《中國房地產市場報告》預測2010年房地產下半年房地產景氣是逐漸回落的，下半年房屋銷售面積增幅繼續回落，從價格來看，下半年70個大中城市房價增幅同比回落，價格穩中有降，下半年新開工面積和企業購置土地面積將出現逐步的回落。

　　三大制度性問題浮出水面

　　“我認為不是經濟層面的問題，也不是通過一次的調控和政府的行政干預就可以解決問題。房地產當前的問題既不是房價高和低的問題，也不是可以壓的問題，而是深層次的改革問題，例如土地政策、房產稅、農村小產權房的問題都井噴式地提到議事日程。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生在接受本報記者采訪時表示，從社會層面來說，房價連續14個月的上漲，部分城市上漲的離譜，業內并不希望上漲的過快，例如去年房價上漲過快，對于行業和社會都不是好事，而且超出了普通居民的支付能力。
　　雖然房地產調控政策取得了一定的效果，但長期而言，保障房建設才是從根本上房地產市場問 題 的 關 鍵 。 與 會 專 家 一 致 認為，政府應該在保障房政策方面進行進一步的引導和管理，加大保障房建設的力度。財政部財政科學研究所所長賈康建議，政府應積極引導民間資本和存量的個人產權房加入。雖然有很高的管理成本，但能讓社會成員進入廉租房和享受長租房，這些管理成本是必須要付出的，政府要盡可能 將 管 理 成 本 降 低 ， 將 服 務 做好。聶梅生認為，今年需要解決10%投資的下降，四季度開發商投資下降，要投入3600億元才可以保證10%投資的補充，這是住建部的數據，到年底是否可以投入3600億元，這要看地方政府的財政，如果解決不了就會形成青黃不接。
　　“土地制度如果無法從根本上解決，中國房地產的根本問題是無法解決的。”華遠集團總裁任志強在論壇上表示，相應的制度調整到市場化的時候，同時改革的還有土地制度，財政稅收制度和金融制度。任志強指出，土地是地方政府從農民中低價收購，高價賣出，或者是廠房和低廉的土地政府收回來，政府扮演的是吃差價的角色，因此土地政策不改變的話，地方政府的角色不改變的話，對于價格的推升會起到極壞的作用。任志強解釋說，用市場供求關系解決房地產市場和價格問題的說法不正確，土地是導致資產價格上漲的主要原因。“我國目前的社會形態導致兩億多的農民擁有兩份土地資源，一些農民到城市打工租房，同時還要在農村占有相同人口的宅基地，因此，形成了兩億多人擁有雙份土地和居所，這更加劇了土地價格的上漲。”任志強說，招拍掛導致土地價格的上漲，如果沒有招拍掛就會使價格對市場的影響比較小，因為招拍掛對現有的市場和價格產生巨大的推動。
　　原國土資源部土地利用司副司長束克欣在論壇上指出，住房制度改革的缺陷導致今天房地產市場的一系列問題，制度上最大的缺陷就是所有需要解決住房的問題，都趕到買方的這條路上。束克欣認為，解決這些問題，首先是調整住房制度，應該是租售并舉的道路，買得起房屋的走商品房的道路，買不起商品房的人要走租賃住房的政策，政府關注的重點應該是為買不起房的人提供更多的租賃房。束克欣指出，政策調整的重點和設計應該是租賃房如何搞起來，怎樣為廣大的工薪階層提供適合工資收入，合理比例租金的住房，而不是目前市場上自由租賃的房屋租價。

　　警惕調控負效應

　　“每一次出臺房地產調控政策，最后都有一句話，促使房地產業平穩健康發展，這就是調控的目標，業界也有各種各樣的聲音，房地產業到底是否是支柱產業，有的認為應該退出支柱產業，甚至應該弱化，也有一種聲音是是否應該再次房改，是否應該取消開發商和預售房，目的和目標不一定明確一致。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生在博鰲論壇上表示，樓市新政調控后，銷售額下降了60%，遏制部分城市房價過快上漲的第一步目標已經實現了。此輪調控可以持續多長暫不知道，但應該注意到產生的負效應。
　　聶梅生表示，“房地產調控是雙刃劍”，目前在外部環境上，人民幣還在升值，出口形勢不樂觀，調整結構和經濟轉型對我國經濟來說需要時間和資本，“房地產業不能大漲大落，否則實體經濟又會形成另外一個青黃不接”。統計數據顯示，去年土地和房地產的稅收對中國稅收的貢獻率超過了35%，也就說房地產業對中國稅收的貢獻率超過了35%以上，拉動和救市就使房地產業達到天花板，非常的火爆，對中國經濟的貢獻率很大，稅收也是很大的。去年全國的營業稅增加了41%，房地產的營業稅增加了118%。聶梅生認為，從長期來看中國應該推出房產稅，而且應該變成促進體制改革的稅種。宏觀方面，人民幣還在升值，熱錢還要進來，出口不樂觀，對于我們是一種挑戰，只能調結構和轉型，這是需要時間和資本的，轉型完成前是有空當的，房地產業不能大漲大落，否則實體經濟又會形成另外一個青黃不接。“一個是保障房和商品房的退出導致的青黃不接，另外一個是房地產和經濟轉型之間是否會形成接力，房地產調控是雙刃劍，應該減少矛盾，共同發展。”聶梅生說。

    全產業鏈整合是房地產必經之路

    新政后，房地產業“向下”的不只是房價，還有一個更重要的現象是向下游產業鏈的擴展與延伸，這兩種“向下”，代表的不只是房地產業的一種意識、姿態和行動，更是該產業走向健康發展、產業升級的進步之道。