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出租車司機孫某夫妻共有一套在上世紀(jì)八十年代初建造的60平方米的舊樓房(登記在他們夫妻二人的名下)。他們夫妻早就商量將該舊樓房賣掉，然后買一套新的寬敞一些的樓房。在今年3月初，孫某的妻子在外地出差的時候，一位買主張某找上門來，看了房屋后，孫某與張某很順利簽訂了房屋買賣合同。合同主要內(nèi)容是：房屋價格102000元，張某先交20000元房款，在5月10日之前交70000元，在交款的當(dāng)日孫某將房屋交給張某占有使用，在5月底之前辦完房屋一切過戶手續(xù)，然后張某交清余款12000元。
但在今年4月20日張某通知孫某說，因為他得知該房屋是孫某夫妻二人共有的，合同只有孫某一人簽字，是屬于無權(quán)代理，他要撤消該房屋買賣合同，并向?qū)O某索要已交的20000元房款。而孫某不同意撤消合同，孫某的妻子認(rèn)為賣房是他們夫妻早就商量好的，并且也明確向張某表示她追認(rèn)該合同有效。在雙方協(xié)商無果的情況下，張某向法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)原告與被告訂立的房屋買賣合同無效，孫某返還20000元預(yù)付房款。法院審理后，判決支持了原告張某的上述訴訟請求。
從本案原告張某與被告孫某簽訂的房屋買賣合同的情況來看，因為合同上只有房屋共有人之一的丈夫?qū)O某一人的簽字，而沒有另一共有人妻子的簽字，這應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是丈夫?qū)ζ拮訜o權(quán)代理訂立的合同。即使是真的作為共有人之一的妻子同意丈夫賣他們共有的房屋，但由于在訂立合同時沒有向合同的相對人張某表示出來，即相對人并不知情，不能認(rèn)為相對人知道作為共有人的妻子同意由丈夫處分該房屋。因而認(rèn)定這樣的合同是無權(quán)代理這是沒有問題的，即該合同此時是不確定的。我國《合同法》第48條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。”“相對人可以催告被代理人在一個月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對人有撤消的權(quán)利。撤消應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。”
依據(jù)上述法律規(guī)定，原告張某作為善意相對人的合同另一方，有催告被代理人即被告的妻子在一個月內(nèi)予以追認(rèn)的權(quán)利，也有撤消合同的權(quán)利。本案中的合同相對人直接通知撤消合同當(dāng)然是完全可以的。被代理人即被告孫某的妻子雖然有追認(rèn)的權(quán)利，但追認(rèn)也需相對人張某同意為條件，在相對人不同意時，即使追認(rèn)也不是合同就一定成立。但如果被告孫某有證據(jù)證明原告張某在訂立合同時知道買賣的房屋是孫某夫妻共有且孫某的妻子也同意賣房，這時張某就不屬于善意相對人了，在追認(rèn)之前就沒有撤消的權(quán)利，待被告孫某的妻子追認(rèn)后，該合同則變?yōu)橛行В瑥埬尘捅仨毎春贤男小５诒景钢斜桓鎸O某并沒有提出這樣的證據(jù)。也就是說，本案原告張某是屬于善意相對人，他有不同意被代理人追認(rèn)和主動提出撤消的權(quán)利。本案中原告張某通知被告撤消合同了，因而合同是無效的。法院作出支持原告的判決是正確的。
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