85折的降價措施在業內掀起了軒然大波，這一既像是靈機一動、又像是蓄謀已久的行為除了被譽為多米諾骨牌推手，恒大從宣布降價到取消再到宣布85折依舊，也成為業界熱議的話題。

　　降價真相

　　資料顯示， 2009年11月5日登陸香港交易所的恒大地產并不“差錢”，截至2010年4月30日，集團現金余額達港幣209.9億元（合人民幣184.12億元）。
　　那么，恒大地產為何還要宣布降價呢？
　　“為了回籠資金。”恒大地產內部人士透露，但該人士同時還表示，恒大公司全國降價并非由于財務壓力，但是公司看準了國家的宏觀調控政策還將進一步深化，可能會導致一批中型或者中型以上的地產企業被淘汰，恒大籌備更多資金，以備在合適的時候及時出手收購這些公司的優質資產。
　　那么，在分析人士看來，恒大降價的真相并不單純是收購，“恒大此番高調降價，除了回籠資金的因素之外，還有借此搶占市場的可能。對于房產新政，大家認為此次國家調控決心較大，下半年的走勢不容樂觀，因此，恒大高調宣稱降價跟當年萬科一樣，既可以吸引大眾、迎合政府調控要求，還可以首先贏得客戶，從而擴大市場分額。”某機構研究港股的分析師告訴記者。
　　該分析師同時還指出，“根據恒大的年報，截至2009年末，恒大地產在全國25個城市共有57個房地產項目，其中41個在建項目，32個在售項目，1648萬平方米的在建可售面積，13個未開盤的銷售項目，同時還擁有5498萬平方米的土地儲備。由此可以看出，恒大地產今年的銷售壓力比較大，而且這些前期鋪開的攤子還需要恒大地產今后幾年持續不斷投入才能變現，因此雖然恒大地產現在的資金比較充裕，但是如果下半年資金回籠情況不好的話，這都將直接影響恒大地產2011年及2012年的在建項目。同時由于恒大地產去年剛上市，因此2010年也是其關鍵的一年，銷售業績對其獲得投資者的認可非常重要。”
    而縱觀其資本市場的表現，自從其2009年登陸資本市場以后，在2009年11月5日開盤價報4港元之后，其股價等一直在4港元左右徘徊，然后從1月份開始下滑，一直跌至5月7日的3.12港元。
    同時，高盛證券還發表研究報告表示，恒大地產去年基本盈利下降12%至4.15億元，較預測低6%，盈利與預期之差距，是由于毛利率低于預期以及利息支出高于預期。同時還指出，去年毛利水平較低主要已被較預期低的收入稅所抵，而其他經營收入低于預期，亦令核心經營毛利率較該行預期低出一個百分點。
　　這不得不讓歷經兩次劫難、付出相當代價才登陸資本市場的恒大地產緊張。

　　高息債風波

　　流動性資金充裕的恒大地產除了在全國率先降價之外，2010年上半年還曾兩次發行高息債：
　　2010年1月23日，恒大地產集團發布公告稱，將發行7.5億美元2015年到期的優先票據，發行利息為13%。根據其公告，這部分資金的用途為：在償還2.573億美元結構擔保債券后，恒大將剩余的約5億美金用于補充集團流動資金。
　　2010年4月14日，恒大地產集團與華人置業集團有限公司雙雙公告，恒大計劃向華人置業及其主席劉鑾雄追加發行6億美元的新增票據，若恒大未按協議當中條款提早贖回，該票據將于2015年1月27日到期，票面年利率高達13%。
　　根據記者了解，在近幾年發行的高息債當中，13%可謂是最高的利息。那么，本來資金充裕的恒大地產為何還要在降價之前發行如此高息債券呢？
　　根據市場傳聞，目前有消息稱監管機構將檢查其貸款。對此傳聞，在香港業績發布會上，許氏表示，集團現金流充足，對于收緊銀根并不太擔心。但是在業內人士看來，如果萬一監管機構真的開始調查其銀行貸款，這將對恒大地產影響巨大，因此恒大地產為了以防萬一，選擇提前準備一部分資金，將來可用以提前償還銀行貸款。
　　而提前發債的另一個動機，根據市場長期研究恒大的分析師研究，還有一種可能就是恒大地產可能要回購一部分股份。根據恒大地產網站發布的公告，5月24日上午10點，恒大地產在香港金鐘太古廣場二座港香格里拉酒店39樓天窗廳舉行股東周年大會。在此次會議當中，除了重選董事的決議之外，還有提呈有關更新配發、發行及處理股份回購的授權內容。
　　在回購的理由當中，恒大地產這樣宣稱，“董事現在無意購回任何股份，但認為購回授權令本公司具備更高靈活彈性，且視當時市況及資金安排而定，有關購回可能提高本公司資產凈值或每股股份盈利，董事相信有關購回將對本公司及股東整體有利時方會進行，故有利于公司及股東。”
　　眾所周知，2006年11月，恒大地產曾經向私募機構稀釋過一次股權，而在2007年折戟資本市場之后，因資金問題而恒大又再一次向私募機構及香港投資人融資，這兩次融資之后，恒大地產掌門人許家印的個人持股比例被稀釋到56.36%。此后，2009年6月份，許家印通過其夫人所轄公司以8折價格購買德意志銀行所持的11.19%的恒大地產股份，使夫婦二人擁有的股份重新接近70%。
　　2009年11月5日，恒大地產登陸香港交易所之時，恒大地產首發當日共發售約16.149億股，占公司股本的10.8%，恒大地產股份又一次得到了稀釋。
　　三次股權稀釋之后，根據資料顯示，每次完成稀釋之后，許家印必定又會通過多種渠道回購股份，側面顯示出他對親自締造的“恒大地產王國”的熱愛。
　　由此，此次恒大地產降價以及發行高息債的真實企圖開始浮出水面——除了應對前景不確定的市場以外，恒大地產還要儲備一部分資金用于回購股份。

　　高土地儲備風險

　　龐大的土地儲備幫助恒大完成了IPO，如今卻成為恒大沉重的“包袱”。
　　“在市場景氣的時候，土地儲備可以成為公司強大的資產，而在市場出現變化的時候，土地儲備將成為燙手山芋，因為整體市場不好的情況下，大家普遍是現金為王，但此時龐大的土地儲備卻需要按照政策你不得不投入資金繼續開發。而在此時，即使投資資金開發了項目，也不一定能夠獲得相應回報，反而更容易讓公司處于現金流緊張的狀態，這對于一個公司來說非常危險。”一位曾經投資過房地產的私募人士告訴記者。
　　在如今的房地產市場“風雨欲來風滿樓”的背景之下，在恒大地產內部，根據其年報，截至2009年末，恒大地產總共擁有5498萬平方米的土地儲備，可滿足未來5年開發的需要。顯然，如果市場一旦不好，5498萬平方米的土地儲備將讓恒大地產成為市場上最危險的公司。由此可見，恒大地產降價以及發行高息債其實是勢在必行。
　　恒大遇到的麻煩遠不止于此。因為未按合同繳納土地出讓金，2010年1月，廣州市國土局宣布收回恒大于2008年1月以41億元獲得的廣州絹麻廠地王，并沒收1.3億保證金。該事件為恒大帶來了不可估量的影響。從今年3月中旬開始，銀監會禁止向有囤地、捂盤惜售等違規行為的房企發放開發貸款。這意味著恒大很難獲得項目的開發貸款。
　　“此外，恒大地產的模式與碧桂園有些相似，由于過分依賴速度和價格，因此，一旦銷售影響了其速度，就將對整個公司產生巨大影響。”某長期關注港股的分析師告訴記者。