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“取消商品房預售制”終于從紙面走上前臺。近日，廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳宣布，為進一步整頓和規范房地產市場秩序，推進商品房現房銷售試點，廣西今年將選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點。
時過境遷，原本為鼓勵商品房市場發展的預售制，如今已變身成為助長樓市泡沫的重要推手，并廣遭詬病。在全國樓市隱現拐點的當下，廣西宣布推進現房銷售試點，率先吹響了商品房銷售制度全面改革的號角。需要提及的是，將預售制趕下歷史舞臺固然有利于維護購房者利益，但在具體操作上仍需柔性推進、適時而動，以盡可能規避改革措施給市場帶來的短期負面沖擊。
客觀而言，商品房預售制是房地產開發商獨享的制度福利。該銷售模式始見于1994年出臺的《城市房地產管理法》，是香港市場的舶來品。其時，商品房在內地尚屬于一個陌生的概念，市場接納程度低，因此亟須政策制度予以扶持。可以說，預售制在我國商品房市場誕生初期，起到了良好的催化作用，允許開發商在完整交付商品房前，預先要求有購買意向的客戶支付房款，有效緩解了開發商普遍面臨的資金不充裕難題。
然而，在全國房價飆漲難控的今天，預售制的繼續存在已經不合時宜。首先，預售制讓“炒樓花”成為可能，繼而催生了二級市場投機炒作之風，甚至成為近年來樓價飆漲的始作俑者。這也是市場對預售制頗有微詞的主要癥結所在。其次，預售制降低了開發商的資金成本，可以無償占用買房者的大筆資金滾動開發其他樓盤項目，長此以往，實際上形成了類金融運營模式。而且，購房者的預付款中很大比例來自于銀行按揭，其結果就是銀行借款在事實上支撐了房地產市場。一旦開發商運作出現任何風吹草動，金融領域面臨的風險都不可低估。再次，從財務角度講，在未交付商品房之前，開發商收取的預付款不能確認為收入，而是一種負債。恰因此，預售制能夠在開發商完成收入確認之前提供豐富的現金流。近年來，開發商利用這一制度優勢延遲或減少確認到賬收入，因而屢屢成為各地的“逃稅大戶”，成為“暴利逃稅”的主要推手。此外，商品房預售方式也縱容了開發商道德風險的蔓延，現實交房質量與之前宣傳效果不符的現象時有發生。
歲末年初，在一系列調控舉措的打壓下，去年高漲的樓市漸次顯露膠著氛圍。由此，廣西有關部門宣布推出現房銷售試點，受到了廣泛關注。如果試點成行并得到推廣，則意味著開發商將從“神壇”上走下來，與其他行業的廠商一樣，接受基本市場競爭規律的洗禮。屆時，開發商將會因資金鏈條收緊而無法繼續瘋狂炒地囤地，也無法再捂盤惜售，房地產泡沫有可能隨之被吹散。因此，廣西現房銷售制度有望成為打破樓市觀望情緒的導火索，并引導房價漸次向理性區域靠攏。但需要提及的是，這一新銷售模式的推進，在短期卻有可能引發一些負面效果。例如，在制度推行之初，如果一刀切地改變銷售方式，有可能導致全體開發商資金鏈條收緊過猛，繼而影響后續樓盤開發能力，并進一步激化樓市供不應求的矛盾，反而刺激樓價上揚。其實，這一擔憂不無先例。2002年，上海市政府曾將預售時間標準由原來“商品房建筑安裝工程的總投資已經完成25%以上，或者商品房的建筑基礎工程已經驗收合格即可拿證”，推遲到“七層以下主體結構封頂，八層以上完成三分之二才可預售”，當地樓市隨即做出了漲價反應。對于“長期利好、短期利空”的政策效果，有關部門當周全考慮，盡可能對負面影響予以規避。
可見，推行商品房現房銷售制度著實有利于實現買賣雙方權利與義務對等化，當得到全面推廣。但這一轉型需要技巧性方案的配合。例如，在改革時機上，盡可能選擇樓市交投清淡時期，此時即便入市樓盤有所減少，也不會在購房者中形成較多的恐慌情緒。但對于開發商而言，其打擊力度可謂大矣，一批資質弱小的開發商很可能因此被清除出市場。又如，在具體實施步驟上，可選擇循序漸進的方式。有關部門率先公布3-5年的過渡方案，以“主體建筑封頂——外立面完工——現房銷售”等標準，逐步提高對開發商的預售要求，讓買賣雙方在對稱信息中形成合理預期，最終平緩地實現銷售模式的成功變革，實現房地產市場供求關系的平衡。
（作者系經濟學博士） |