房地產(chǎn)業(yè)沒有進十大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,但2009政府工作報告中提到住房的地方卻整整有一章,并放到“今年要著力做好的七方面工作:（二）擴大內(nèi)需”的第三個要點的高度來看待。篇幅之多,地位之高,可謂空前。這確實也符合當前經(jīng)濟形勢的需要。美國多位經(jīng)濟高官曾表示,什么時候房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和復蘇了,美國經(jīng)濟危機就到頭了。中國也同理。
　　早先中國政府為應對全球金融危機而對外宣布4萬億刺激經(jīng)濟計劃之時,就把1000億保障性住房投資列在第一位。業(yè)內(nèi)普遍認為,加大住房投資對拉動固定資產(chǎn)投資和刺激消費有雙重促進作用。于是,房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的關系再次成為焦點話題。事實上,長期以來,在國內(nèi)理論界和實務界,關于房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的作用一直還存在諸多爭議。多數(shù)研究者認同房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中有舉足輕重地位的支柱產(chǎn)業(yè),對經(jīng)濟增長有拉動作用,但也有研究者認為,房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟增長中的作用有被夸大之嫌。更有研究者主張,在中國,GDP對房地產(chǎn)投資有單向的刺激作用,反之則并不成立。
　　房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間的關系,其實是經(jīng)濟增長與發(fā)展相關文獻中的一個老話題。二戰(zhàn)之后,國際上很多學者就開始討論欠發(fā)達國家是否應把房地產(chǎn)業(yè)作為一個發(fā)展的火車頭來對待,通過對房地產(chǎn)投資的傾斜和優(yōu)惠政策拉動其他部門投資乃至整體經(jīng)濟的發(fā)展。但二戰(zhàn)后早期,發(fā)展經(jīng)濟學中占主流的看法是,房地產(chǎn)投資,尤其是對居民住房改善的投資,近似一種社會福利和保障支出,在資本急缺的時候,這種投資對經(jīng)濟發(fā)展有拖累作用。當時的經(jīng)濟學界還普遍認為,房地產(chǎn)投資的增長與居民住房條件的改善只能是經(jīng)濟發(fā)展的結果、副產(chǎn)品,而不可能是原因。
　　事實上,很多計劃經(jīng)濟和發(fā)展中國家的政府,包括改革開放前的中國、前蘇聯(lián)和東歐,乃至韓國等,都秉持這種看法,把房地產(chǎn)尤其住房投資看作是低回報率的投資項目,認為其重要性遠不及制造業(yè)和基礎設施,住房改善是要留到經(jīng)濟發(fā)展到一定階段之后才去做的事情,為此對房地產(chǎn)投資采取歧視政策,盡可能壓縮。
　　但自1970年代以來,國際上已有越來越多的研究者認為,房地產(chǎn)投資可以成為經(jīng)濟增長的原動力和發(fā)動機。持這種觀點的人認為,房地產(chǎn)業(yè)不僅是具有乘數(shù)效應的大規(guī)模產(chǎn)業(yè),而且住房條件的改善還有很多顯著的社會與經(jīng)濟方面的外部效應。
　　總結來說,眾多研究指出,房地產(chǎn)投資增長的好處包括:房地產(chǎn)的建造能增加大量就業(yè)機會,從而帶來收入增長;通過居民財富的積累促進居民消費,提高社會生產(chǎn)力,提高居民健康水準;拉動眾多上下游部門的發(fā)展。
　　關于我國房地產(chǎn)投資的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)效應,國家統(tǒng)計局綜合司課題組根據(jù)2000年的數(shù)據(jù)大致估算,每100元的房地產(chǎn)需求最終會影響315元的總產(chǎn)出。從帶動效應來看,與我國房地產(chǎn)業(yè)相關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)大多是資本、物質(zhì)類產(chǎn)業(yè),非物質(zhì)的服務類產(chǎn)業(yè)較少。
　　1998年以來的十年間,中國房地產(chǎn)投資每年以超過20%的速度大幅增長,對中國經(jīng)濟連續(xù)多年10%以上的高速增長做出很大貢獻,房地產(chǎn)投資對GDP的直接貢獻率達到30%以上。但未來會怎么樣？房地產(chǎn)投資還有多大的增長空間？這是關鍵問題。
　　房地產(chǎn)投資的主體是住宅投資,占到80%以上。關于住宅投資占GDP的比重,經(jīng)濟學理論上沒有一個固定的合適標準,但有一個著名的經(jīng)驗假說,“住宅投資與GDP之比會隨著人均GDP增長而呈現(xiàn)倒U形”。世界銀行也認為,一般說來,當人均收入很低時（低于1000美元）,住房還不能成為重要的大眾消費品,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中作用很小,一般住宅投資與GDP之比為2%左右;當人均收入超過一定水平,進入中等收入國家水平（人均1000-5000美元）,普通大眾對住房改善的需求快速增加,房地產(chǎn)業(yè)的重要性大大增長,進入高速發(fā)展期,住宅投資與GDP之比會達到8%左右;再當進入更高經(jīng)濟發(fā)展水平的時候,住房已高度普及化了,房地產(chǎn)業(yè)也不再具有很強的經(jīng)濟帶動作用,同時經(jīng)濟發(fā)展階段也超越了投資拉動型,這時住宅投資與GDP之比又會跌到3%～5%的水平。
　　筆者最近用中國1999-2007年省一級數(shù)據(jù)所做的研究也說明了我國住宅投資與房地產(chǎn)投資占GDP比重與人均GDP之間也呈現(xiàn)明顯的倒U形關系。我估算,我國住宅投資占GDP的比重會在人均GDP4萬元的時候達到峰值9％,而房地產(chǎn)投資占GDP的比重應該在人均GDP達到4.5萬元左右時達到峰值（約12％）,之后會出現(xiàn)下降趨勢。
　　以上海為例,1999年上海住宅投資與GDP之比為8.1%,之后逐年上升,2004年到頂峰,為11.2%,當年上海人均GDP為55307元,約合8000美元（與我國國情十分相似的韓國也是在同期出現(xiàn)峰值8.8%）。之后逐年下降,2007年降至6.9％,2008年還要更低。上海統(tǒng)計局的資料表明,1999-2007年,上海累計銷售商品住宅新房面積高達1.9967億平方米,約合200多萬套新增住房,而上海當前常住人口也不過500萬戶左右,如果一戶購買一套新房,意味著40%的人在過去9年更換了新居,即使考慮有囤房和投機因素,也至少有20%～30%的家庭更換過新房,并且是最有住房購買力的那部分人群,也就是說,新增住房需求的降低致使房地產(chǎn)投資占GDP比重開始出現(xiàn)了下降。
　　作為結論,筆者以為,一方面房地產(chǎn)業(yè)在中國國民經(jīng)濟中的地位仍然非常重要,但另一方面指望房地產(chǎn)投資保持像過去十年那樣20%～30%以上的增長幅度,也是不現(xiàn)實的。依賴房地產(chǎn)投資來拉動GDP增長的模式已經(jīng)到頭了。未來中國房地產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展方向要從“增量主導”向“存量調(diào)整”轉變,大力發(fā)展二手房市場和租賃市場,尤其公共租房體系,加快住房資源的流通周轉,加快發(fā)展住房保障,提高全民的住房居住水平。