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國務院辦公廳12月21日發布《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》,建議房地產開發企業積極應對市場變化,主動采取措施,以合理的價格促進商品住房銷售。
國務院的表態,是在告訴房地產開發商,中央的房地產救市政策已經基本出盡,接下來需要得到開發商的響應,開發商應主動降價來促進商品住房銷售,這樣才能發揮房地產業帶動國民經濟發展的作用。
當前,占購房者消費40%以上的住房消費,以及占批發零售業銷售總額40%左右的汽車及燃油消費,是政府擴大國內消費的重中之重。
然而,當房價當中包含了大量不合理因素,并且住房供給遠超有支付能力的需求,房價回落就是任何人都不能扭轉的趨勢。國務院的意見,可以視為中央政府開始認可并遵從經濟規律的正式表態。相對于過去“穩定房價”、“防止大起大落”之類政策表述,此次政策取向可謂前所未有,一定程度上反映了嚴酷的房地產形勢給我國經濟增長形成的巨大壓力。如果繼續聽任房價高企,而絕大部分老百姓買不起房,不僅會導致房地產企業大面積破產倒閉,連帶銀行體系也可能遭受重創,甚至危及全體人民主要財產的安全。這將是我們所有人不能承受之重。
當然,房價下降是一個較長的過程。如果明確房價將會下降,緩慢的下降仍無濟于事,消費者早買肯定不如推遲購買。這種理性態度顯然無助于房地產開發企業通過降價達到回籠資金的目的。這要求中央政府出臺強硬政策,通過大范圍推出經濟適用房和廉租房供給,擠壓存在于房價中的地方政府的不當得利,給房地產開發商以足夠的降價壓力。
如果沒有近期出臺的各項房地產救市政策,特別是第二套房信貸優惠政策和二手房交易稅收政策,國務院的表態顯然會堅定房地產開發商通過大幅度降價促進銷售、回籠資金的決心,而不必理會原有客戶的退賠索求。但在房地產信貸環境已發生根本變化的情況下,鑒于降價會給開發商帶來巨大經營風險,國家的倡議對房地產開發商是否有效,并沒有一個必然的結果。相反,如果國家強硬出臺打壓房價的措施,則開發商傾向于通過合法和不合法手段從銀行融資,將經營負擔轉嫁給商業銀行。
當救市政策變成了開發商綁架銀行體系的籌碼時,政府要實現房地產調控目標,就困難重重了。現在,擺在房地產商面前有兩個選擇:一是獲得信貸喘息機會并將包袱轉給商業體系的開發商集體不降價,房屋銷售不暢,未來發生金融危機的可能性大大增加;二是房地產商集體競相降價,推動一些比較樂觀的白領群體踴躍購房,但當這些樂觀的白領群體都已成為有房族和多房族之后,房地產開發商所面對的,就是那些即使降價一半也買不起房、數量龐大的低收入群體,房屋嚴重過剩、賣不出去的風險仍存,等待絕大多數開發商的,仍然只有一條絕路,銀行體系自然也不能幸免。
在高房價不能維持的局面下,讓房地產開發商獨自承擔經濟后果,顯然優于連帶銀行承擔風險。而在銀行體系再一次深度介入房地產業之后,中國房地產業前途依然充滿風險,稍有不慎甚至可能全軍覆沒。 |